69 Co 250/2025-304 — Krajský soud v Ostravě, pobočka Olomouc

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně částku 100.600 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 100.000 Kč od 21. 11. 2023 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), žalobu v části, v níž se žalobci po žalované domáhali zaplacení částky 10.700 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně, a z částky 10.700 Kč od 21. 11. 2023 do zaplacení žalobu zamítl (výrok II.), žalované uložil zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení 152.870 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta , Jméno advokáta, (výrok III.). Usnesením ze dne 11. 8. 2025, č. j. 20 C 50/2023-275 poté okresní soud rozhodl o nákladech státu tak, že žalovaná je povinna zaplatit České republice Okresnímu soudu v Přerově náhradu nákladů řízení ve výši 30.520,67 Kč do tří dnů od právní moci.2. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalovaná do výroku I. a III. a též do výroku o nákladech řízení státu. Žalovaná považuje rozsudek okresního soudu za nesprávný, nezákonný a neodůvodněný. Rozsudek považuje i za nepřezkoumatelný, když okresní soud nekriticky převzal závěry revizního znaleckého posudku (, právnická osoba, .) a při rozhodování vycházel z tohoto posudku výlučně, aniž by postup odůvodnil či se vypořádal s dalšími provedenými důkazy a námitkami žalované. Žalovaná předně namítá, že okresní soud nevzal vůbec v úvahu vázanosti s žalobním návrhem, že ze strany žalované byla 5. 12. 2022 zaplacena částka 14.700 Kč. Byť úhradu této částky učinili účastníci řízení nespornou, tak soud při stanovení výše bezdůvodného obohacení tuto nezohlednil. I to nasvědčuje závěru, že soud se věcí skutkově vůbec nezabýval a pouze převzal závěry revizního posudku. Došlo rovněž k nedostatku v hodnocení důkazů. Jak vyplývá z odůvodnění, okresní soud nekriticky převzal závěry revizního posudku. Ostatní důkazy vůbec nehodnotil a zcela je pominul. I samotný revizní znalecký posudek nepodrobil žádnému hodnocení, jeho závěry zcela přejal, aniž by postup jakkoliv odůvodnil. Na rozdíl od odborných otázek, které soud hodnotit nemůže, je soud naopak povinen hodnotit znalecký posudek po stránce jeho obecné logiky, přesvědčivosti, jakož i z hlediska postupu, který ke zpracování vedl. Znalecký posudek je samozřejmě také důkazem, a proto jej soud hodnotit musí (byť s omezením spočívajícím v tom, že nesmí přezkoumávat odborné otázky). K povinnosti soudu hodnotit znalecký posudek se vyjádřil Ústavní soud v nálezu sp. zn. I. ÚS 4457/12. Hodnotit lze nejen posudek, ale například i postup znalce vedoucí ke zpracování posudku, informační zdroje nebo spolehlivost metody. K této otázce žalovaná poukazuje na nález Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 299/06. Není tedy možné, aby soud alibisticky převzal závěry znalce, aniž by posudek hodnotil. Okresní soud se nevypořádal s námitkami žalované ohledně výše bezdůvodného obohacení ani s důkazy, které byly předloženy zejména nájemními smlouvami a potvrzeními třetích subjektů o výší nájemného. Z výslechu znalce, jenž zpracoval revizní posudek vyplynulo, že v případě použitých srovnatelných nemovitostí neměl znalec informaci, zda se jednalo pouze o inzerci či šlo o cenu, za kterou byl nájem skutečně realizován. Dále znalec konstatoval, že nezkoumal, zda v případě srovnatelných nemovitostí se jednalo pouze o pronájem plochy nebo i pronájem staveb, co se na těchto pozemcích nachází. V revizním posudku uvedené srovnatelné pozemky byly vyhodnoceny jako srovnatelné, nicméně na otázku, zda se jednalo o pozemky, které byly zastavěny stavbou jiného vlastníka znalec odpovědět nedokázal. Vzhledem k těmto skutečnostem měla žalovaná pochybnosti o správnosti výše bezdůvodného obohacení. Zásadní námitkou, kterou žalovaná proti závěrům revizního posudku uplatnila, bylo stanovení výše bezdůvodného obohacení za pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Znalec vůbec neprověřoval rozsah užívání pozemku (areálový částečně zpevněný pozemek). Vycházel ze své vlastní úvahy a tuto převzal i soud. Žalovaná se nemůže ztotožnit se závěrem soudu, že za pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , by mělo být hrazeno bezdůvodné obohacení ve stejné výši jako za pozemek p. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na kterém stojí budova ve vlastnictví žalované. Je pravdou, že žalovaná pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, užívá jako přístupovou cestu, nicméně tento pozemek užívá společně se všemi ostatními vlastníky, respektive uživateli pozemků v areálu, nejedná se o výlučné užívání žalované. Závěr znalce a i soudu, kteří vycházeli z toho, že pozemek je žalovanou užíván v rozsahu 300 m2, je zcela nepodložený. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, v rámci své výpovědi u jednání dne 4. 9. 2024 konstatoval, že při stanovení nájemného pracoval s referenčními vzorky z jiných areálů, ve kterých vždy byl hromadný přístup k pronajímanému pozemku přes jiný pozemek. V žádném z referenčních nájmů nebylo nikdy zvlášť ujednáno nájemné pro přístup přes příjezdový pozemek. A dokonce ani v nájemních smlouvách od žalobců nebylo účtováno za pronájem příjezdového pozemku, pokud byla pronajímána nějaká jiná část. Dle názoru žalované nebyl tento postup obvyklý ani v případě referenčních vzorků (srovnatelných pozemků) použitých u revizního znaleckého posudku. V tomto směru byl dán jednoznačný rozpor mezi závěry znalců, současně se jednalo o zásadní námitku žalované, a přesto soud své závěry ve vztahu k tomuto pozemku, konkrétně nerozvedl. Ve vztahu k otázce užívání pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, je žalovaná přesvědčena, že došlo i k porušení základní zásady občanskoprávního řízení, a to vázanosti žalobním návrhem a řízení tak bylo zatíženo vadou. Žalobci v rámci žaloby požadují za užívání pozemků p. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 700 m² částku ve výši 60 Kč/m2 s tím, že v této části je již zahrnuta i úplata za užívání pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (toto vyplývá z protokolu o jednání ze dne 11. 9. 2023). Žalobci tedy požadují 42.000 Kč ročně, celkem 126.000 Kč, přičemž žalovaná již uhradila 14.000 Kč, a proto žalobci se domáhají částky 111.300 Kč. Žalobci tedy požadovali bezdůvodné obohacení ve výši 60 Kč/m2/rok za 700 m², což výměrou odpovídá pozemku p. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Za pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, žalobci žádné bezdůvodné obohacení nevyčíslili. Pokud soud přiznal za pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, bezdůvodné obohacení ve výši 32 Kč/m2/rok 2020, 33 Kč/ m2/rok 2021, 34 Kč/m2/rok 2022 a 39 Kč/m2/rok 2023, byli žalobci ve zbytku požadovaného nároku neúspěšní. Současně nebyl dán žádný důvod pro přiznání bezdůvodného obohacení za pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , když toto žalobci samostatně nežádali ani nevyčíslili. Pokud jde o existenci inženýrských sítí, tak znalec a následně i soud vzali za prokázané, že předmětnou nemovitost je možno napojit na inženýrské sítě, protože v areálu je k dispozici přípojka. V prvé řadě se znalec ani soud nezabývali tím, zda tato přípojka v areálu existovala již v období, ke kterému je výše bezdůvodného obohacení zjišťována, a za které žalobci vydání bezdůvodného obohacení nárokují. Znalec konstatoval, že pozemek p. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, je dle zjištěných informací při prohlídce možné napojit na veškeré inženýrské sítě. Znalec tedy zjistil možnost napojení ke dni prohlídky, tedy 9. 1. 2025. Vůbec však nezkoumal, zda byl napojen už v období od března 2020 do února 2023. I v tomto směru soud nekriticky převzal závěry znalce. V období, za které žalobci bezdůvodné obohacení nárokují, možnost připojení na vodu ani elektřinu nebyla. V neposlední řadě žalovaná poukazuje na to, že znalec, jenž revizní posudek zpracoval, vůbec nebral v úvahu situaci na trhu v oceňovaném období. V průběhu období, tedy od března 2020 do února 2023 probíhala pandemie covid-19. Jednalo se o období, kdy docházelo spíše k ukončování nájemních vztahů a rozhodně nedocházelo k navyšování nájemného o inflaci. Právě naopak v mnoha případech docházelo ke snižování nájemného, aby došlo k udržení nájemního vztahu. V rámci revizního znaleckého posudku není celospolečenská situace nijak zohledněna. Žalovaná tak navrhuje zrušení rozsudku a vrácení věci okresnímu soudu k dalšímu řízení.3. Žalobci se k odvolání vyjádřili tak, že považují rozsudek za věcně i právně správný. K otázce částečné úhrady lze uvést, že s touto odvolací námitkou se okresní soud vypořádal již v odůvodnění pod bodem 11 a toto odůvodnění má oporu v provedeném dokazování. Námitka je tak nedůvodná. Není pravdou, že by soud prvního stupně převzal alibisticky závěry revizního znaleckého posudku, neboť soud ke zjištění výše bezdůvodného obohacení provedl nejen revizní posudek, včetně výslechu znalce, ale i znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, i jeho výslech, jakož i další listinné důkazy a odborná vyjádřen