11 Co 80/2026-107 – Krajský soud v Ostravě

1. Rozsudkem okresní soud určil, že výše nájemného bytu č. , hodnota, , nacházejícího se ve , číslo, . nadzemním podlaží, v budově čp. , číslo, , na , adresa, v , adresa, , užívaného žalovaným jako nájemcem, činí 6.630 Kč měsíčně s účinností od 20. 1. 2025 (odst. I. výroku), dále rozhodl, že řízení se zastavuje v části, ve které se žalobkyně domáhala určení nájemného nad částku 6.630 Kč měsíčně (odst. II. výroku), zavázal žalovaného zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši 9.798,40 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně (odst. III. výroku), žalobkyni zavázal zaplatit státu na účet Okresního soudu ve Frýdku-Místku náklady řízení v rozsahu 18 % s tím, že konkrétní částka bude uvedena v samostatném usnesení (odst. IV. výroku), a žalovaného zavázal zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Frýdku-Místku náklady řízení v rozsahu 82 % s tím, že konkrétní částka bude uvedena v samostatném usnesení (odst. V. výroku). Usnesením ze dne 29. 1. 2026, č. j. 8 C 22/2025-93 dále byla povinnost žalobkyně zaplatit České republice na účet okresního soudu na nákladech řízení vyčíslena na částku 1.968,50 Kč a povinnost žalovaného zaplatit České republice na účet okresního soudu na nákladech řízení částku ve výši 8.967,50 Kč.2. Rozsudek napadl včasným odvoláním žalovaný a domáhal se jeho změny a zamítnutí žaloby, jde-li o zvýšení nájemného tak, jak bylo určeno soudem. Žalovaný namítal zanedbanou péči žalobkyně o dům, kdy majitelé domu již 12 let slibují vyměnit zkorodované vlnité plechy balkonu, které jsou v katastrofálním stavu a taktéž zateplení budovy. O dům se nijak nestarají, v domě jsou ve společných prostorách rozbitá okna, nedůstojný je také vstup do domu. Přestože žalobkyně slibovala opravu domu, dosud tak neučinila, pouze zvyšuje nájemné. Žalovaný má za to, že je oprávněný požadavek pouze na zvýšení nájemného o 20 %, a to podle občanského zákoníku a v této výši již nájemné od ledna 2025 platí. Dále měl výhrady ke srovnatelnému nájmu stanovenému znalcem, neboť ten vycházel nikoli ze srovnatelných bytů, ale z bytů zrekonstruovaných se zvýšeným nájmem.3. Žalobkyně ve vyjádření k podanému odvolání navrhovala potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného.4. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu ve smyslu ustanovení § 206 odst. 1, § 212 písm. a) o. s. ř. v napadeném rozsahu, tj. v odst. I., III.-V., včetně závislých výroků o nákladech řízení vyčíslených v samostatném usnesení ze dne 29. 1. 2026, č. j. 8 C 22/2025-93. Odvoláním nebyl napaden pouze odst. II. výroku rozsudku, který nabyl samostatně právní moci.5. Okresní soud v řízení provedl dokazování v potřebném rozsahu, z důkazů v řízení provedených učinil správná skutková zjištění, která jsou obsažena pod body 3. – 8. odůvodnění rozsudku a z těchto skutkových zjištění učinil správný skutkový závěr obsažený pod bodem 9., z něhož odvolací soud pro odvolací řízení vychází. Platí to zejména o závěru, že žalobkyně je vlastníkem domu čp. , číslo, na , adresa, v , adresa, , ve kterém se nachází byt č. , hodnota, , k němuž má žalovaný s účinností od 1. 1. 1994 právo nájmu založené na základě uzavřené nájemní smlouvy ze dne , datum, . Výše nájemného i záloh za služby byly stanoveny dle tehdy platných cenových předpisů, a to v souladu s vyhláškou č. 176/1993 Sb. s tím, že poslední výše nájemného činila 3.350 Kč měsíčně. Žalobkyně dopisem ze dne 21. 8. 2024, který byl doručen žalovanému dne 11. 9. 2024, navrhla zvýšení nájemného o 20 % na částku 4.020 Kč měsíčně a současně vyzvala žalovaného, nechť se k návrhu do dvou měsíců od doručení vyjádří. Žalovaný nesouhlasil se zvýšením nájemného s ohledem na stav domu, a to ani na základě opakované výzvy ze strany žalobkyně. Žalobkyně se v předmětném řízení domáhala určení výše nájemného, jehož obvyklá výše byla zjištěna znaleckým posudkem na částku 6.630 Kč měsíčně.6. Podle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.7. Podle § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.8. Odvolací soud souhlasí taktéž s právním posouzením věci okresním soudem. Žalobkyně dopisem ze dne 21. 8. 2024, který byl žalovanému doručen dne 11. 9. 2024, navrhla žalovanému zvýšení nájemného v souladu se shora citovaným ust. § 2249 odst. 1 o. z. o 20 % z částky původně sjednaného nájemného 3.350 Kč na 4.020 Kč. K tomuto návrhu současně přiložila tři inzeráty o srovnatelném nájemném z jiných bytů. Zároveň požadovala, nechť se žalovaný písemně ve lhůtě dvou měsíců od doručení návrhu k tomuto vyjádří. Žalovaný odmítl požadavek na zvýšení nájemného ve dvouměsíční lhůtě podáním ze dne 22. 10. 2024, žalobkyně poté v tříměsíční lhůtě od odmítnutí tohoto požadavku podala dne 20. 1. 2025 žalobu, formální předpoklady pro podání žaloby tak byly naplněny. Odvolací soud v této souvislosti poukazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4150/2018 ze dne 24. 7. 2019 a tam vyslovený závěr, že nájemce může vyjádřit souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného učiněným podle § 2249 odst. 1 o. z. i tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem zvýšené nájemné. Tímto způsobem dojde k přijetí návrhu na zvýšení nájemného a tím i k uzavření dohody ohledně nové výše nájemného a právo pronajímatele podat žalobu na určení jeho výše soudem zaniká. Nicméně aplikovat tyto závěry Nejvyššího soudu na posuzovanou věc nelze, neboť žalovaný zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem, tj. prosincem 2024 nezačal platit, požadavek na placení zvýšeného nájemného opakovaně odmítal. Jestliže začal platit zvýšené nájemné až v lednu 2025 poté, kdy byla žalobkyní podána žaloba, nebylo možno vycházet ze závěru, že došlo k přijetí návrhu na zvýšení nájemného a tím k uzavření nové dohody ohledně výše nájemného. Byla-li podána žaloba na určení nájemného, dvacetiprocentní limit pro zvýšení se již neuplatní a v souladu s ust. § 2249 odst. 3 o. z. soud rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Dodatečný souhlas žalovaného s nájemným zvýšeným o 20 % je proto irelevantní. Nelze přisvědčit ani opakovaným námitkám žalovaného k vypracovanému znaleckému posudku, neboť závěry znaleckého posudku jsou přesvědčivé, znalec u jednání před okresním soudem dále vysvětlil, že vycházel z realizovaných nájmů, zohledňoval taktéž stav domu, jak jej zjistil při místním ohledání a tento stav zohlednil při stanovení výše nájemného. Námitky žalovaného tak byly vyvráceny a žádné jiné důkazní návrhy z jeho strany nebyly učiněny.9. Odvolací soud ze shora uvedených důvodů shledal rozsudek okresního soudu v odst. I. výroku věcně správným, a proto jej podle § 219 o. s. ř. potvrdil.10. Podle § 220 odst. 1 a § 142 odst. 2 o. s. ř. změnil nákladové výroky v odstavcích III. – V. rozsudku okresního soudu. Žalobkyně požadovala zvýšení nájemného v žalobě na částku 8.000 Kč z původně stanoveného nájemného 3.350 Kč. Požadovala tak navýšení o 4.650 Kč, přiznáno jí bylo navýšení na částku 6.630 Kč, tj. o 3.280 Kč, v procentním vyjádření byla úspěšná v 71 %, po odpočtu neúspěchu ve výši 29 % jí náleží 42 % náhrady nákladů řízení. Celkové náklady za řízení žalobkyně před soudem prvního stupně představují 15.310 Kč, jak bylo vyčísleno okresním soudem pod bodem 15. odůvodnění rozsudku a na toto vyčíslení odvolací soud odkazuje. 42 % z této částky představuje 6.430 Kč. Tuto částku byl žalovaný zavázán zaplatit žalobkyni v souladu s ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám jejího advokáta. S ohledem na jinak vypočtený poměr úspěchu a neúspěchu účastníků za řízení před okresním soudem byly změněny taktéž nákladové výroky v odstavcích IV. a V. rozsudku okresního soudu a na ně navazující výroky s vyčíslením výše nákladů v navazujícím usnesení okresního soudu ze dne 29. 1. 2026, č. j. 8 C 22/2005–93, které s ohledem na podané odvolání dosud nenabylo právní moci. V souladu s ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. žalobkyně byla zavázána zaplatit státu na vzni