28 Co 24/2025-215 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v , adresa, (dále jen „soud prvního stupně”) shora uvedeným rozsudkem (dále jen „rozsudek soudu prvního stupně“ nebo „napadený rozsudek“) zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala vůči žalované povolení nezbytné cesty formou zřízení věcného břemene služebnosti cesty přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , orná půda, přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ostatní plocha, přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , orná půda, vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , ve prospěch pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , orná půda, zapsaného na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , a to v rozsahu stanoveném v geometrickém plánu jako nedílné součásti rozsudku, spočívající v právu jezdit přes služebné pozemky jakýmikoli vozidly, a stanovení povinnosti žalobkyni zaplatit žalované úplatu za povolení nezbytné cesty do třiceti dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce , částka, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejího zástupce (výrok II.).2. Soud prvního stupně po provedeném dokazování dospěl k následujícím skutkovým závěrům. Žalobkyně je společností zabývající se mimo jiné nákupem, prodejem, správou a údržbou nemovitých věcí, zejména výkupem nemovitých věcí a jejich spoluvlastnických podílů, následným zpeněžením s vysokým ziskem, tzv. „flipováním nemovitých věcí“. Žalovaná je společností, jejímž předmětem podnikání je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1–3 živnostenského zákona, dále projektová činnost ve výstavbě a provádění staveb, jejich změn a odstraňování. Žalovaná je vlastníkem pozemků parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (orná půda) o výměře , Anonymizováno, m², parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (orná půda) o výměře , Anonymizováno, m² a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (ostatní plocha, způsob využití – manipulační plocha) o výměře , Anonymizováno, m², vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále i jen „pozemky žalované“). Žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, /1 (orná půda) o výměře , Anonymizováno, m², zapsaného na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, , Anonymizováno, pracoviště , adresa, (dále i jen „pozemek žalobkyně“). Žalobkyně pozemek nabyla na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , která byla uzavřena mezi žalobkyní jako kupující a , jméno FO, jako prodávající za kupní cenu ve výši , částka, . Podle článku IV. kupní smlouvy žalobkyně výslovně prohlásila, že se před jejím podpisem seznámila s právním a věcným stavem předmětu koupě. Pozemek žalobkyně bezprostředně sousedí s pozemky žalované parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na který navazuje pozemek žalované parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Z pozemku žalobkyně není v současné době zřízen žádný přístup k veřejné cestě. Před podáním žaloby se žalobkyně pokoušela jednat s žalovanou a se spoluvlastníkem sousedního pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , jméno FO, , o zřízení věcného břemene služebnosti cesty. Oběma byla zaslána výzva k zahájení jednání o uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene služebnosti cesty ze dne , datum, . Na výzvu žalobkyně reagoval jen , jméno FO, , který navrhoval směnu pozemků. Žalobkyně po podání žaloby oslovila i další vlastníky sousedních pozemků výzvou ze dne , datum, k zahájení jednání o uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene služebnosti cesty. V současné době žalobkyně svůj pozemek žádným způsobem nevyužívá a nabízí jej k prodeji na portálu sreality.cz jako pozemek stavební za kupní cenu , částka, /m², tj. , částka, . Plánované využití pozemku žalobkyně je na výstavbu pro obytné účely. Z veřejné cesty vede k pozemku žalobkyně několik eventuálních přístupů přes cizí pozemky. K pozemku žalobkyně vede spojení přes pozemky žalované, které mají již přímý přístup (konkrétně pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ) k veřejné komunikaci. Na pozemcích žalované je zbudována zpevněná cesta, která vede mimo jiné i k dalším pozemkům ve vlastnictví žalované, které jsou oploceny nebo částečně oploceny, na některých se nachází navážka zeminy, další jsou užívány kupříkladu jako skladovací či manipulační plocha. Na začátku cesty žalované je umístěna dopravní značka se zákazem vjezdu a dodatková tabule s označením „soukromý pozemek“. Žalovaná se již v minulosti dohodla s vlastníky sousedních pozemků parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, na přístupu k veřejné cestě přes její pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Žalovaná jednala o povolení průjezdu přes její soukromou komunikaci se společností , právnická osoba3. Jako nadbytečné neprovedl soud prvního stupně další navržené důkazy (výslech svědkyně , jméno FO, , místní šetření, dotazy na , právnická osoba, , adresa, a , právnická osoba, , adresa, ), neboť shora zjištěný skutkový stav považoval za dostatečný pro právní posouzení věci.4. Soud prvního stupně hodnotil věc podle § 1029 odst. 1 a § 1032 odst. 1 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), a dovodil, že žalobkyně si nedostatek přístupu ke svému pozemku způsobila „z hrubé nedbalosti“, když před nabytím vlastnického práva ke svému pozemku nečinila žádné kroky směřující k zajištění přístupu k němu z veřejné cesty. O zajištění přístupu ke svému pozemku se začala zajímat teprve poté, co ho nabyla na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Žalobkyně před koupí měla a mohla zjistit, jak jsou v dané lokalitě řešeny přístupové cesty, a zda kupovaný pozemek je spojen s veřejnou komunikací. Při koupi nemovité věci se předpokládá, že kupující jedná s určitou mírou opatrnosti, zvláště plánuje-li pozemek využít na výstavbu pro účely bydlení. Vyjádřil názor, že uvedené navíc podtrhuje skutečnost, že žalobkyně je společností zabývající se mimo jiné nákupem, prodejem, správou a údržbou nemovitých věcí. Bylo tedy nanejvýš očekávatelné, že má v tomto směru dostatečné až nadstandardní znalosti, aby při koupi nemovité věci dokázala posoudit možnosti přístupu na pozemky a s tím spojené právní důsledky. Zdůraznil, s odkazem na usnesení Nejvyššího soudu ze dne15. listopadu 2016, sp. zn. , spisová značka, , uveřejněné jako i dále uvedená rozhodnutí Nejvyššího soudu na www.nsoud.cz, že v souzené věci nebylo prokázáno, že by žalobkyně před uzavřením kupní smlouvy vyvinula jakékoliv úsilí, aby si přístup k pozemku ověřovala a se žalovanou či vlastníky ostatních vhodných pozemků uzavřela dohodu o možném užívání jejich pozemků, případně s nimi v tomto směru alespoň jednala. Tato skutečnost nebyla ze strany žalobkyně ani tvrzena, naopak žalobkyně uvedla, že se obrátila na žalovanou až poté, co nabyla pozemek do svého vlastnictví a obrátil se na ni zájemce o jeho odkup s dotazem na přístup k pozemku, neboť v katastru nemovitostí zjistil, že cesta je na pozemcích žalované. Pokud tento problém řešil potencionální zájemce o pozemek, tím spíše ho musela jako profesionál řešit žalobkyně. Dále soud prvního stupně uvedl, že je otázkou, zda žalobkyně neměla v úmyslu zakoupit pozemek za výrazně nižší cenu, než za kterou jej zakrátko nabízela k prodeji, a jeho zhodnocení se domoci prostřednictvím rozhodnutí soudu o povolení přístupu k pozemku. K tíži žalobkyně hodnotil, že se nepřiměřeně spoléhala na to, že se ke kupovanému pozemku dostane přes pozemky žalované, aniž by jí v tom kdokoliv bránil, a možnost přístupu si nijak nezjišťovala a neověřovala, ačkoliv mohla vědět, že k pozemku žádná veřejná cesta nevede. Proto uzavřel, že žalobkyně jednala hrubě nedbale. Dále soud prvního stupně vyslovil názor, že v úvahu by mohla přicházet i kratší přístupová cesta přes pozemek parc. č. , hodnota, , který v současné době není nijak využíván. Rovněž poukázal na judikaturu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ) v souvislosti s do budoucna zvažovanou výstavbou a s tím nezbytně spojené zřízení inženýrských sítí. Jako ne zcela případný hodnotil odkaz žalobkyně na nález Ústavního soudu ze dne , datum, , sp. zn. II. ÚS 1587/20 (dostupný jako i dále uvedená rozhodnutí Ústavního soudu na http://nalus.usoud.cz), z jehož závěrů se podává, že s ohledem na historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví v České republice nelze nabytí nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou považovat za projev hrubé nedbalosti. Byl toho názoru, že se v uvedeném rozhodnutí jednalo o skutkově odlišnou věc, když bez přístupu byla stavba umístěná na cizím pozemku. Ze všech shora uvedených důvodů proto žalobu zamítl.5. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), po