75 Co 198/2024-239 — Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu na nahrazení projevu vůle žalované spočívající v uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem je jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, , vymezená v budově , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech budovy , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , byt. dům, stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , a spoluvlastnického podílu o velikosti id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, to vše v katastrálním území , adresa, -, Anonymizováno, , obec a , adresa, , jak je zapsáno u , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, kraj, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, na listu vlastnictví č. , hodnota, a č. , hodnota, (výrok I.). O náhradě nákladů řízení rozhodl tak, že žalobce zavázal zaplatit žalované k rukám její zástupkyně částku 27.104 Kč (výrok II).2. Soud prvního stupně vyšel ze závěru o skutkovém stavu věci, podle něhož žalovaná a , právnická osoba, , právnická osoba, (dále jen RK), zastoupená , jméno FO, , společně jako prodávající, a žalobce s , jméno FO, a , jméno FO, , jako zájemci, uzavřeli dle ust. § 1746 občanského zákoníku rezervační smlouvu, ve které RK prohlásila, že ve věci prodeje části nemovitosti v budově na ulici číslo popisné , adresa, , jednotka číslo , hodnota, , katastrální území , adresa, , zapsané na LV číslo , hodnota, , Anonymizováno, , Anonymizováno, pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, -, Anonymizováno, , exkluzivně zastupuje výlučně vlastníka, který je prodávající a na základě tohoto zastoupení má realitní kancelář svolení podepsat za prodávajícího rezervační trojstrannou smlouvu. Rezervační smlouva byla uzavřena dne 15. 4. 2021 na dobu od zaplacení rezervačního poplatku do 30. 10. 2021. Tuto smlouvu podepsala za žalovanou RK (, jméno FO, ) s tím, že žalovaná je u popisu smlouvy označená svým jménem jako prodávající a dále je uvedeno „v zastoupení RK“. Účastníci tohoto řízení, tedy žalobce a žalovaná (bez jakékoli účasti RK) spolu uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí ve smyslu ust. § 1785 občanského zákoníku, a to dne 3. 6. 2021, kdy si sjednali, že nejpozději do 31. 10. 2021 uzavřou kupní smlouvu, jejímž předmětem měla být jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, , v budově číslo popisné , Anonymizováno, , na pozemku parcelní číslo st. , Anonymizováno, , a spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a na pozemku, vše zapsáno u , Anonymizováno, , Anonymizováno, pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, , v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, -, Anonymizováno, na LV číslo , hodnota, a číslo , hodnota, . Tato smlouva byla podepsána přímo žalobcem a žalovanou, stejně jako dodatek č. 1 ze dne 27. 10. 2021, kterým byla prodloužena lhůta pro uzavření kupní smlouvy do 28. 2. 2022. Právní zástupce žalobce vyzval žalovanou k uzavření kupní smlouvy dopisem ze dne 31. 3. 2022, tedy po uplynutí lhůty sjednané v dodatku č. 1. Dále okresní soud po stránce skutkové uzavřel, že ke dni 14. 8. 2022 byla žalovaná ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) evidována jako vlastník předmětné jednotky. Naproti tomu okresní soud neměl za prokázané, že žalovaná uzavřela (a to ani v zastoupení) dodatek č. 2, kterým měla být prodloužena lhůta k uzavření kupní smlouvy do 30. 4. 2022.3. Zjištěný skutkový stav soud prvního stupně podřadil pod ust. §§ 1785, 1786, 1787, 1788 a dále ust. §§ 441, 446 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), se závěrem, že uplynutím dne 28. 2. 2022 smlouva o smlouvě budoucí zanikla a tím zanikla povinnost všech účastníků uzavřít kupní smlouvu. Pokud pak zástupce žalobce vyzval žalovanou k uzavření kupní smlouvy dne 31. 3. 2022, tj. po uplynutí doby sjednané v dodatku č. 1, pak žaloba není důvodná. K procesní obraně žalované založené primárně na argumentaci, že není ve věci pasivně věcně legitimována, když již není vlastníkem předmětné bytové jednotky, vyložil, že tato není důvodná, neboť v dané věci se neřeší otázka určení vlastnického práva, ale otázka splnění smluvní povinnosti (uzavřít smlouvu), když žalovaná je v této věci pasivně legitimovaná, neboť je jednou ze smluvních stran smlouvy o smlouvě budoucí kupní.4. Proti tomuto rozsudku brojí odvoláním žalobce domáhajíc se jeho zrušení a vrácení věci okresnímu soudu k dalšímu řízení, popř. jeho změny tak, že žalobě bude vyhověno. Okresnímu soudu vytýkal nedostatky ve skutkových zjištěních a rovněž stran právního posouzení (§ 205 odst. 2, písm. e/, g/ o. s. ř.). Nesouhlasil se závěrem, že z provedeného dokázání lze uzavřít, že realitní kancelář byla zmocněna pouze k uzavření rezervační smlouvy; naopak dle jeho interpretace byla zmocněna za žalovanou k uzavírání veškerého právního jednání souvisejícího s předmětnou jednotkou, což žalovaná až do uzavření sporného dodatku č. 2 nesporovala. Okresnímu soudu dále vytýkal, že se v uvedených souvislostech nezabýval aplikací ust. § 444 o. z. a byl toho názoru, že se žalovaná nemůže vůči němu dovolávat překročení zástupčího oprávnění realitní kanceláře. Proto považuje dodatek č. 2 ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní za platně sjednaný, kdy v ujednané lhůtě žalovanou vyzval k uzavření kupní smlouvy, což tato neučinila.5. Žalovaná se k odvolání žalobce vyjádřila tak, že skutkové a právní závěry okresního soudu považuje za správné a navrhovala napadený rozsudek potvrdit. , právnická osoba, jako zprostředkovatel byla oprávněna podepsat pouze rezervační smlouvu. Zdůrazňovala, že samotnou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, stejně jako dodatek č., Anonymizováno, 1 podepisovala žalovaná. Naopak dodatek č. 2, jak bylo prokázáno, nepodepsala. Žalobce si proto při běžné míře obezřetnosti musel všimnout, že dodatek č. 2 není žalovanou podepsán a nemůže se tak dovolávat ochrany své dobré víry. Za této situace s ohledem na dodatek č. 1 ke smlouvě o smlouvě budoucí tato dle § 1788 odst. 1 o. z. k 28. 2. 2022 zanikla a výzva k uzavření kupní smlouvy ze dne 31. 3. 2022 byla učiněna až po uplynutí lhůty.6. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno osobou oprávněnou, je včasné a přípustné, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně [§ 212 věta prvá, § 212a odst. 1, 3 a 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“)], a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.7. Z obsahu spisu v rozsahu nezbytném pro posouzení věci vyplývá, že žalobce se žalobou podanou u okresního dne 19. 8. 2022 domáhal nahrazení projevu vůle spočívající v uzavření kupní smlouvy, jejímž nepřímým předmětem byla výše označená bytová jednotka, včetně příslušného podílu na společných částech domu a pozemku, neboť žalovaná nedostála své povinnosti uzavřít takovou kupní smlouvu, ke které se zavázala ve smlouvě o smlouvě budoucí ze dne 3. 6. 2021 ve znění dodatků č. 1 a 2. Současně žalobce uváděl, že před příslušným katastrálním úřadem bylo zahájeno vkladové řízení stran předmětné jednotky ve prospěch nabyvatele s tím, že současně s žalobou učinil námitku spornosti zápisu vlastnického práva k jednotce. V rámci repliky k vyjádření žalované dovozoval, že skutečnost převodu vlastnického práva z žalované na třetí osobu nevytváří překážku rozhodnutí ve věci samé, když převod byl proveden s poznámkou spornosti a v případě, že bude žalobě vyhověno, bude povinností nového vlastníka umožnit nabytí vlastnického práva žalobci.8. Procesní obrana žalované byla vybudována na argumentaci, že není ve věci pasivně legitimována, když již není vlastníkem předmětné jednotky, která byla převedena na třetí osobu a nemůže tak na základě soudního rozhodnutí uzavřít kupní smlouvu k něčemu, co již nevlastní. Dále argumentovala tím, že do 28. 2. 2022 nedošlo ke změně prohlášení vlastníka k rozdělení nebytové jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na samostatné bytové jednotky (včetně té, která byla předmětem smlouvy o smlouvě budoucí), k čemuž došlo až 4. 7. 2022, z čehož dovozovala zánik povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění. Popírala dále, že by uzavřela dodatek č. 2 ke smlouvě o smlouvě budoucí a dále, že by realitní kancelář byla zmocněna tento dodatek za ni uzavřít.9. Odvolací soud akceptuje skutková zjištění soudu prvního stupně, nezbytná pro posouzení věci s ohledem na dále vyložené právní závěry, v rozsahu bodu 5. až 11. písemného odůvodnění, která vyplývají z provedených důkazů a jsou náležitě reflektována dílčím závěrem o skutkovém stavu věci, který obstojí i pro odvolací řízení a pro stručnost odůvodnění na něj lze odkázat (k tomu srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 12. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3661/2013).10. Za podmínek § 213a o