21 CO 57/2022-120 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Kolíně svým rozsudkem č.j. 14 C 147/2021 – 50 ze dne [datum rozhodnutí] rozhodl tak, že výrokem I. uznal žalovaného povinným zaplatit žalobci částku 229 596 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 229 596 Kč od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Výrokem II. byla žaloba zamítnuta do požadavku na zaplacení částky 400 404 Kč a zákonného úroku z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 400 404 Kč od [datum] do zaplacení. Výrokem III. byl žalovaný dále uznán povinným zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 32 400 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jeho zástupce. 2. Žalobce se svou žalobou domáhal po žalovaném zaplacení částky 630 000 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,5 % ročně za dobu od [datum] do zaplacení s tím, že je výlučným vlastníkem pozemku č. parc. [číslo] v kat. úz. [část obce] v [anonymizováno] [obec], jehož součástí je stavba budovy [adresa] na adrese [adresa]. Tvrdil, že v přízemí budovy se nachází nebytový prostor [číslo] že dne [datum] žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli nájemní smlouvu, kterou byl žalovanému uvedený nebytový prostor pronajatý jako kancelář. Žalovaný se zavázal platit žalobci roční nájemné ve výši 45 945 Kč. Žalobce následnou kontrolou zjistil, že žalovaný v rozporu s nájemní smlouvou uzavřel podnájemní smlouvu s [jméno] a [jméno] [příjmení], přičemž podnájemné bylo stanovené částkou 15 000 Kč měsíčně. Tvrdil, že uvedeným jednáním žalovaný užíval předmět nájmu v rozporu s účelem nájmu a porušil smluvní povinnost přenechat nebytové prostory k užívání na dobu určitou jinému pouze s předchozím písemným souhlasem žalobce. Za užívání nebytových prostor v rozporu s účelem nájmu žalobce žádal smluvní pokutu 10 000 Kč, kterou žalovaný zaplatil. Nezaplatil ale smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý den porušení uvedené povinnosti nepřenechat nebytový prostor jinému k užívání bez souhlasu žalobce, když z tohoto titulu žalobce žádal částku 630 000 Kč s příslušenstvím, neboť žalovaný porušoval smlouvu v době od [datum] do [datum]. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout s tím, že nárok žalobce z textu nájemní smlouvy nevyplývá, že ustanovení, ze kterého žalobce vychází, je neplatné pro neurčitost, a že výše smluvní pokuty je ve zřejmém rozporu s dobrými mravy. 3. Soud prvního stupně po provedeném řízení, kdy provedl důkaz listinami tak, jak je podrobně uvedeno v odůvodnění napadeného rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje, dospěl k závěru, že žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu ohledně nebytového prostoru. Podle čl. II. (Účel nájmu) měl žalovaný předmět nájmu užívat jako kancelář. Podle čl. IV. 1. (Nájemné) byla celková výše ročního nájemného stanovena částkou 45 945 Kč. V čl. VI. (Společná ujednání) byly stanoveny povinnosti nájemce (bod 1.) a oprávnění nájemce (bod 2.) – podle bodu 2. písm. a/ byl nájemce oprávněn přenechat předmět nájmu nebo jeho část do užívání jinému na dobu určitou pouze s předchozím písemným souhlasem pronajímatele; v případě, že nájemce požádal o souhlas k podnájmu, měl předložit pronajímateli v jednom výtisku podnájemní smlouvu k evidenci a úhrada za podnájem přitom neměla převyšovat nájemné. V čl. VIII (Smluvní pokuty) byly stanoveny smluvní pokuty za„ nedodržení podmínek“ nájemní smlouvy, a to mimo jiné za užívání předmětu nájmu v rozporu s účelem nájmu jednorázově 10 000 Kč (bod 1. písm. b/) a za„ nedodržení každé další podmínky“ stanovené smlouvou 1 000 Kč za každý den, v němž bude toto porušení trvat. Žalobce dne [datum] při místním šetření nebytového prostoru zjistil, že nebytový prostor je užíván jako bytová jednotka užívaná paní [příjmení] na základě smlouvy o podnájmu uzavřené se žalovaným. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] uzavřely jako podnájemkyně smlouvu o podnájmu ohledně nebytového prostoru (označeného jako„ jednotka [číslo]“) se žalovaným jako nájemcem dne [datum], a to na dobu určitou od [datum] do [datum] s možností prodloužit nájem dohodou a výše úhrady byla určena částku 15 000 Kč. Podnájemkyně uhradily žalovanému na jeho účet celkem částku 188 250 Kč. Dne [datum] žalobce vyzval žalovaného k zaplacení jednorázové smluvní pokuty podle čl. VIII. odst. 1 písm. b) nájemní smlouvy ve výši 10 000 Kč a podle čl. VIII. odst. 1 písm. d) nájemní smlouvy ve výši 1 000 Kč denně, tedy za dobu od [datum] do [datum] ve výši 630 000 Kč Částku 640 000 Kč měl žalovaný uhradit do [datum], když výzva mu byla doručena dne [datum]. Žalovaný přípisem ze dne [datum] žalobci sdělil, že výzvu k uhrazení smluvní pokuty nemůže„ z finančních a jiných důvodů akceptovat“ a že je připraven se bránit v soudním řízení. Po předžalobní výzvě právního zástupce žalobce ze dne [datum], doručené dne [datum], žalovaný uznal„ povinnost uhradit smluvní pokutu“ ve výši 10 000 Kč, ale částku 630 000 Kč odmítl zaplatit s tím, že není oprávněný“. Dne [datum] zaplatil žalovaný žalobci částku 10 000 Kč. 4. Soud prvního stupně uzavřel, že se uzavřená smlouva o nájmu nebytových prostor v době jejího uzavření řídila tehdy účinnou právní úpravou, tedy zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor a (protože tato úprava není komplexní) též občanským zákoníkem. S odkazem na ust § 261 odst. 6 větu první zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku (dále jen„ obch. zák.“), a rozsudek velkého senátu Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 660/2010 ze dne 11. 1. 2021, konstatoval, že žalobce není podnikatel a smlouva nebyla ani uzavřena za účelem uspokojování veřejných potřeb. Dovodil, že se tak nemůže jednat o obchodní závazkový vztah podle ust. § 261 odst. 1 nebo odst. 2 obch. zák., když si smluvní strany neujednaly, že by jejich závazkový vztah měl být podřízen režimu obchodního zákoníku (ust. § 262 odst. 1 obch. zák.), ale naopak v nájemní smlouvě deklarovaly, že se jedná o vztah občanskoprávní. Uvedl, že v souladu s ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.“) se od [datum] nájem jako celek již řídí novou právní úpravou (o. z.), a to podle ust. § 2302 a násl. o. z. Pokud šlo o právní úpravu smluvních ujednání o smluvní pokutě, vyložil ust. § 3073 o. z. tak, že podle dosavadní úpravy se posuzují toliko práva ze zajištění závazku vzniklá přede [datum]. Protože nárok na smluvní pokutu žalobci vznikl po [datum], dovodil, že je třeba jej posoudit podle úpravy nyní účinné. Soud prvního stupně se též zabýval procesní obranou žalovaného a dospěl k závěru, že při výkladu právních jednání nelze bazírovat na úzce jazykovém vyjádření, což nepochybně platilo i v režimu občanského zákoníku, když formalistické a izolované bazírování na použitém slovním vyjádření bez kontextu by vedlo k absurdním závěrům. Označil za evidentní, že z jazykového vyjádření čl. VI. bodu 2. písm. a) nájemní smlouvy, podle něhož je nájemce oprávněn přenechat předmět nájmu do užívání jinému pouze s předchozím písemným souhlasem pronajímatelem, je naprosto zřejmé, že jiným způsobem nájemce přenechat předmět nájmu nesmí – tedy že je mu smlouvou zapovězeno přesně to, co žalovaný učinil. Uvedl, že není třeba bazírovat na tom, že v čl. VIII. odst. 1 písm. d) nájemní smlouvy je doslova uvedeno, že smluvní pokuta se hradí za nedodržení každé další„ podmínky“ (a nikoliv„ povinnosti“) ve smlouvě uvedené. Poukázal na to, že celý uvedený článek je uvozený spojením„ smluvní pokuty“ a že se v odkazovaném ustanovení hovoří o„ porušení“ smlouvy. Uzavřel, že takto formulovaná smluvní pokuta vázaná na porušení smluvní povinnosti (jako je nepodnajmout předmět nájmu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele) je dostatečně jasná a určitá. Prvostupňový soud pro smluvní pokutu aplikoval ust. § 2051 o. z. a uplatnil moderační právo, neboť dospěl k závěru, že smluvní pokuta 1 000 Kč denně je nepřiměřeně vysoká. Konstatoval, že takto paušálně nastavená smluvní pokuta (čl. VIII. bod 1. písm. d/ nájemní smlouvy) nezohledňuje závažnost porušení jednotlivých smluvních povinností nájemcem a její mechanickou aplikací lze dospět k částkám zcela přemrštěným. Argumentaci žalovaného o„ zjevné nemravnosti“ takové výše smluvní pokuty vyložil podle jejího obsahu jako návrh dlužníka na snížení smluvní pokuty. Soud prvního stupně uvedl, že sjednanou smluvní pokutou je konkrétně utvrzována smluvní povinnost žalovaného uvedená v čl. VI. bodu 2 písm. a) nájemní smlouvy s tím, že si žalobce tímto způsobem vymínil, aby měl kontrolu nad tím, kdo bude nebytové prostory užívat, pokud to nebude přímo žalovaný na základě nájemní smlouvy. Zdůraznil, že si žalobce rovněž hodlal tímto ustanovením zajistit, aby žalovaný neměl z přenechání užívání jinému větší majetkový prospěch, než má samotný žalobce. Žalovaný byl tímto způsobem naopak omezen s další právní dispozicí s nebytovým prostorem a byl povinen respektovat, že na případném podnájmu nemůže vydělávat. Prvostupňový soud konstatoval, že žalovaný tím, že zcela vědomě bez souhlasu žalobce nebytové prostory