21 CO 24/2022-144 — Krajský soud v Praze

1. Ve shora označené věci se žalobci domáhali na žalovaném zaplacení částky 150.000 Kč s 9,75% úrokem z prodlení p.a. od [datum] do zaplacení. 2. Podle jejich žalobních tvrzení byla dne [datum] mezi nimi a žalovaným uzavřena smlouva o zprostředkování, kterou se žalovaný zavázal vyvíjet činnost ve prospěch žalobců směřující k uzavření kupní smlouvy s prodávající [jméno] [příjmení], jejímž předmětem by byl prodej pozemku parc. č. st. 754 o výměře 149 m2, pozemku parc. [číslo] o výměře 1779 m2 a části pozemku parc. [číslo] o předpokládané výměře 30 m2 (plánované kryté parkovací stání napravo od domu vymezené betonovými patkami), která bude vyčleněna geometrickým plánem, zapsaných v katastru nemovitostí pro k.ú. [část obce] u [obec], [územní celek], na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, [stát. instituce]. Ve smlouvě se žalobci zavázali zaplatit žalovanému provizi ve výši 150 000 Kč, která zahrnovala i veškeré náklady žalovaného spojené s uzavřením kupní smlouvy, tj. i přípravu kupní smlouvy a návrhu na její vklad. Tato částka byla žalovanému dne [datum] zaplacena. Návrh na vklad vlastnického práva k nemovitostem podle kupní smlouvy, která byla podepsána žalobci a prodávající dne [datum], byl katastrálnímu úřadu doručen dne [datum]. V průběhu katastrálního řízení katastrální úřad zjistil, že vklad vlastnického práva ve prospěch žalobců nelze povolit, protože prodávaný díl„ b“ pozemku parc. [číslo] který je zatížen věcným břemenem užívání ve prospěch [jméno] [příjmení], byl přisloučen do dílu„ c“ pozemku parc. [číslo] který je uvedeným věcným břemenem nezatížen. Současně katastrální úřad konstatoval, že nově vytvořený pozemek parc. [číslo] o výměře 1031 m2 nemohl vzniknout, protože jeho vznikem bylo porušeno ust. § 35 odst. 7 vyhlášky č. 357/2013 Sb. Z uvedeného důvodu katastrální úřad dne [datum] vydal seznámení s podklady pro rozhodnutí, ve kterém osvětlil důvody, pro které nemůže být vklad vlastnického práva na základě kupní smlouvy ze dne [datum] ve prospěch žalobců povolen. S ohledem na tyto skutečnosti byl dne [datum] návrh na vklad vzat zpět a katastrální řízení bylo rozhodnutím katastrálního úřadu ze dne [datum] zastaveno. Žádnou jinou kupní smlouvu již žalobci a prodávající neuzavřeli. 3. Kupní smlouva, jejíž příprava byla povinností žalovaného, byla podle žalobců připravena vadně a nebyla tak způsobilým podkladem pro povolení vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Pochybení uznala i advokátka [titul] [jméno] [příjmení], která z pověření žalovaného kupní smlouvu připravovala. Smlouvou o zprostředkování se žalovaný zavázal zprostředkovat žalobcům uzavření kupní smlouvy ve vztahu k přesně určeným nemovitostem, které byly ve smlouvě jednoznačně identifkovány. Splatnost provize byla vázána na uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy. Podle judikatury Nejvyššího soudu ČR pokud je (byť i činností zprostředkovatele) uzavřena jiná smlouva, než kterou se zprostředkovatel zavázal ve smlouvě o zprostředkování zprostředkovat, nesplnil řádně svou povinnost a právo na odměnu (provizi) mu nevzniklo (rozsudek ze dne 26. 9. 2018, sp. zn. 32 Cdo 2842/2018). Předmětem převodu podle kupní smlouvy ze dne [datum] nebyly všechny pozemky uvedené ve smlouvě o zprostředkování. Z důvodu neexistence pozemku parc. [číslo] byl předmětem kupní smlouvy jen pozemek parc. č. st. [anonymizováno] o výměře 202 m2 Kupní smlouva podepsaná dne [datum] tak nepředstavovala tu kupní smlouvu, k jejímuž zprostředkování se žalovaný zavázal. Nárok žalovaného na zaplacení odměny (provize) se tak nikdy nestal splatný a částku 150 000 Kč přijal bez právního důvodu. 4. Žalobci odstoupili dopisem ze dne [datum], doručeným žalovanému dne [datum], od smlouvy o zprostředkování pro podstatné porušení povinností žalovaným. V něm vyzvali žalovaného k vydání částky 150 000 Kč do 5 kalendářních dnů od doručení této výzvy. Poslední den této lhůty připadl na středu [datum]. Od [datum] je žalovaný s vydáním uvedené částky v prodlení. Právní zástupce žalobců zaslal právní zástupkyni žalovaného dne [datum] předžalobní výzvu k zaplacení dlužné částky ve výši 150 000 Kč s příslušenstvím do 7 kalendářních dnů ode dne jejího doručení. Tato předžalobní výzva byla do datové schránky právní zástupkyně doručena dne [datum] a nebylo na ni nijak reagováno. 5. Žalovaný ve vyjádření k žalobě ze dne [datum] uvedl, že na základě smlouvy o zprostředkování ze dne [datum] zahájil úkony směřující k tomu, aby mezi žalobci a prodávající, [jméno] [příjmení], mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy. Zejména oslovil advokátku [titul] [jméno] [příjmení] s žádostí o přípravu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouvy a návrhu na vklad, koordinoval postup žalobců a prodávající, účastnil se podle potřeby jednání s oběma stranami a zprostředkovával komunikaci mezi žalobcem, prodávající, advokátkou a dalšími subjekty (geodet apod.). Dne [datum] byla mezi žalobci a prodávající uzavřena smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy o prodeji nemovitostí a smlouva o úschově. Dne [datum] byla mezi žalobci a prodávající uzavřena kupní smlouva o převodu vlastnického práva k pozemkům parc. č. st. [anonymizováno], [číslo] a [číslo] a ve stejný den byl příslušnému katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad vlastnického práva k nemovitostem ve prospěch žalobců. Dne [datum] informoval katastrální úřad účastníky, že navrhovaný vklad nelze povolit, neboť bylo zjištěno, že prodávaný díl„ b“ parcely [číslo] který je zatížen věcným břemenem užívání pro [jméno] [příjmení], se přislučuje do dílu„ c“ parcely [číslo] který je věcným právem nezatížen. Žalobci a prodávající se dohodli na zpětvzetí návrhu a na tom, že dojde k uzavření nové, opravené smlouvy. Ke zpětvzetí návrhu došlo [datum]. Ještě před tím žalovaný začal činit kroky k přípravě nové kupní smlouvy a nového návrhu na vklad i přesto, že k nim nebyl povinen a nejednalo se o nápravu jeho pochybení. Již v průběhu září 2017 byla advokátkou zpracována a žalobcům i prodávající odeslána opravená smluvní dokumentace. Žalobci i prodávající měli možnost podpisem nové smluvní dokumentace pochybení advokátky zhojit. K takovému postupu se zavázali v čl. V odst. 4 kupní smlouvy. K uzavření nové smlouvy však nedošlo. 6. S ohledem na výše uvedené žalovaný nesouhlasí s tvrzením žalobce, že se jeho nárok nikdy nestal splatný a částku přijal bez právního důvodu. Skutečnost, že oproti smlouvě došlo ke změně celkové výměry převáděných pozemků, avšak při současném zřízení věcného břemene ve prospěch převáděných pozemků, se kterým smlouva původně nepočítala, nezakládá rozpor se smlouvou, jelikož takový postup je v souladu s dohodami žalobců a prodávající učiněnými po uzavření smlouvy. Taktéž nelze přistoupit na argumentaci žalobců o neexistenci pozemku parc. [číslo] když je zřejmé, že na základě kupní smlouvy nemohl vzniknou pozemek parc. [číslo] o výměře 1031 m2, to však samo o sobě nemá vliv na existenci pozemku parc. [číslo] o výměře 1726 m2. Žalobci nesprávně spojují nenaplnění povinností žalovaného a vady kupní smlouvy. Z čl. I. odst. 2 smlouvy nelze dovodit, že žalobce by měl tuto agendu poskytnout sám. Jestliže zajistil za účelem zpracování dokumentace, realizace úschovy peněžních prostředků a ověření podpisů služby advokáta, jednal v souladu se smlouvou a s požadavkem na dodržení právní obezřetnosti. Pochybení při přípravě kupní smlouvy lze přičíst výlučně advokátovi. Tento závěr je v souladu s dosavadní judikaturou, kdy pochybení advokáta zajištěného zprostředkovatelem při plnění zprostředkovatelské smlouvy nelze přičítat k tíži zprostředkovatele, ale jedná se o odpovědnost advokáta vůči stranám smlouvy, kterou advokát připravil, a to i v případě, kdy se nejedná o klienty advokáta (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 1. 2015, sp. zn. 25 Cdo 3504/2012). Závazek žalovaného ze smlouvy byl splněn okamžikem, kdy byla uzavřena kupní smlouva, a ve stejný okamžik mu vznikl nárok na provizi, kterou dne [datum] od žalobců po právu přijal. Odstoupení žalobců od smlouvy ze dne [datum] nemá oporu ve smlouvě ani v zákonné úpravě a žalovaný je proto odmítl. Nenaplnění cíle sledovaného kupní smlouvou jde částečně k tíži advokátky, ale také k tíži žalobců a prodávající, kteří pro osobní spory odmítli uzavřít opravenou kupní smlouvu, ačkoli se k takovému postupu v původní kupní smlouvě zavázali. 7. Nakonec žalovaný tvrdí, že není na místě interpretovat smlouvu jako závazek ze zprostředkování ve smyslu ust. § 2445 a násl. o.z. Uzavření smlouvy mezi žalobci a žalovaným předcházelo uzavření výhradní smlouvy o zprostředkování mezi prodávající a společností [právnická osoba], [IČO] (dále jen„ zprostředkovatel“), kterou se zprostředkovatel zavázal vyvíjet činnost směřující k tomu, aby prodávající měla příležitost uzavřít se třetí osobou smlouvu o převodu vlastnictví, jejímž předmětem bude prodej předmětných nemovitostí. Dne [datum] uzavřela [jméno] [příjmení] se zprostředkovatelem dohodu o složení rezervační jistiny, v níž prohlásila, že má zájem uzavřít s prodávající