11 Co 1/2026-170 – Krajský soud v Ostravě

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu o částku 101.181 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ze stejné částky od 1. 1. 2024 do zaplacení. Žalovanému nepřiznal právo na náhradu nákladů prvostupňového řízení a rozhodl o povinnosti žalobce zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Bruntále ve třídenní lhůtě od právní moci rozsudku na nákladech řízení částku 2.366 Kč.2. Proti rozsudku podal žalobce včasné odvolání. Vlastníci jednotek jsou podle zákona povinni podílet se na nákladech na správu a modernizaci společných částí domu. Žalobce se až na svém prvním shromáždění dne 22. 11. 2021 dozvěděl o svém vzniku ze zákona ke dni 3. 4. 2013 a bylo mu přiděleno identifikační číslo. Usnesením, které přijalo shromáždění dne 12. 7. 2023 kvalifikovanou většinou 75,48 % hlasů, byla potvrzena existence dluhu žalovaného za rok 2020 a žalobce byl pověřen jeho vymáháním. Dluh žalovaného tím byl uznán a ratifikován. Aktivní legitimaci ve sporu má proto žalobce, nikoli většinový vlastník (správce). Svědecká výpověď , jméno FO, potvrdila, že se zateplením domu v roce 2020 souhlasila kvalifikovaná většina vlastníků (76,09 %). Byla tak splněna podmínka dle tehdy platných vzorových stanov; rozhodnutí o zateplení domu bylo přijato platně. Podle svědeckých výpovědí byla v té době zavedena e-mailová komunikace, na kterou navazovala realizace díla. Žalobce splnil zákonnou povinnost, když podle § 1179 o. z. nabídl vlastníkům možnost nahlédnout do podkladů k ceně, což prokazuje e-mailová komunikace a svědci. Žalovaný této možnosti nevyužil, a nebyl proto informován o detailech zateplení. Členové žalobce se rovněž dne 1. 12. 2025 shodli na tom, že dluh žalovaného je třeba vymáhat. Žalovaný dlouhodobě neplní své platební povinnosti, včetně toho, že neplatí příspěvky do fondu oprav. Žaloby podané proti žalovanému ze stejného důvodu za léta 2021 a 2022 byly úspěšné. Spory skončily pokaždé vydáním platebního rozkazu. Žalobce se domáhal změny napadeného rozsudku tak, že soud jeho žalobě vyhoví.3. Žalovaný se k odvolání nevyjádřil.4. Krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu a řízení jemu předcházející postupem dle § 214 odst. 1 o. s. ř., se závěrem, že odvolání není důvodné.5. Podle § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu, nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.6. Podle § 1194 odst. 2 o. z. členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.7. Podle § 1206 odst. 1 věta první, věta druhá před středníkem o. z. shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech.8. Podle § 1208 o. z. do působnosti shromáždění patřípísm. e) rozhodování2. o opravě nebo údržbě společné části, anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného.9. Podle § 1209 odst. 1 věta první před středníkem, věta třetí o. z. je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.10. Podle čl. VII odst. 3 Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování od) změně účelu užívání stavby, změně stavby, jakož i o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu,f) výši příspěvků členů společenství na správu domu a pozemku, popřípadě o výši a způsobu placení dalších příspěvků na činnosti uvedené v čl. IV.11. Podle článku IV věta druhá vzorových stanov stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, zajišťuje společenství se souhlasem nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství.12. Podle § 9 odst. 3 věta první zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném od 1. 7. 2010 do 31. 12. 2013, společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků.13. Podle § 9 odst. 8 věta první, věta druhá před stř., věta 3., 4. cit. zák. shromáždění je nejvyšším orgánem společenství. První schůze shromáždění se musí konat nejdéle 60 dnů po vzniku společenství (odst. 3); svolá ji původní vlastník budovy. Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství podle odst. 7 písm. b) a c) (výbor společenství, další orgány podle stanov společenství).14. Podle § 9 odst. 9 cit. zák. pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně 1/2, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.15. Podle § 9 odst. 10 věta první cit. zák. pokud shromáždění neschválí stanovy společenství, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády.16. Krajský soud souhlasil s právně významnými skutkovými zjištěními okresního soudu vyjmenovanými v odstavcích 3. – 5. a 10. – 12. odůvodnění napadeného rozsudku. Pro stručnost na ně na tomto místě odkazuje.17. Pro přehlednost shrnuto, žalobce jako společenství vlastníků jednotek vznikl ze zákona ke dni 3. 4. 2013. Shromáždění žalobce se nesešlo do 31. 12. 2013, resp. do 21. 12. 2021. Funkci orgánu společenství vykonávalo v té době , právnická osoba, , IČO , IČO, , sídlem v , adresa, . Stanovy shromáždění nebyly do té doby přijaty. Dne 22. 12. 2021 se konalo v pořadí první shromáždění žalobce. Žalovaný je vlastníkem jednotky č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, . V roce 2020 byly provedeny opravy a zateplení společných částí bytového domu na uvedené adrese, v němž se nachází jednotka ve vlastnictví žalovaného. Žalovaný se na nákladech těchto oprav finančně nepodílel. Žalobce vyúčtoval jeho „dluh“ ve výši žalované částky, kterou mu žalovaný dosud nezaplatil.18. Na podkladě zjištěných skutečností a za použití výše cit. právních ustanovení přijal krajský soud následující závěry právní: Žalobce, který vznikl podle § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. ke dni 3. 4. 2013, byl tzv. spícím společenstvím vlastníků jednotek, jehož shromáždění se (podle § 9 odst. 8 cit. zák.) až do 21. 12. 2021 nikdy nesešlo a stanovy společenství do té doby nebyly přijaty. Právní poměry společenství se proto řídily vzorovými stanovami vydanými Nařízením vlády č. 371/2004 Sb. Podle vzorových stanov náleželo do výlučné působnosti shromáždění mimo jiné- rozhodování o modernizaci, rekonstrukci a stavebních úpravách a opravách společných částí domu a- o výši příspěvků společenství na správu domu a pozemku, popřípadě o výši a způsobu placení dalších příspěvků na činnosti uvedené v čl. IV (tj. na modernizaci, rekonstrukci a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu).19. Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 28. 5. 2024, sp. zn. 26 Cdo 19/2024, judikoval: „Porušení povinnosti společenství vlastníků při správě domu a pozemku (§ 1189 o. z.) může spočívat také v tom, že společenství vlastníků nesvolá shromáždění vlastníků minimálně v zákonem stanovené lhůtě jedenkrát do roka nebo nezařadí hlasování o opravě společných částí domu na pořad shromáždění (§ 1207 o. z.).“ Z odůvodnění citovaného rozhodnutí je namístě dále citovat: „Opravu společné části domu lze zásadně provést pouze tehdy, jestliže o tom rozhodne příslušný orgán společenství vlastníků. Pokud stanovy neurčí něco jiného, statutární orgán společenství vlastníků může rozhodnout o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1.000 Kč v průměru na každou jednotku …. V ostatních případech musí rozhodnout shromáždění vla