57 Co 240/2025-271 — Krajský soud v Ostravě

1. Rozsudkem v záhlaví označeným okresní soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci 80 000 Kč s úrokem z prodlení (výrok I), jinak žalobu, co do částky 120 350 Kč s úrokem z prodlení, zamítl (výrok II) a rozhodl o náhradě nákladů řízení, jednak mezi účastníky, a to tak, že žádný z nich nemá právo na náhradu nákladů (výrok III), jednak vůči státu, a to tak, že účastníkům uložil povinnost nahradit státu jeho náklady zaplacením, v případě žalobce 15 407,40 Kč (výrok IV), v případě žalovaného 10 271,60 Kč (výrok V).2. Soud prvního stupně vyšel ze závěru o skutkovém stavu věci, že žalovaný jako prodávající a žalobce jako kupující, uzavřeli dne 17. 5. 2017 kupní smlouvu, na jejímž základě žalobce od žalovaného nabyl bytovou jednotku č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, spolu s odpovídajícím spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku (dále též jen „byt“). Byt byl v době prodeje po celkové rekonstrukci, včetně podlah, tou byla v koupelně a na WC dlažba, v ostatních místech byla plovoucí podlaha. Předán byl žalobci dne 6. 6. 2017. Žalobce dopisem ze dne 29. 4. 2019 oznámil žalovanému skrytou vadu bytu spočívající v nesprávně položené plovoucí podlaze v obývacím pokoji a na chodbě projevující se otevřením zámků mezi jednotlivými dílci. Požadoval slevu z kupní ceny ve výši 70 000 Kč. Dopis žalovaný osobně převzal. Předžalobní upomínkou ze dne 8. 9. 2020 žalobce vyzval žalovaného k zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 200 350 Kč z titulu odpovědnosti žalovaného za vady spočívající v nesprávně položené plovoucí podlaze v bytě. Plovoucí podlaha ve všech místnostech bytu vykazuje vady, které mají původ v nesprávném provedení položení, a sice na nevyrovnaný původní podklad (parkety a beton). Na nevyrovnanost původního podkladu žalobce nebyl žalovaným upozorněn. Vady nemají příčinu v běžném užívání bytu či jeho nevhodném užívání. Náklady na odstranění vady „v celém bytě“ činí 194 631 Kč (soud fakticky vyšel ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , právnická osoba, ).3. Zjištěný skutkový stav soud prvního stupně podřadil zejména pod § 2079 odst. 1, § 2082 odst. 1, § 2095, § 2099 odst. 1, § 2100, 2103, § 2106 odst. 1 a 2, § 2112 odst. 1 a 2, § 2121, § 2128 odst. 1, § 560 a 505 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Dospěl k závěru, že jde o vadu, a sice skrytou. Primární vadou je nevyrovnaný podklad, sekundární vadou je rozestoupení jednotlivých dílců, utržení spojovacích zámků a nadzvedávání podlahy, ovšem jako projev primární vady. Žalobce vadu v obývacím pokoji a chodbě (předsíni) řádně a včas žalovanému oznámil a sdělil mu, jaké právo z vadného plnění si zvolil. Má právo na přiměřenou slevu. Přestože bylo prokázáno, že plovoucí podlahy jsou vadné ve všech místnostech, opodstatněnou měl žalobu pouze ve vztahu k obývacímu pokoji a chodbě, tj. ve vztahu k 29 % plochy „všech místností s plovoucími podlahami (69-70 %)“, na což připadá [zřejmě podle vzorce ({200 350:100}x29)] „cca 58 000 Kč“. Tato částka byla ponížena o položky evidentně nesouvisející s těmito místnostmi na 53 000 Kč a dále v souladu s ustálenou rozhodovací praxí upínající se k přiměřené výši slevy (např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, nebo ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, jejichž závěry se podle usnesení dovolacího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 33 Cdo 4442/2018, prosadí i v současných právních poměrech) „při zohlednění dalších kritérií“ slevu navýšil na 80 000 Kč. Další námitky žalovaného neměl za důvodné – zejména uvedl, že plovoucí podlaha není společnou částí domu, nýbrž součástí bytu; za vadu žalobci odpovídá žalovaný, nikoliv zhotovitel díla; významné by bylo upozornění na nevyrovnaný podklad, což „žalovaný ani netvrdil“.4. Proti tomuto rozsudku podali odvolání oba účastníci a zatímco žalobce napadl rozsudek ve výrocích II, III a IV, žalovaný tak učinil ve výrocích I, III a V.5. Odvolací argumentace žalobce se sestává ze tří relativně samostatných argumentů. První z nich staví na tom, že z obsahového hlediska vytknutí vady dopisem ze dne 29. 4. 2019 je dostatečně zřejmé, že žalobce namítl vady plovoucí podlahy v celém bytě, specifikoval též důvod jejího vzniku a pouze upřesnil, že se projevily v obývacím pokoji a na chodbě. V této souvislosti poukázal na účel oznámení vady, a sice že slouží k tomu, aby prodávající mohl předejít dalšímu zhoršení (poškození) vadné věci a měl možnost vadu prohlédnout, posoudit a patřičně reagovat, což žalovaný v tomto případě neučinil. Druhým argumentem soudu vytýká nesprávnou aplikaci dvouleté lhůty, když správně měl soud podle § 2129 odst. 2 o. z. aplikovat lhůtu pětiletou od předání bytu, pročež již výslovné vytčení vad předžalobní výzvou ze dne 8. 9. 2020, potažmo žalobou, vztahující se k celé ploše plovoucí podlahy bylo učiněno včas. V pořadí třetím argumentem prosazuje závěr, že žalovanému podle § 2112 odst. 2 o. z. námitka nevčasnosti vytčení vady vůbec nepřísluší, neboť o vadě – chybně provedené pokládce, na nerovný povrch, věděl, respektive musel vědět; zvláště živí-li se rekonstrukcemi bytů. Soudu prvního stupně dále vytkl nesprávnost při výpočtu, kdy plošná výměra obýváku a chodby představuje fakticky 41,27 % plochy všech místností s plovoucími podlahami, tedy soud měl dle své úvahy správně dospět k částce 82 684 Kč a nikoliv 58 000 Kč. Konečně argumentoval ve prospěch závěru o důvodnosti uplatnění nákladů znalečného ve výši 10 000 Kč. Proto navrhl, aby byl rozsudek soudu prvního stupně změněn tak, že žalobě bude vyhověno zcela a žalobci bude přiznána náhrada nákladů řízení.6. Žalovaný argumentoval, že plovoucí podlaha nebyla předmětem koupě. Není totiž součástí bytové jednotky (je volně položena na podlaze „a jedná se v podstatě o skládačku, kterou je možné kdykoliv odstranit“ aniž by došlo k znehodnocení bytu; v této souvislosti odkázal na § 5 odst. 3 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), pročež jej nemůže tížit odpovědnost za vady prodané věci. Dospěl-li soud prvního stupně k opačnému závěru, měl jej odůvodnit, což neučinil a v této části je jeho rozsudek nepřezkoumatelným. Navíc, i kdyby nesl odpovědnost za vadu společné věci, pak pouze v podílu 76/2307. Za nepřezkoumatelný má i závěr o výši slevy 80 000 Kč. Zdůraznil, že žalobce věděl, že nedošlo k vyrovnání podkladu před položením podlah (že došlo k položení na původní – již staré – podlahy) a „nebylo by po právu, aby za takové vady odpovídal“. Konečně brojil vůči nákladovým výrokům. Navrhl, aby byl napadený rozsudek, nedojde-li k jeho zrušení a vrácení věci, změněn tak, že žaloba bude zcela zamítnuta a žalovanému přiznána náhrada nákladů před soudy obou stupňů.7. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno osobami oprávněnými, je včasné a přípustné, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně [§ 212 věta prvá, § 212a odst. 1, 3 a 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“)] zcela a dospěl k závěru, že zatímco odvolání žalobce je převážně důvodné, v případě žalovaného tomu tak (převážně) není.8. Žalobce se domáhal, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit mu 200 350 Kč s úrokem z prodlení, jakožto slevu z kupní ceny bytové jednotky č. , adresa, , kterou na základě kupní smlouvy ze dne , datum, zakoupil od žalovaného za obvyklou cenu 1 850 000 Kč. Před prodejem prošla bytová jednotka kompletní rekonstrukcí, včetně položení nové plovoucí podlahy. Předána byla 6. 6. 2017. Dopisem z 29. 4. 2019 žalobce uplatnil u žalovaného vadu předmětu koupě spočívající v nesprávném položení plovoucí podlahy, která se projevila poškozením (utržením) zámku lamely podlahy. Výši slevy odvodil ze zpracovaného znaleckého posudku. K argumentům procesní obrany uvedl, že nejsou opodstatněné, potažmo jsou až absurdní, zvláště prosazoval-li žalovaný, že plovoucí podlaha není součástí bytu.9. Procesní obrana žalovaného byla vybudována na argumentaci, že i) plovoucí podlahy nejsou součástí bytu, jsou volně položeny a jejich oddělením (demontáží) by nedošlo k žádné újmě na hodnotě bytu, proto jde o samostatnou věc movitou; ii) žalobce byl před prodejem upozorněn na skutečnost, že plovoucí podlaha byla položena na původní podlahy; iii) žalobce neprokázal, že by tato „vada“ vázla na předmětu převodu již od samého počátku a není zřejmé, zda se nejedná o vadu, která má příčinu v běžnému či dokonce nevhodném užívání bytu; a iv) výši slevy má za nepřiměřenou.10. Skutková zjištění soudu prvního stupně může odvolací soud jako správná akceptovat, obstojí i pro odvolací řízení a pro stručnost odůvodnění na ně lze odkázat (viz zejména bod 2 odůvodnění), zejména pak zjištění, že žalovaný žalobce na nevyrovnanost původního podkladu nebyl upozorněn, stejně jako to, že podlaha byla položena dle pokynů žalovaného, přičemž z výpovědi svědků , jméno FO, a , jméno FO, dále vyplynul způsob montáže a že žalovaný vypověděl, že se rekonstrukcí bytů v dezolátním stavu a jejich následným prodejem živí [k možnosti odkázat na správné skutkové, příp. právní závěry sou