25 CO 120/2022-212 — Krajský soud v Praze

1. Rozsudkem ze dne 1. 9. 2021, č. j. 8 C 69/2020-134, rozhodl Okresní soud v Příbrami (dále jen„ soud prvního stupně“) výrokem I., že žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 506 160 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku. Dále bylo rozhodnuto výrokem II., že žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 114 191,31 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci rozsudku. Z odůvodnění rozsudku vyplývá, že přiznaná jistina představuje škodu, kterou žalovaní jako povinní způsobili žalobkyni nesplněním oznamovací povinnosti soudnímu exekutorovi dle ust. § 335b odst. 1 písm. b) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen„ o. s. ř.“). Soud prvního stupně dovodil, že je dána i příčinná souvislost mezi uvedeným porušením právní povinnosti na straně žalovaných a vznikem škody na straně žalobkyně s tím, že žalobkyně prokázala rovněž výši požadované škody v podobě rozdílu obvyklých cen dražené nemovitosti bez a s právní vadou (zatížení nájemním právem). Právně byla věc hodnocena dle ust. § 2894 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014 (dále jen„ o. z.“). 2. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní včasné odvolání. Uvedli, že napadený rozsudek nebyl ze strany soudu prvního stupně řádně odůvodněn. Jeho závěry vycházejí pouze z konstatování žalobkyně a jakékoliv vyjádření žalovaných zcela ignorují. Žalobkyně prokazatelně o existenci nájmu v předmětné nemovitosti věděla, což dokládají listiny z předání nemovitosti, ve kterých je potvrzeno, že žalobkyně nemovitost v pořádku přebírá. Žalobkyně se pokoušela s nájemkyní (svědkyně [anonymizováno]) dohodnout na zvýšení nájmu, avšak bezúspěšně. Teprve poté podala předmětnou žalobu o náhradu škody. Žalovaní považují tuto žalobu za rozpornou s dobrými mravy. Soud prvního stupně se s touto jejich námitkou nijak nevypořádal. Žalobkyně v žalobě uvedla, že nájemní smlouva má být pro ni údajně nevýhodná, když hrazené nájemné má být výrazně nižší než nájemné obdobných bytů v daném místě. Je třeba uvést, že žalobkyně měla možnost zajištění zvýšení nájemného, a to v souladu s ust. § 2249 odst. 3 občanského zákoníku. Této možnosti však nevyužila. V napadeném rozsudku není vůbec zkoumána otázka vzniku a výše škody a odpovědnost za škodu. Údajný vznik škody byl dovozen pouze z toho, že žalovaní údajně neměli splnit svou povinnost a neměli ohlásit existenci nájmu. V řízení nebylo prokázáno, že by případným nejednáním žalovaných byla žalobkyni opravdu způsobena škoda a v jaké výši. Soud prvního stupně dovodil výši údajné škody pouze z rozdílu mezi cenou za vydraženou nemovitost a cenou, za kterou by se dle znalce mohla vydražit s ohlášeným nájemným právem, nicméně tuto výši nelze považovat za reálně vzniklou škodu. Ani provedení znaleckého posudku nezbavuje soud povinnosti řádného hodnocení reálně vzniklé škody. V tomto směru neunesla žalobkyně břemeno tvrzení a břemeno důkazní. Vzhledem k tomu, že žalobkyně je právnickou osobou, není ani možné, aby jí např. vznikla škoda tím, že v daném bytě nebude moci sama bydlet. Nájemce platí nájemné a žalobkyně má z tohoto nájmu příjmy, které, pokud by se žalobkyně o svá práva řádně starala, by pravděpodobně mohly být i vyšší, než v současnosti jsou. Žalovaní zároveň vyplatili žalobkyni nájemné, které nájemce hradil na jejich účet ještě v době do zápisu vlastnictví žalobkyně v katastru nemovitostí. Soud prvního stupně rovněž neodůvodnil, z jakého důvodu přiznal žalobkyni škodu v plné žalované výši, ačkoliv znalec [příjmení] [příjmení] ve svém posudku výši údajné škody stanovil jinou částkou. Žalovaní navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek v plném rozsahu zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k novému a řádnému projednání. 3. Žalobkyně k odvolání žalovaných uvedla, že rozsudek je řádně odůvodněn a žalovaní neuvádějí žádnou konkrétní argumentaci, která by dle nich měla být soudem prvního stupně opomenuta. Vylíčení skutkového stavu v rozsudku soudu prvního stupně nevycházelo z tvrzení žalobce, ale z provedeného dokazování. Žalovaní v řízení nikdy netvrdili a neprokazovali, že by svou povinnost oznámit na výzvu soudního exekutora existenci nájemního práva k dražené nemovitosti splnili. Pouze se vyjádřili v tom smyslu, že měli za to, že jejich oznamovací povinnost byla splněna ze strany nájemkyně, což však svědkyně [příjmení] při svém výslechu nepotvrdila a naopak to vyvrátila. Není pochyb o tom, že žalovaní byli soudním exekutorem řádně vyzváni k oznámení existence práv k nemovitosti a tuto svou povinnost nesplnili. Odpovědnost žalovaných za škodu vyplývá v případě porušení dané povinnosti nejen z obecných ustanovení, ale je přímo deklarována i v ust. § 335b odst. 1 písm. b) o. s. ř. Součástí usnesení o nařízení exekuce pak bylo poučení o odpovědnosti za škodu způsobenou porušením oznamovací povinnosti. Poukaz žalovaných na listiny z předání nemovitosti nemá žádnou relevanci, neboť k převzetí nemovitosti došlo až po skončení dražby nemovitosti. Z výslechu svědkyně [příjmení] vyplynulo, že žalobkyně navštívila nemovitost poprvé až dne [datum], tedy necelé čtyři měsíce po vydání usnesení o příklepu (usnesení ze dne [datum]). Skutečnost, že se žalobkyně po udělení příklepu, právní moci usnesení o příklepu, a zaplacení nejvyššího podání dozvěděla o existenci nájemního práva, nemá na splnění zákonných podmínek odpovědnosti za škodu žádný vliv a žalovaní ani neuvádí, jak by toto mělo být vzhledem k předmětu řízení relevantní. K odvolacím námitkám žalovaných žalobkyně dále uvedla, že jakékoliv její případné jednání s nájemkyní není pro posouzení nároku na náhradu škody relevantní. Škoda vznikla žalobkyni v okamžiku, kdy za cenu vynakládanou za bezvadnou nemovitost nabyla vlastnické právo k nemovitosti zatížené právní vadou. K tomuto okamžiku je třeba určit výši škody. Skutečnost, že znalci při vyčíslení škody vyšli z porovnání tržního a sjednaného nájemného v časovém horizontu pěti let, bylo dáno pouze metodou vyčíslení výše škody, která musí být nějakým způsobem objektivizována. Správnost postupu znalce [příjmení] [příjmení] potvrdil i soudem ustanovený znalec [příjmení] [příjmení], který odchylku ve výsledných částkách vysvětlil tak, že [anonymizováno] [příjmení] vycházel z tržního nájemného 8 436 Kč, k němuž dospěl na základě analýzy tržního nájemného, zatímco jemu je z jeho databáze a erudice známo, že tržní nájemné se v daném případě pohybovalo v rozmezí od 7 800 Kč do 8 600 Kč. Rozdíl výsledných částek se pak dle [anonymizováno] [příjmení] pohyboval v rámci přípustné 10 % odchylky. Soud prvního stupně se poté přiklonil k závěrům znaleckého posudku [anonymizováno] [příjmení], který je i dle žalobkyně přesvědčivěji odůvodněn. Žalobkyně odkázala na nález Ústavního soudu (dále jen„ ÚS“) ze dne 30. 6. 2015, sp. zn. IV. ÚS 2839/14. Dále uvedla, že znalci zohlednili i skutečnost, že žalobkyni plyne z nájmu nemovitosti určitý příjem, když vyčíslení škody vycházelo ze srovnání tržního a dosahovaného nájemného. Pro vyčíslení výše škody je pak zcela irelevantní, zda žalobkyně mohla či nemohla užívat nemovitost k vlastnímu bydlení. Žalobkyně nabyla nemovitost s právní vadou, její hodnota tedy nebyla stejná jako hodnota nemovitosti bezvadné. S nemovitostí nemohla libovolně nakládat. Nárokování vzniklé škody po bývalých vlastnících tedy není v žádném případě v rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. 4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jejich vydání předcházelo, ve smyslu ust. § 212 a § 212a o. s. ř., a zjistil, že odvolání žalovaných není důvodné. 5. Na základě dokazování, provedeného soudem prvního stupně, bylo zjištěno, že žalovaní jsou bývalými vlastníky nemovitosti (bytová jednotky [číslo] v [část obce], [adresa], bytový dům, postavený na pozemku parc. č. st. [číslo], spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na společných částech budovy a spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemku parc. č. st. [číslo], vše zapsané na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] v obci [obec], část [územní celek] [anonymizováno], v k. ú. [obec] [obec]) – dále jen„ nemovitost“, kterou žalobkyně vydražila v exekučním řízení, vedeném [anonymizováno] [jméno] [příjmení], soudním exekutorem [exekutorský úřad], proti 1. žalovanému jako povinnému a 2. žalované jako manželce povinného. Exekučním příkazem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], bylo pod bodem III. oběma žalovaným uloženo, aby soudnímu exekutorovi do 15 dnů od doručení usnesení oznámili, zda a kdo má k nemovité věci nájemní právo s tím, že při neoznámení povinný, případně manžel povinného, odpovídá za škodu tím způsobenou. Oběma žalovaným byl exekuční příkaz doručen vložením do domovní schránky na adrese [obec a číslo], poté, co je poštovní doručovatel v bydlišti