21 Co 288/2025-485 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud , adresa, (dále jen „soud prvního stupně“ nebo „prvostupňový soud“) svým rozsudkem č.j. , spisová značka, ze dne , datum, , ve znění opravného usnesení č.j. , spisová značka, ze dne , datum, , výrokem I. nařídil „prodej jednotky číslo 1402/44 vymezené podle OZ, na pozemku parc. č. st. 1506, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí stavba , adresa, , bytový dům, včetně spoluvlastnického podílu id. 407/23318 na společných částech pozemku a bytového domu, pozemku parc. č. 628/111, ostatní plocha, parkovací stání, to vše zapsané na LV č. , hodnota, , bytová jednotka a LV č. , hodnota, , pozemek a bytový dům a LV č. , hodnota, , parkovací stání pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsané u , právnická osoba, ve veřejné dražbě“. Výrokem II. rozhodl tak, že výtěžek dražby bude rozdělen mezi 1. žalovanou a 2. žalovanou podle velikosti jejich podílů. Výrokem III. uložil oběma žalovaným povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně plnou náhradu nákladů řízení ve výši 119 492,90 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce a výrokem IV. jim dále uložil povinnost zaplatit společně a nerozdílně , Anonymizováno, plnou náhradu nákladů řízení ve výši, která bude určena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci takového usnesení na jeho účet.2. Žalobce se svou žalobou, podanou k prvostupňovému soudu dne , datum, , domáhal nařízení prodeje výše specifikované jednotky s tvrzením, že je oprávněnou osobou za správu bytového domu, v němž se jednotka nachází. Tvrdil, že žalované dlouhodobě porušují své povinnosti vlastníků jednotky způsobem, který podstatně omezuje až znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Stran 1. žalované zdůrazňoval, že z její strany dochází opakovaně k imisím hluku během denních i nočních hodin, slovnímu napadání sousedů, znečišťování společných částí budovy a pozemku, ničení společných částí budovy a pozemku, užívání drog, pouštění cizích lidí a zvířat do bytového domu, rozdávání klíčů od bytového domu a společných částí domu a ohrožování osob v bytovém domě. U 2. žalované tvrdil, že se dopouští nekonání, spočívajícího v nespravování a neudržování jednotky a společných částí tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu, když je dlouhodobě informována o nežádoucím jednání 1. žalované, ale přesto se nepodílí na základní údržbě bytu, nekoná proti shromažďování odpadu v bytě, na balkoně, následně emisím pachu a hmyzu a podobně. Konstatoval, že jednání žalovaných dlouhodobě dosahuje takové intenzity, že podstatně omezuje a v některých případech dokonce zcela znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek. V žalobě bylo tvrzeno, že žalovaným řádně zaslal písemnou výstrahu, ve které je vyzval k zanechání závadného jednání a odstranění následků v přiměřené lhůtě třiceti dnů, ale tyto ve svém závadném jednání pokračují, a to i v průběhu celého soudního řízení. 1. žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že prodej jednotky lze jako velmi závažný zásah do vlastnického práva jako jednoho ze základních práv demokratického režimu nařídit pouze v případě, kdy vlastník jednotky porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek a že tento zákonný předpoklad není v této věci naplněn. Poukazovala na to, že v domě bydlí mnoho let a že nebylo prokázáno, že by se měla dopouštět pravidelných a dlouhodobých imisí, zápachu či hluku v takové intenzitě, aby nebylo možné ostatní bytové jednotky užívat, stejně ani skutečnost, že by napadala ostatní vlastníky, či ničila jejich majetek. Zdůrazňovala, že dochází pravidelně na , adresa, , drží se individuálního plánu, začala s aktivizační činností, spočívající v nácviku a osvojení pracovních činností, směřujících k návratu do běžného pracovního procesu. 2. žalovaná připomínala, že 1. žalovaná, její sestra, v době dospívání bojovala se závislostí na drogách, ze které se postupně vyvinula schizofrenie a její rodina se všemi dostupnými možnostmi pokoušela o nápravu. Poukazovala na to, že předmětná bytová jednotka byla zakoupena na přání otce tak, aby se spoluvlastníkem stala i ona, ale že k reálnému spoluužívání bytu z její strany nikdy nedošlo, neboť 1. žalovaná vyměnila zámek, neposkytla jí klíče, psychicky na ni útočila a nepřála si její přítomnost v bytě ani v domě. Uvedla, že je v kontaktu se žalobcem, zná stížnosti na chování její sestry, ale nemá žádnou možnost ovlivnit její chování. Připomínala, že je v současné době na mateřské dovolené, a že jí byla, z předešlých roků psychického nátlaku a fyzického vytížení, diagnostikována roztroušená skleróza. Vyslovila souhlas s prodejem nemovitosti s tím, že se tomu přizpůsobí.3. Soud prvního stupně po provedeném řízení, kdy provedl důkaz listinami, výslechy svědků a statutárního zástupce žalobce tak, jak je podrobně uvedeno v odst. 6 až 44 odůvodnění napadeného rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje, dospěl ke skutkovému závěru, uvedenému tamtéž v odst. 46 až 53.4. Prvostupňový soud odkázal na ust. § 1184 odst. 1 až 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) a předně zdůraznil, že formální skutečnosti byly splněny, jak to popsal v odst. 58 odůvodnění napadeného rozsudku a dospěl k závěru, že chování žalovaných dlouhodobě a závažně omezuje až znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek. U 1. žalované konstatoval, že její , podezřelý výraz, a s tím související iracionální a agresivní projevy, jakož i opakované pobyty dalších závadových osob v bytě, život v domě podstatně narušují. Akcentoval, že situace trvá od roku 2017, když přes opakované , podezřelý výraz, 1. žalované nedošlo k trvalému zlepšení. Uvedl, že předložené tvrzení o aktuálním zlepšení vychází z krátkého časového úseku a nevyvrací jeho dlouhodobé závěry o setrvalém problematickém jednání 1. žalované. Zdůraznil, že byly prokázány opakované konflikty, hluk, porušování domovního řádu i bezpečnostních pravidel a že obyvatelé domu se 1. žalované reálně obávají a situace se zklidňuje pouze v době její , podezřelý výraz, . Stran 2. žalované uvedl, že se sama závadově nechová, avšak jako spoluvlastnice objektivně odpovídá za stav v jednotce. Poukázal na to, že nepodnikla žádné kroky k nápravě ani k ukončení spoluvlastnictví, přestože sama souhlasí s prodejem jednotky a z vlastnictví nemá žádný přínos. K výpovědím svědků akcentoval, že chování 1. žalované nejsou jednotlivé epizody, ale že se jedná o dlouhodobé a intenzivní porušování povinností spojených s užíváním jednotky. Připomněl, že z provedeného dokazování vyplynulo, že v domě je možné nerušeně žít jen tehdy, pokud se 1. žalovaná v bytě nezdržuje. Protože byla splněna zákonná podmínka předchozí výstrahy i souhlasu většiny vlastníků ve smyslu ust. § 1184 odst. 1 až 3 o.z., žalobě vyhověl a nařídil prodej jednotky a rozdělení výtěžku mezi obě žalované.5. O nákladech řízení ve vztahu mezi účastníky řízení rozhodl podle ust. § 151 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), za použití ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., když ve vztahu k 2. žalované neshledal důvody pro postup podle ust. § 150 o.s.ř. Výši nákladů určil podle ust. § 9 odst. 4 písm. b) vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění do , datum, (dále jen „SAT“) a ve znění od , datum, (dále jen „AT“), ust. § 9 odst. 4 písm. a) AT, ust. § 13 odst. 4 SAT a AT a ust. § 14 odst. 3 SAT, ve spojení s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. a ust. § 149 odst. 1 o.s.ř.6. Proti tomuto rozsudku podaly obě žalované včas odvolání, když odvolání 1. žalované směřovalo proti všem výrokům a odvolání 2. žalované toliko proti výrokům III. a IV.7. 1. žalovaná ve svém odvolání soudu prvního stupně vytýkala, že nesprávně zjistil skutkový stav věci a následně dospěl k nesprávnému právnímu posouzení věci. Zdůrazňovala, že prodej jednotky je velmi závažným zásahem do vlastnického práva, jako jednoho ze základních práv demokratického režimu a že ho lze nařídit pouze v případě, kdy vlastník jednotky porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Konstatovala, že tento zákonný předpoklad nebyl v této věci naplněn a vyslovila domněnku, že žalobce neunesl břemeno tvrzení ani břemeno důkazní, když z výslechů jednotlivých členů SVJ nevyplynulo, že by se měla chovat způsobem, který by odůvodňoval vyhovění žalobnímu návrhu. Uvedla, že ze svědeckých výpovědí, bylo patrné, že svědci své výpovědi zakládají převážně na informacích, které získali z doslechu. Připomínala, že v domě bydlí mnoho let a žalobce k prokázání svých tvrzení o tom, že soustavně porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek uvádí jako příklady to, že „jedenkrát dala za dveře pytel odpadků, který zapáchal a který byl ještě ten den po upozornění odnesen, nebo, že na chodbě byl umístěn mop a kyblík, popřípadě, že byla odvážena sanitkou či že se občas s někým v bytě hádala“. Zdůrazňovala, že nejde o skutečnosti, které podstatně omezuj