Žalobkyně se domáhala zaplacení 800 000 Kč. Částku 333 500 Kč požadovala jako slevu z kupní ceny z důvodu zvýšené vlhkosti rodinného domu a částku 466 500 Kč původně rovněž jako slevu z kupní ceny z důvodu rozdílu mezi inzerovanou a skutečnou užitnou plochou domu; v průběhu řízení však tento nárok nově opřela o tvrzený omyl o vedlejší okolnosti podle § 584 odst. 1 o. z. Nemovitosti koupila od žalované kupní smlouvou ze dne 24. 7. 2024 za 2 799 000 Kč a byly jí předány dne 24. 8. 2024.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, neboť v inzerci byla deklarovaná užitná plocha rodinného domu 105 m2, přičemž faktická užitná plocha je dle pasportu stavby (který byl žalobkyni předán) dokonce ještě větší, a to celkem 128,06 m2. Případná vlhkost nebyla skrytou vadou, neboť šlo o starší nemovitost, u níž byly projevy vlhkosti patrné již před koupí, a právě z tohoto důvodu byla žalobkyni poskytnuta sleva 200 000 Kč z původní nabídkové ceny.3. Okresní soud napadeným rozsudkem, ve znění doplňujícího usnesení, žalobu zamítl a žalobkyni uložil povinnost zaplatit náhradu nákladů řízení žalované ve výši 115 883 Kč a státu ve výši 3 845 Kč. Okresní soud provedl dokazování zejména kupní smlouvou, předávacím protokolem, zprávami , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , pasportem stavby, inzeráty, výslechem svědků a znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, . Z dokazování zjistil, že dům vykazoval ke dni předání nedostatky spočívající v absenci funkční hydroizolace proti zemní vlhkosti, což vedlo k vlhkostním projevům na omítkách a výmalbě. Současně bylo prokázáno, že jde o objekt starý nejméně 100 let, jehož hydroizolační prvky jsou na hranici nebo za hranicí životnosti, přičemž jejich stav odpovídá stáří a opotřebení stavby. Znalec označil příčinu vlhkosti za důsledek stáří a technického opotřebení objektu. Otázkou skutečné výměry domu se soud skutkově nezabýval a nezjišťoval ji, neboť ji považoval za právně nerozhodnou.4. K nároku založenému na rozdílu užitné plochy domu okresní soud po právní stránce uzavřel, že ustanovení § 2129 odst. 1 o. z. o rozdílu ve výměře pozemku lze analogicky použít i na stavby, kupní smlouva však neobsahovala údaj o výměře domu ani pozemků jako smluvně garantovanou vlastnost a strany si nesjednaly nárok na slevu pro případ odchylky výměry, proto ani případná odchylka mezi inzerovanou a skutečnou užitnou plochou nepředstavuje vadu předmětu koupě zakládající právo na slevu. K tvrzenému omylu podle § 584 odst. 1 o. z. okresní soud uvedl, že užitná plocha nebyla okolností rozhodující pro uzavření kupní smlouvy, vyšel přitom zejména z výpovědi svědka , jméno FO, , podle níž velikost domu při rozhodování o koupi nehrála podstatnou roli, případný omyl o užitné ploše proto nebyl právně relevantní a nezakládal právo na přiměřenou náhradu. K nároku na slevu z důvodu vlhkosti domu okresní soud připustil, že nefunkční hydroizolace může obecně představovat vadu, v projednávané věci však dospěl k závěru, že jde pouze o projev běžného opotřebení více než sto let staré stavby, žalobkyně byla navíc v kupní smlouvě upozorněna, že nemovitost je v původním stavu a některé její části mohou být opotřebované či nefunkční, částečná rekonstrukce domu na tomto závěru nic nemění, protože nezasáhla hydroizolaci objektu. Okresní soud proto uzavřel, že ani tvrzený rozdíl v užitné ploše, ani zjištěná vlhkost nezakládají žalobkyni uplatněný nárok, a žalobu v celém rozsahu zamítl.5. Proti rozsudku okresního soudu podala odvolání žalobkyně, která nesouhlasila se závěrem okresního soudu, že případný omyl o skutečné užitné ploše domu nebyl právně relevantní. Namítala, že soud prvního stupně nesprávně směšuje podmínky omylu o vedlejší okolnosti podle § 584 o. z. s podmínkami podstatného omylu podle § 583 o. z. Podle žalobkyně není třeba prokazovat, že by bez omylu smlouvu vůbec neuzavřela; postačí, že při uzavírání smlouvy z dané okolnosti vycházela. Zdůraznila, že inzerce opakovaně uváděla užitnou plochu 105 m², zatímco podle jí předložených zjištění činila skutečná plocha pouze 87,5 m². Tvrzený omyl byl podle ní způsoben nepravdivým údajem uvedeným žalovanou, resp. realitní kanceláří, a byl omluvitelný, protože jako laik nemohla nesprávnost údaje před koupí zjistit. Okresnímu soudu vytýkala, že závěr o nevýznamnosti užitné plochy založil prakticky výhradně na výpovědi svědka , jméno FO, , ačkoliv rozhodující měla být její vlastní představa při uzavírání smlouvy. Měla za to, že z deklarované plochy při rozhodování vycházela a že jí proto vznikl nárok na přiměřenou náhradu odpovídající rozdílu mezi sjednanou cenou a cenou, která by byla sjednána při znalosti skutečné výměry. Dále nesouhlasila se závěrem, že nefunkční hydroizolace představuje pouze běžné opotřebení odpovídající stáří domu. Poukázala na § 2095 a § 2099 o. z. a zdůraznila, že prodaná věc musí být způsobilá k obvyklému účelu, kterým je u rodinného domu bydlení. Odkázala na znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, i odborné zprávy , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , z nichž podle ní vyplývá, že vysoká vlhkost, způsobená absencí či nefunkčností hydroizolace, objektu brání v řádném užívání. Připomněla rovněž zjištěné poškození omítek a výmalby, riziko plísní a výpovědi svědků o zhoršených podmínkách bydlení. Namítala, že rozlišení mezi vadou a běžným opotřebením nelze založit pouze na stáří stavby. Rozhodující je, zda konkrétní stav umožňuje plnohodnotné užívání k bydlení. Jestliže znalec uzavřel, že vady brání užívání objektu, měl být podle žalobkyně stav posouzen jako vada ve smyslu § 2099 o. z. Vytýkala okresnímu soudu vnitřní rozpornost odůvodnění. Na jedné straně prvostupňový soud připustil, že nefunkční hydroizolace může bránit užívání domu k obvyklému účelu, na druhé straně ji označil za běžné opotřebení. Zdůraznila rovněž znalecký závěr, podle něhož náklady na odstranění zjištěných vad dosahují výše srovnatelné s kupní cenou nemovitosti, což podle ní nevypovídá o běžném opotřebení, ale o závažné vadě. Nesouhlasila ani s odkazem okresního soudu na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 896/2010, neboť skutkové okolnosti nyní projednávané věci jsou podle ní odlišné. Obecné smluvní prohlášení o původním stavu nemovitosti a možném opotřebení podle jejího názoru nemůže vyloučit odpovědnost za vadu, která brání řádnému užívání domu k bydlení. Žalobkyně navrhovala, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení, případně jej změnil a žalobě vyhověl.6. Žalovaná navrhla potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného, přičemž zdůraznila, že okresní soud k nároku založenému na tvrzeném rozdílu mezi deklarovanou a skutečnou užitnou plochou správně dovodil, že nejde ani o vadu předmětu koupě, ani o právně relevantní omyl o vedlejší okolnosti podle § 584 odst. 1 o. z. Podle žalované soud prvního stupně nepožadoval, aby šlo o okolnost, bez níž by smlouva nebyla uzavřena, ale správně zkoumal, zda šlo o okolnost, z níž žalobkyně při uzavření smlouvy skutečně vycházela. Správně přitom vyšel z výpovědi svědka , jméno FO, , který uvedl, že velikost domu při rozhodování o koupi nehrála roli. Žalovaná zdůraznila, že výpověď tohoto svědka je věrohodnější než tvrzení samotné žalobkyně, která je výsledkem řízení přímo zainteresována. Za nesprávný označila názor žalobkyně, že již samotné uvedení údaje o užitné ploše v inzerci zakládá význam této okolnosti ve smyslu § 584 o. z. Současně připomněla, že žalobkyně obdržela pasport stavby obsahující správné údaje o výměře domu a tuto skutečnost v řízení nezpochybnila. K nároku založenému na vadách hydroizolace žalovaná uvedla, že z odborných zpráv i znaleckého posudku jednoznačně vyplynulo, že nefunkčnost či absence hydroizolace je důsledkem stáří více než sto let starého objektu. Okresní soud proto správně uzavřel, že jde o projev běžného opotřebení, nikoli o vadu zakládající práva z vadného plnění. Žalobkyně navíc v kupní smlouvě výslovně vzala na vědomí, že nemovitosti jsou v původním stavu a mohou vykazovat opotřebení, zastaralost či nefunkčnost některých částí. Podle žalované soud prvního stupně správně posuzoval jakost nemovitosti především podle smluvního ujednání stran. Nebylo přitom prokázáno, že by dům nebyl v době předání způsobilý k bydlení; skutečnost, že neodpovídá současným stavebním standardům, sama o sobě jeho nevhodnost k bydlení nedokládá.7. Krajský soud jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání žalobkyně proti rozsudku soudu prvního stupně bylo podáno ve lhůtě uvedené v § 204 odst. 1 o. s. ř., přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení jemu předcházející (podle pravidel nastavených v § 212, § 212a odst. 1, 3 a 5 o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.8. Odvolací soud v rámci odvolacího přezkumu neshledal, že by řízení před soudem prvního stupně bylo postiženo vadou, která by měla (mohla mít) za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.9. Odvolací soud přejímá jako správná a úplná skutková zjištění soudu prvního stupně, popsaná v bodech 3 až 9 a shrnutá v bodě 10 odůvodnění napadeného rozsudku, přičemž pro stručnost na tato skutková zjištění odkazuje.10. Soud prvního stupně věc posoudil správně i po právní stránce. Odvolací námitka žalobkyně, že okresní soud nesprávně posoudil podmínky § 584 odst. 1 o. z., když dovodil, že omyl o užitné ploše domu nebyl právně relevantní, není důvodná. Právo na přiměřenou náhradu podle § 584 odst. 1 o. z. předpokládá, že se omyl týká okolnosti, z níž jednající při uskutečnění právního jednání skutečně vycházel a která měla pro jeho rozhodnutí alespoň určitý význam. Nestačí samotná existence nesprávné představy, nýbrž musí být prokázáno, že tato představa byla pro jednajícího relevantním podkladem jeho rozhodování. V projednávané věci soud prvního stupně správně vyšel zejména z výpovědi svědka , jméno FO, , který se společně se žalobkyní účastnil procesu výběru nemovitosti a výslovně uvedl, že velikost domu při rozhodování o jeho koupi nehrála roli, neboť rozhodující byla jiná hlediska, zejména poloha, dispozice a celkový dojem z nemovitosti. Žalobkyně v řízení nepředložila žádný důkaz, z něhož by bylo možné dovodit opak, tedy že právě údaj o užitné ploše představoval okolnost, ze které při uzavírání smlouvy fakticky vycházela. Samotná skutečnost, že údaj o užitné ploše byl uveden v inzerci, ještě neprokazuje, že šlo o okolnost významnou pro rozhodnutí žalobkyně uzavřít kupní smlouvu. Rovněž nelze přehlédnout, že kupní smlouva žádné ujednání o užitné ploše domu neobsahuje. Účastníci převáděli konkrétně určené nemovité věci, které žalobkyně před uzavřením smlouvy opakovaně osobně prohlédla. Není proto důvodná výtka, že soud zaměnil podmínky § 584 o. z. a § 583 o. z. Z odůvodnění rozsudku nevyplývá, že by soud požadoval prokázání, že bez omylu by žalobkyně smlouvu vůbec neuzavřela. Okresní soud pouze uzavřel, že nebylo prokázáno, že by údaj o užitné ploše představoval okolnost, z níž žalobkyně při uzavření smlouvy vycházela. Takový závěr má oporu v provedeném dokazování. Již z tohoto důvodu nevznikl žalobkyni nárok na přiměřenou náhradu podle § 584 odst. 1 o. z. Odvolací soud proto považuje za nadbytečné zabývat se dalšími předpoklady tohoto nároku.11. Odvolací soud se neztotožnil ani s námitkou žalobkyně, že soud prvního stupně v případě nároku na slevu z kupní ceny z důvodu vlhkosti způsobené nefunkční hydroizolací nesprávně kvalifikoval zjištěný stav jako projev běžného opotřebení. Smyslem odkazu soudu prvního stupně na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 896/2010 bylo poukázat na obecný právní princip, že při posuzování práv z vadného plnění u starších nemovitostí je třeba důsledně rozlišovat mezi vadou věci a běžným opotřebením odpovídajícím stáří, provedeným rekonstrukcím a způsobu užívání stavby, přičemž tento obecný právní závěr je na projednávanou věc použitelný bez ohledu na odlišnosti jednotlivých skutkových okolností. Z provedených důkazů, zejména ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, a odborných zpráv , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , vyplývá, že příčinou zvýšené vlhkosti objektu je především stáří původních konstrukcí a dožití hydroizolačních prvků rodinného domu, jehož stáří znalec odhadl na více než 100 let. Znalec výslovně uvedl, že zjištěné nedostatky odpovídají stáří objektu, technickému a morálnímu opotřebení konstrukcí a absenci rozsáhlejší sanace původní stavby. Při posuzování odpovědnosti za vady nelze abstrahovat od charakteru převáděné věci. Je rozdíl mezi vadou novostavby a technickým stavem více než sto let starého domu prodávaného jako nemovitost v původním stavu. Kupující takové nemovitosti musí důvodně očekávat nižší technický standard i potřebu budoucích stavebních zásahů. Právě tuto skutečnost účastníci výslovně promítli do kupní smlouvy, v níž žalobkyně vzala na vědomí, že nemovitost je v původním stavu a některé její části mohou být opotřebené, zastaralé či nefunkční. Za této situace nelze dospět k závěru, že samotný fakt dožití hydroizolace představuje vadu ve smyslu § 2099 o. z. Rozhodující je, že podle provedeného dokazování nejde o skrytý nedostatek mimo rámec stavu odpovídajícího stáří objektu, ale o důsledek dlouhodobého opotřebení původních konstrukcí. Odvolací soud nepřehlédl, že znalec uvedl, že objekt vykazuje vady bránící jeho užívání. Tento závěr však sám o sobě nevede k důvodnosti žaloby a nelze jej vytrhnout z celkového obsahu posudku. Ze stejného posudku současně vyplývá, že příčinou zjištěného stavu je především vysoké stáří domu, dožití konstrukcí a jejich technické opotřebení. Jinými slovy, samotný znalecký posudek spojuje zjištěný stav nikoli s existencí mimořádné nebo neočekávané závady, ale s přirozeným důsledkem stáří a opotřebení stavby. Posouzení, zda takový stav zakládá právní odpovědnost prodávající za vady předmětu koupě, je otázkou právní, nikoliv znaleckou. Okresní soud proto nebyl vázán znalcovým označením zjištěných nedostatků za „vady“, nýbrž byl povinen hodnotit význam těchto zjištění v kontextu všech okolností případu. Podstatné je, že podle výsledků dokazování jde o následek běžného a předvídatelného dožití původních konstrukcí odpovídající stáří objektu, nikoliv o nedostatek, který by překračoval rámec opotřebení, jež bylo možno při koupi takto staré nemovitosti rozumně očekávat. Není důvodná ani námitka založená na vysokých nákladech sanace. Okolnost, že odstranění nedostatků vyžaduje značné investice, sama o sobě neznamená, že jde o právně relevantní vadu. U dlouhodobě neudržovaných či historicky starých staveb mohou náklady na jejich uvedení do současných standardů bydlení dosahovat značných částek, aniž by tím byla založena odpovědnost prodávající za vady. Správný je tudíž závěr soudu prvního stupně, že zjištěný stav hydroizolace představoval důsledek běžného opotřebení odpovídajícího stáří domu, nikoliv vadu zakládající žalobkyni právo na slevu z kupní ceny.12. Vzhledem k výše uvedenému odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný v souladu s ustanovením § 219 o. s. ř. potvrdil, neshledav důvody ani k revizi výroků o náhradě nákladů řízení, proti kterým ostatně nesměřovaly žádné konkrétní odvolací námitky.13. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn § 224 odst. 1 za použití § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaná měla v odvolacím řízení ve věci samé plný úspěch, proto má právo i na náhradu nákladů odvolacího řízení. V odvolacím řízení jí vznikly náklady ve výši 30 900 Kč, které spočívají v odměně za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání ze dne 15. 5. 2026 a účast u odvolacího jednání dne 25. 8. 2026) po 11 500 Kč podle § 6 odst. 1, § 7, § 8 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. g) a k) advokátního tarifu, ve dvou režijních paušálech po 450 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, náhradě za promeškaný čas ve výši 600 Kč [4 půlhodiny po 150 Kč podle 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 advokátního tarifu] a cestovném ve výši 1 037 Kč (za cestu k odvolacímu jednání osobním motorovým vozidlem o průměrné spotřebě 7,9 l BA 95 na 100 km, cena paliva 34,70 Kč/l, sazba základní náhrady za 1 km jízdy 5,90 Kč, ujeto z , adresa, do , adresa, a zpět 120 km), tj. celkem 25 537 Kč. Tuto částku je třeba podle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř. zvýšit o náhradu za 21 % DPH ve výši 5 363 Kč, neboť zástupce žalované je plátcem daně z přidané hodnoty.