57 Co 13/2026-284 — Krajský soud v Ostravě

1. Rozsudkem v záhlaví označeným okresní soud zastavil řízení ohledně zákonných úroků z prodlení z částek a za období specifikovaných ve výroku I rozsudku okresního soudu (výrok I), uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 34 754 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z 34 754 Kč za dobu od 1. 10. 2023 do zaplacení, 134 332 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z 134 332 Kč za dobu od 6. 12. 2024 do zaplacení, 47 627 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z 47 627 Kč za dobu od 29. 7. 2025 do zaplacení a 82 393 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z 82 393 Kč za dobu od 25. 8. 2025 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II), co do zákonného úroku z prodlení z částek a za období specifikované ve výroku III rozsudku okresního soudu byla žaloba žalobkyně zamítnuta (výrok III), dále uložil žalobkyni povinnost zaplatit na doplatku soudního poplatku 6 501 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok IV), a konečně žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení 126 011 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně (výrok V).2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že dne 20. 12. 2013 byla mezi právní předchůdkyní žalobkyně a žalovanou uzavřena nájemní smlouva, na základě které byla žalované přenechána do užívání bytová jednotka č. , hodnota, v domě č. p. , hodnota, na , adresa, , tvořená obytnou místností o velikosti 36,15 m², chodbou o velikosti 5,38 m², příslušenstvím – WC a koupelnou o velikosti 2,86 m² a terasou o velikosti 20 m² s původně sjednaným nájemným za celkovou plochu 64,39 m² 5 700 Kč. Doba užívání byla původně sjednána do 31. 12. 2014, byla však opakovaně prodlužována, naposledy dodatkem č. 11 ze dne 30. 12. 2021, kterým byla doba nájmu prodloužena do 31. 12. 2022. V souladu s nájemní smlouvou bylo dohodnuto postupné zvyšování nájmu, s účinností od 3/2022 bylo zvýšeno na 6 106 Kč a zálohy na služby byly stanoveny ve výši 3 467 Kč měsíčně. Pokud žalobkyně žalované navrhla v 3/2022 s účinností od 1. 3. 2022 uzavření dodatku č. 12, kterým by byl od 1. 3. 2022 upraven rozsah pronajímané plochy bytu (ze které by byla vyňata chodba o velikosti 5,38 m²) a výše nájemného (které by činilo 94,83 Kč/m2, tj. 5 596 Kč za 59,01 m²), k jeho uzavření žalovaná nepřistoupila. Následně rozsudkem Okresního soudu v Karviné – pobočka v Havířově ze dne 25. 10. 2023, č. j. 109 C 393/2022-48, byla žalované uložena povinnost vyklidit předmětný byt do 15 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí, přičemž v odůvodnění rozsudku soud konstatoval, že jelikož žalovaná neplnila své povinnosti nájemce nemohlo dojít k prolongaci daného nájemního vztahu dle ujednání v nájemní smlouvě a nájemní vztah byl ukončen uplynutím doby dle dodatku č. 11, tj. dnem 31. 12. 2022. Žalovaná však nadále předmětný byt užívala a byla z něj vyklizena exekutorem ke dni 25. 6. 2025. Od 5/2022 hradila žalovaná nájemné a zálohy za služby spojené s užíváním bytu nepravidelně, resp. vůbec. Za období 5-12/2022 jí vznikl dluh na nájemném 44 350 Kč, na který žalobkyně započetla přeplatek vzniklý v důsledku vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu ve výši 9 596 Kč, pročež dluh na nájmu za toto období se snížil na 34 754 Kč. Za období od 1/2023 do 10/2024 a následně od 11/2024 do 24. 6. 2025 nehradila žalovaná za užívání bytu ničeho. Za rok 2023 jí vznikl dluh na službách spojených s užíváním bytu celkem 40 188 Kč, za rok 2024 pak ve výši 42 205 Kč. K úhradě dlužných úhrad za bydlení a dodané služby za rok 2023 a 1-10/2024 vyzvala žalobkyně žalovanou řádně až žalobou, která byla žalované doručena 28. 11. 2024, k úhradě dluhu za bydlení a dodaných službách za období od 11/2024 do 6/2025 pak byla vyzvána dopisem, který se dostal do sféry jejího vlivu dne 25. 7. 2025. V březnu 2022 žalobkyně odmontovala dočasně hlavní dveře do bytu, čímž došlo ke zpřístupnění chodby, která byla původně součástí bytu, v dubnu 2022 byly tyto dveře žalobkyní opět namontovány, avšak nebylo možno je uzamykat ze strany bytu žalované, dne 18. 1. 2023 byly dveře odstraněny natrvalo. Žalovaná žalobkyni opakovaně od r. 2021 žádala o poskytnutí slevy na nájemném e-maily ze dne 21. 2. 2021 v neurčené výši (z důvodu nadměrného hluku v okolí a špíny v bytě z důvodu opravy střech), ze dne 28. 3. 2022 za 12/2021 a 1, 2/2022 výši 1 500 Kč měsíčně (z důvodu obtěžování hlukem novými nájemníky, vyhrožování újmou na zdraví, omezení osobní svobody a omezení užívání společné chodby), ve výši 3 000 Kč za 3/2022 (z důvodu obtěžování hlukem vinou bouracích a stavebních prací a výpadkům dodávky teplé vody) a za měsíce 1-3/2022 ve výši 1 500 Kč (za porušení smlouvy v podobě zpřístupnění společné chodby veřejnosti), žalobkyně na tyto žádosti reagovala odmítavě a slevu dobrovolně neposkytla. Následně žalovaná dne 14. 6. 2022 a 7. 7. 2022 opětovně uplatnila nárok na slevu z nájmu ve výši 1 500 Kč za 12/2021 (z důvodu obtěžování nevhodnými nájemníky a porušení soukromí a hluku), ve výši 1 500 Kč za 1/2022 (z důvodu hluku a obtěžování), 1 500 Kč za 2/2022 (z důvodu hluku, obtěžování a ohrožení neohlášenými stavebními úpravami), 6 106 Kč za 3-6/2022 (z důvodu překročení únosné míry hluku, obtěžování a neohlášených úprav). Konečně dne 25. 8. 2022 opakovaně požádala o poskytnutí slevy za 1/2022 ve výši 1 500 Kč (z důvodu stavebních prací ve vedlejší bytové jednotce a zvýšeného hluku), za 2/2022 (z důvodu nadměrného hluku a nepořádku způsobeného stavebním materiálem), a ve výši celého nájemného za 3-8/2022 (z důvodu neobyvatelnosti bytu pro hluk způsobený bouracími a stavebními pracemi). Žalobkyně v reakci na žádost o poskytnutí slevy dne 3. 10. 2022 této opět nevyhověla. Ve vztahu ke kauci složené žalovanou podle nájemní smlouvy soud konečně učinil závěr, že její zůstatek byl k 7. 11. 2022 ve výši 16 357 Kč a tento doposud nebyl žalované vrácen z důvodu možného použití na úhradu škod způsobených žalovanou na předmětném bytě.3. Zjištěný skutkový stav ve vztahu k užívání bytu žalovanou do 31. 12. 2022 soud podřadil pod § 2246 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), s tím, že podle nájemní smlouvy žalovaná v této době užívala předmětný byt jako nájemkyně a pokud nehradila pravidelně sjednané nájemné ve výši 6 106 Kč měsíčně a za období od 5-8 a 10-12/2022 jí na něm vznikl dluh v celkové výši 34 754 Kč, je povinna tento žalobkyni zaplatit. Tato výše nájemného byla žalobkyní stanovena s účinností od 3/2022 evidenčním listem ze dne 4. 2. 2022 a žalovaná s touto výší nájemného konkludentně souhlasila, když tuto částku v 9/2022 uhradila a rovněž se od 5/2022 domáhala slevy z nájemného ve výši právě 6 106 Kč. Pokud žalovaná za toto období uplatnila opakovaně slevu z nájmu dle § 2214 a § 2208 o. z., okresní soud vyhodnotil, že tento nárok nebyl žalovanou uplatněn dostatečně určitě, když ve výzvách k poskytnutí slevy nebylo uvedeno, o jaký hluk se jedná, jaká je jeho intenzita a časové upřesnění rušení, navíc ani dostatečně neprokázala, že prováděnou rekonstrukcí byl způsobován takový nadměrný hluk, že by došlo k omezení užívání bytu nad míru přiměřenou, resp. až do takového rozsahu, že by byl byt téměř neuživatelný. Ve vztahu k žalovanou uplatněnému nároku na slevu z důvodu odstranění vstupních dveří do chodby soud konstatoval, že dveře byly odstraněny pouze na krátkou dobu v 3/2022 a poté natrvalo až od 1/2023. Skutečnost, že dveře nešly uzamknout zevnitř, nepovažoval za takový zásah, který by bránil užívání chodby, kterou navíc žalovaná dále užívala. Z toho důvodu byl tento nárok žalobkyně shledán důvodným.4. Pokud žalovaná následně užívala byt po skončení nájemního vztahu od 1. 1. 2023 do jeho vyklizení soudním exekutorem dne 25. 6. 2025, postupoval okresní soud dle § 2295 o. z. s tím, že žalobkyni vzniklo právo na náhradu za toto užívání ve výši posledního sjednaného nájemného, tj. ve výši 6 106 Kč měsíčně. Pokud v 1/2023 došlo k odstranění dveří, mohla by být tato skutečnost důvodem pro slevu z nájmu, nicméně po ukončení nájemního vztahu již nárok na slevu z nájemného uplatnit nelze. Navíc i po skončení nájmu žalovaná chodbu nadále užívala k uskladnění svých věcí. Žalobkyni tak náleží náhrada za užívání bytu po skončení nájmu ve výši posledního sjednaného nájemného, která odpovídá právě žalované částce 181 959 Kč.5. Ve vztahu k náhradě za služby spojené s užíváním bytu za roky 2023 a 2024 ve výši 40 188 Kč a 42 205 Kč soud konstatoval, že žalovaná předmětný byt po celou tuto dobu užívala, služby spotřebovala, aniž by za ně žalobkyni cokoli uhradila, pročež se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila, když žalobkyně musela náklady na tyto služby zaplatit. Proti doručeným vyúčtováním žalovaná nepodala námitky, tudíž nastala právní fikce ve smyslu § 8 zákona č. 67/2013 Sb., zákona o poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“), že žalovaná s vyúčtováním souhlasí. Žalovaná tedy byla dle § 2991 a následujících o. z. zavázána k vydání bez