25 Co 224/2025-222 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud Praha-západ (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 28. 4. 2025, č. j. 3 C 112/2024-194, rozhodl, že je žalovaný povinen odstranit na vlastní náklady stavbu pro rodinnou rekreaci č. ev. , Anonymizováno, umístěnou na pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, zapsanou na listu vlastnictví č. , hodnota, vedeném u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , a to do tří měsíců od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.), dále že je povinen vyklidit pozemek parc. č. , hodnota, , a pozemek parc. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, , zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, vedeném u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , a to do tří měsíců od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.) a že je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 92 146,90 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně (výrok III.).2. Soud prvního stupně vyšel ze závěru, že dle ustálené judikatury je vlastník pozemku oprávněn domáhat se odstranění stavby v situaci, kdy vlastník stavby sice měl v minulosti právní titul k pozemku, nicméně toto právo následně zaniklo. Dotčená stavba pro rodinou rekreaci byla v minulosti povolena toliko jako stavba provizorní, tedy dočasná. O tom ostatně svědčí i skutečnost, že stavba byla postavena na základě nájemního práva, které je ze své povahy dočasným užívacím titulem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 2. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2023/2013). Dočasnost stavby se zpravidla v dědických usneseních neuvádí a tato skutečnost neznamená, že by dědicům nebylo známo, že chata byla postavena na základě nájemního práva a že je proto stavbou dočasnou. Naopak dědici si museli být vědomi toho, že užívacím titulem k pozemku je nájemní smlouva, neboť byli po celou dobu povinni platit nájemné. Závěry judikatury se přitom podle Nejvyššího soudu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 3. 2024, sp. zn. 22 Cdo 14/2024) použijí i pro případ, že nemovitost byla následně originárně nabyta ve veřejné dražbě, neboť ani originární způsob nabytí nemůže způsobit změnu časově omezeného práva na právo časově neomezené nebo vznik nového práva mít stavbu na cizím pozemku. Žalovaný se o právní vztahy související s užíváním předmětných pozemků začal zajímat až poté, co předmětnou stavbu vydražil. Musel si být vědom toho, že právní titul k užívání pozemku mu nesvědčí a že ho teprve bude muset získat. Pokud by žalobě nebylo vyhověno, jednalo by se o velmi silný zásah do vlastnického práva vlastníka pozemku, který má obecně právo domáhat se odstranění stavby.3. Dobré mravy je proto možné aplikovat velmi omezeně, a to za podmínek dovozených judikaturou Nejvyššího soudu. Muselo by být tvrzeno a prokazováno, že výkon práva na ochranu vlastnictví žalobkyně by vážně poškodil žalovaného, aniž by to žalobkyni přineslo odpovídající prospěch a vyhovění žalobě by se přitom dotklo zvlášť významného zájmu žalovaného. Tímto zájmem nicméně nemůže být rekreace. To, že žalobkyně neupozornila soudního exekutora na to, že má v úmyslu chatu nechat odstranit, resp. že již má k dispozici rozsudek o odstranění stavby, a namísto toho se zajímala o možnost odkoupení předmětné stavby, zcela jistě není standardní a v tomto jednání lze jistě spatřovat prvky nepoctivosti. Na předmětný rozsudek o odstranění stavby měl nicméně v prvé řadě upozornit soudního exekutora původní vlastník dané chaty, neboť tato informace by logicky podstatným způsobem ovlivnila odhadní cenu předmětné nemovitosti. Přes tyto ne zcela standardní okolnosti je třeba dovodit, že si žalovaný před nabytím předmětné stavby nepočínal dostatečně obezřetně. V řízení rovněž nebyly tvrzeny, ani prokazovány další okolnosti, v důsledku kterých by intenzita ne zcela poctivého jednání žalobkyně převážila nad jeho právem na ochranu vlastnického práva. Žalobkyně reagovala na žádost žalovaného o získání užívacího titulu k předmětným pozemkům až se značným časovým zpožděním, je možné, že v důsledku liknavosti žalobkyně žalovanému objektivně vznikne odstraněním dané stavby škoda, což však není předmětem tohoto řízení.4. Proti shora uvedeného rozsudku podal včasné odvolání žalovaný z důvodů uvedených v ustanovení § 205 odst. 2 písm. b), d), e) a g) o. s. ř. a namítal, že nabyl stavbu v dobré víře ve správnost informací ve veřejných rejstřících, a to jako trvalou a prostou práv třetích osob. Stavbu poté rekonstruoval s nákladem ve výši přibližně 300 000 Kč. O sporech mezi žalobkyně a původním vlastníkem nevěděl a informace o nich nebyly součástí ani dražební vyhlášky soudního exekutora. Odstranění stavby by zasáhlo do vlastnického práva žalovaného, které nabyl v dobré víře. S ohledem na to, že k požadavku na odstranění stavby žalobkyně přistoupila až po vydražení stavby a po její rekonstrukci, žalovaný nárok žalobkyně považuje za odporující dobrým mravům. Přestože soud prvního stupně provedl poměrně rozsáhlé dokazování, bylo toto vedeno nesprávně, neboť nezjistil, proč a za jakým účelem zamlčela žalobkyně informace nezbytné pro výkon rozhodnutí (exekuci), kde nabyl žalovaný nemovitost. Důkazy provedené pak nesprávně vyhodnotil, a to jak ve vztahu k uplatněnému nároku, tak i k žalobní obraně žalovaného ve vztahu k vydržení. U výroku o nákladech řízení nevyhodnotil jednání žalobkyně a uplatněný nárok jako jednání v rozporu s dobrými mravy, jež způsobilo žalovanému závažnou újmu. Pokud jde o náklady řízení, měl vycházet nikoliv z fiktivní hodnoty věci, ale z tarifu pro určení práva k nemovitosti. K právnímu režimu neoprávněných staveb, zřízených před 1. 1. 2024 a k možné analogické aplikaci ustanovení o neoprávněné stavbě se Nejvyšší soud vyjádřil již v usnesení ze dne 7. 9. 2016. sp. zn. 22 Co 1070/2016. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.), neřeší výslovně další osudy neoprávněných staveb, vzniklých za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“), resp. i dříve. Pro vypořádání neoprávněných staveb zřízených před 1. 1. 2014 není nová úprava použitelná. Jinak předmětná stavba ve vlastnictví žalovaného podle dokumentace existuje zhruba od roku 1939, 86 let na předmětnou stavbu je hodně dlouhý časový úsek na to, aby byla dočasnou. V otázce posouzení dobrých mravů nepostupoval soud prvního stupně řádně, žalobkyně jako veřejnoprávní korporace měla postupovat s péčí řádného hospodáře, namísto toho soudnímu exekutorovi a všem účastníkům zamlčela rozhodnutí o odstranění stavby a svůj úmysl uplatněný v tomto řízení. Personální změny v osobě starosty nemají na jednání obce vliv. Žalobkyně tímto postupem docílila situace, že předmětná stavba má vlastníka a ten musí na vlastní náklady tuto stavbu odstranit. Pokud by přistoupila k exekuci včas, tj. od roku 2011, musela by nejspíš si tuto stavbu odstraňovat sama na vlastní náklady. Uvedené jednání žalobkyně nemůže požívat soudní ochrany, když zapříčinilo spor. S ohledem na výše uvedené žalovaný navrhl, aby odvolací soud napadené usnesení změnil tak, že se žaloba zamítá a přiznal žalovanému náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.5. Žalobkyně se k odvolání vyjádřila s tím, že navrhuje potvrzení rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správného a přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení. Předmětný rozsudek považuje žalobkyně za správný, přezkoumatelný a přehledný. Žalovaný je zkušeným účastníkem dražeb, zřejmě se živí pronajímáním nemovitostí získávaných v dražbách. V daném případě šel do podnikatelského rizika tím, že si nezjistil o předmětné stavbě skutečnosti před jejím vydražením. Žalobkyně nebyla účastníkem předmětné exekuce a dražby, řešila pouze administrativní záležitosti týkající se vyvěšení dražební vyhlášky, nebylo tak její povinností poskytovat exekutorovi jakékoliv podklady. Tyto měl poskytnout povinný předmětné exekuci, což zjevně neučinil. Žalovaný před dražbou věděl, že stavba se nachází na cizím pozemku, že automaticky nenabývá užívací titul k předmětnému pozemku pod stavbou, ale neprojevil dostatečnou opatrnost v tomto směru. Bral to jako investiční příležitost a musí tak nést i případné podnikatelské riziko.6. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal napadený rozsudek podle § 212 a 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není opodstatněné.7. Soud prvního stupně vyšel z následujících skutkových zjištění: Žalobkyně je vlastnicí pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 28 m3, na kterém se nachází stavba č. ev. , Anonymizováno, , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada, o výměře , Anonymizováno, , vše v katastrálním území a obci , adresa, , zapsaného na listu vlastnictví č. , hodnota, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Žalovaný je vlastníkem stavby , adresa, se způsobem využití rodinná rekreace, zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . St