69 CO 238/2022-122 — Krajský soud v Ostravě, pobočka Olomouc

1. Okresní soud zamítl žalobu, aby soud změnil závazek žalovaného z nájemní smlouvy [číslo] ze dne 29. 10. 2013 v podobě navýšení pachtovného na částku [číslo] Kč/ha/rok s účinností od 1. 1. 2020 nebo zrušil závazek z nájemní smlouvy [číslo] ze dne 29. 10. 2013 ke dni právní moci tohoto rozsudku (výrok I.). Žalobci uložil povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 14.093,09 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta [anonymizováno] et [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (výrok II.). 2. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce. V důvodech podané odvolání uvedl, že rozhodnutí soudu prvého stupně považuje za nesprávné. Dle žalobce došlo k podstatné změně okolností, která nastala v důsledku vývoje cen pachtovného na trhu nájmu se zemědělskými pozemky, kdy výše pachtovného z pozemku [parcelní číslo] orná půda o výměře 52626 m2 v k. ú. [obec], jehož je žalobce vlastníkem, uvedeného jako předmět nájemní smlouvy [číslo] ze dne 29. 10. 2013, je snížena pod cenovou hladinu obvyklého pachtovného v dané lokalitě. To žalobce prokazoval předloženými nabídkami pro výši pachtovného uvedenými v žalobě. Dále v rámci jednání soudu navrhoval vyhotovení odborného posouzení znaleckým posudkem o stanovení ceny obvyklého pachtovného z pozemku, však soud důkazní návrh zamítl. Soud si sám odborně posoudil a vyhodnotil a následně zpochybnil žalobcem předložené nabídky zájemců o nájem předmětného pozemku. Soud v odůvodnění dále uvádí, že pokud je žalobce příjemcem nižšího nájemného, nevznikají mu vyšší náklady spojené s vyšší povinností úhrad, jenž by měl v případě, že by byl od žalovaného příjemcem vyššího nájemného. K tomu žalobce uvedl, že na výši daně z nemovitostí, nemá vliv výše nájemného, jde o standardní platbu spojenou s vlastnickým právem k nemovitosti. Žalovaný přesně vyčísluje, že daň z nemovitostí činí z tohoto pozemku [číslo] Kč/rok a oproti tomu dostává pachtovné ve výši 17.572 Kč, rozdíl pak činí 10.846 Kč, a to činí [číslo] Kč/ha/rok z tohoto pozemku. Žalovaný dostává od státu dotaci ve výši nejméně [číslo] Kč/ha/rok. Pak jde o nepoměr„ do očí bijící“. Otázkou výše vynaložených nákladů oproti zisku a s tím spojené výše daňové povinnosti žalovaného v souvislosti s jeho ziskem při placení nízkého nájemného se soud při svých úvahách a hodnocení důkazů, na rozdíl od hodnocení strany žalobce, nezabýval. Tím, že žalobce není ze strany žalovaného příjemcem pachtovného v obvyklé výši, tak tato okolnost založila v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr vedoucí ke znevýhodnění žalobce. Žalobce nemohl takovou okolnost, tuto změnu při uzavření smlouvy předpokládat, neboť realitní trh dospěl k významnému nárůstu cen, které stále narůstají. V důsledku podmínek nájemní smlouvy při výpovědní době 10 let došlo ke stagnaci samotného pachtovného v původní výši. Nárůst cen je obecně známou okolností, která výrazně nastala v průběhu roku 2019, kterou je možné prokázat pouze znaleckým posudkem. Těmito změnami okolností spočívajícími v nárůstu cen došlo k neúměrnému snížení hodnoty plnění – pachtovného, na které žalobce jako vlastník pozemku by měl běžně nárok. Jeho pokles výnosu z nájemného činí nejméně 30 %, což je ze strany žalobce považováno za zvlášť hrubý nepoměr. Žalobce svůj nárok uplatňuje od 1. 1. 2020. Dospěje-li soud k závěru, že nemůže rozhodovat o návrhu žalobce k tomuto rozhodnému datu, tak bylo zcela v rámci rozhodovací činnosti soudu, aby stanovil jiný následný počátek. Žalovaným žalobci předkládané nájemní smlouvy jsou v rozporu s dobrými mravy. Žalobci je soudem vytýkáno, že měl možnost se žalovaným uzavřít dodatek smlouvy za podmínky zpětvzetí jeho výpovědi, ke kterým by došlo ke zvýšení nájemného a že tedy tímto nepřijetím návrhu smlouvy zkrátil své příjmové možnosti. K tomu žalobce uvedl, že při výměře [číslo] m² pozemku a koeficientu 2,25 % (článek IV. nájemní smlouvy) činí dle vyhlášky č. 340/2010 Sb. za stávajících 14,84 Kč/m2/rok pachtovné částku [číslo] Kč/ha/rok. V případně podepsání dodatku smlouvy předloženého ze strany žalovaného dle vyhlášky č. 340/2010 Sb. pak při 17,03 Kč/m2/rok pachtovné činí částku [číslo] Kč/ha/rok. Žalobce by byl opět někde v třetině tržního nájemného za stejně sešněrovaných smluvních podmínek, přičemž navíc při podmínce zpětvzetí výpovědi, jde o zřejmou šikanu a nátlak žalovaného. Současná tržní cena pozemku v k. ú. [obec] činí [číslo] Kč/m2, co znamená, že vyhláškou uváděné ceny půdy jsou vzhledem k vývoji cen dávno již zastaralými a nereálnými údaji. To žalobce dokládá údaji z internetu z portálu [webová adresa]. Při způsobu výpočtu pachtovného a při této ceně [číslo] Kč/m2 a tedy koeficientu 2,25 % z hodnoty pozemku, pak pachtovné by činilo částku 9.000 Kč až [číslo] Kč/ha/rok. Dle žalobce nemůže požívat právní ochrany takovýto závazkový vztah, jímž pronajímatel zneužívá svého postavení, jestliže vlastníka pozemku zavazuje, aby setrval v závazkovém vztahu za podmínek, které jsou zřejmě v rozporu s dobrými mravy, kdy poskytuje vlastníku pozemku pachtovné ve výši 2,5krát nižší než je obvyklá výše pachtovného v daném místě a čase, navíc nekompromisně navrhovaná, jednostranně výhodná výpovědní lhůta 10 let pro možnost jednostranného ukončení závazkového vztahu výpovědí, kterou si žalovaný bezpodmínečně podmiňuje jakékoliv zvýšení pachtovného z pozemku, třebaže po tomto zvýšení pachtovné nedosahuje obvyklé výše v daném místě a čase. Dle žalovaného nájemní smlouvy předkládané vlastníkům pozemků jsou formulářové, dle žalobce jde o účelové smlouvy diktující podmínky, jenž vlastníkovi stanovují velmi podhodnocené nájemné, prakticky bez sankčních následků, nevypověditelné, nátlakové, dotýkající se vlastnického práva až na úroveň vyvlastněním. Pokud by soud dospěl k závěru, že ze strany žalovaného nedošlo ke zneužití práva, v takovém případě má žalobce za to, že došlo k podstatné změně okolností podle § 1765 o. z. a žádná ze stran nepřevzala na sebe nebezpečí změny okolností a tak žalobci vzniká právo podle § 1765 odst. 1 o. z. Žalobce jednal s žalovaným o změně smlouvy bezvýsledně, proto je možné postupovat podle § 1766 o. z. Žalobce se takto dovolává změny okolností, k nimž došlo po uzavření nájemní smlouvy v důsledku nárůstu obvyklé výše pachtovného, kdy tržní cena je cca 2,5 krát vyšší než je žalobci žalovaným hrazena, a to způsobuje hrubý nepoměr v právech a povinnostech účastníků a tuto změnu nešlo rozumně předpokládat a tuto změnu zakládají skutečnosti, které nejsou závislé na vůli žalobce. Žalobce tak navrhoval postup soudu podle § 1766 o. z., že soud zruší svým rozhodnutím závazek účastníků a může rozhodnout o jeho změně, neboť není vázán návrhem žalobce. Žalovaný není nijak nucen v závazkovém vztahu setrvávat. Z údajů na webových stránkách žalovaného je zřejmé, že hospodaří na cca [číslo] ha zemědělské půdy a nájemní smlouva uzavřená mezi žalobcem a žalovaný nemůže mít při výměře cca 5 ha pro žalovaného žádný ekonomický význam. Snaha žalovaného zůstat v závazkovém vztahu s žalobcem deklaruje svou jednostrannou výhodnost. Nájemní smlouva byla sice uzavřena před účinností zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník a závazek jako takový se bude řídit dosavadní právní úpravou s odkazem na § 3074 o. z., avšak vzhledem k tomu, že žaloba žalobce směřuje k právnímu posouzení, zda došlo k porušení stávajících základních principů práva, tak nelze v tomto vidět důvod pro její zamítnutí. Žalobce dále namítal, že průběh jednání protokolaci neodpovídá obsahu zvukového záznamu., nejde o doslovný strukturovaný přepis záznamu. Soudkyně cca 90 % času z jednání soudu věnovala analýze smluv a jejich dodatků a neřešila podstatu věci, účelovost nájemní smlouvy. Žalobce žádal, aby byl v rámci odvolacího řízení přehrán před soudem prvého stupně pořízený zvukový záznam z průběhu jednání před soudem prvého stupně a pořízen jeho přepis. Soudkyně žalobci uvedla následující skutečnosti, že„ může být rád, že žalobce jeho půdu užíváním zúrodňuje, zákon preferuje dlouhodobé závazky, otázkou je, zda by jiní zájemci o nájem vyšší nájemné platili, kdyby měl vyšší nájemné, platil by vyšší daně. Žalobce se domáhal, aby krajský soud změnil rozsudek okresního soudu a žalobě vyhověl. Žalobce dále doplnil podané odvolání podáním ze dne 26. 10. 2022 a předložil soudu návrh změny žaloby v tomto znění„ soud určuje, že ke dni právní moci tohoto rozsudku se mezi žalobcem a žalovaným zrušuje závazek ze smlouvy k pozemku [anonymizováno] [číslo] orná půda o výměře [číslo] m² v [anonymizováno] [obec], který je ve vlastnictví žalobce a alternativně, pokud by soud nedospěl k závěru, že se zrušuje celý závazek ze smlouvy tak, že se určuje, že ke dni právní moci tohoto rozsudku se mezi žalobcem a žalovaným zrušuje závazek ze smlouvy k pozemku [anonymizováno] [číslo] orná půda o výměře 52626 m2 v [anonymizováno] [obec], který je ve vlastnictví žalobce, a to v jeho části týkající se pachtovného, kdy pachtovné se soudem určuje v obvyklé výši [číslo] Kč/ha/rok“. 3. K odvolání žalobce se písemně vyjádřil žalovaný. Navrhl p