21 Co 64/2026-210 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v , Anonymizováno, (dále jen „soud prvního stupně“ nebo „prvostupňový soud“) svým rozsudkem č.j. , spisová značka, ze dne , datum, rozhodl tak, že výrokem I. zamítl žalobu ze dne , datum, na určení, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. 3812/297 o výměře 26 m2, zapsaného na LV č. , hodnota, vedeném u , právnická osoba, . Výrokem II. uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení k rukám jeho právní zástupkyně v částce 40 668 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.2. Žalobkyně se domáhala požadovaného určení s tím, že dne , datum, uzavřela kupní smlouvu, na základě které nabyla do výlučného vlastnictví bytovou jednotku v budově č. p. 567 na st. parc. č. 3812/85, garáž v téže budově, spoluvlastnické podíly na budově a pozemku a zahradu parc. č. 3812/296 v k. ú. , adresa, . Tvrdila, že teprve v roce 2023 zjistila, že část zahrady, kterou dlouhodobě užívá, je ve skutečnosti pozemek parc. č. 3812/297 o výměře 26 m2, zapsaná jako vlastnictví žalovaného. Oba pozemky parc. č. 3812/296 a parc. č. 3812/297 jsou od počátku jejího užívání oploceny společným plotem, na kterém se nic nezměnilo a její právní předchůdci užívali oba pozemky jako zahradu již od 70. let minulého století v dobré víře, tj. po dobu nejméně 50 let. Žalobkyně dovozovala, že jsou splněny podmínky pro mimořádné vydržení sporného pozemku a dále tvrdila, že ona a její právní předchůdci byli v tzv. omluvitelném omylu, když užívali oba společně oplocené pozemky desítky let v nezměněném stavu, tzn. chopili se držby pozemků za situace, kdy hranice v terénu byly vyznačeny nezměněným oplocením, a nemohli tak zjistit, že neodpovídají právním hranicím. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s tím, že se na něj žalobkyně obrátila dne , datum, s žádostí o uznání jejího vlastnického práva ke spornému pozemku. Zastupitelstvo žalovaného neschválilo souhlasné prohlášení a žalobkyně na to reagovala žádostí ze dne , datum, o odprodej pozemku parc. č. 3812/297, který byl schválen jeho zastupitelstvem za podmínky kupní ceny 1 900 Kč za metr čtvereční, ale k podpisu kupní smlouvy již nedošlo. Stran tvrzeného mimořádného vydržení poukazoval na evidenci vlastníků v katastru nemovitostí, tedy na „veřejný seznam“, a odvolával se na princip materiální publicity s tím, že žalobkyně měla kdykoliv možnost nahlédnutím dálkovým způsobem do katastru nemovitostí zjistit skutečný stav věci. Poukazoval na to, že je-li právo k nemovitosti zapsáno do veřejného seznamu, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje, když tato zásada vylučuje dobrou víru držitele o tom, že mu náleží právo k nemovité věci. Dovozoval, že tedy nemůže jít o poctivou držbu způsobilou zakládat vydržení. Připomínal, že služba nahlížení do katastru nemovitostí byla na internetu spuštěna již v roce 2001.3. Soud prvního stupně po provedeném řízení, kdy provedl důkaz listinami a výslechem žalobkyně tak, jak je podrobně uvedeno v odst. 5 až 18 odůvodnění napadeného rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje, dospěl ke skutkovému závěru, uvedenému tamtéž a dále v odst. 19 až 20.4. Soud prvního stupně odkázal na ust. , Anonymizováno, (dále jen „o.z.“), ust. , Anonymizováno, , ust. , Anonymizováno, , ust. , Anonymizováno, , ust. , Anonymizováno, a ust. , Anonymizováno, a odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu ČR. O nákladech řízení rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), když jejich výši určil podle ust. § 9 odst. 4 písm. b) vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „AT“), ust. § 7 bod 5. AT, ust. § 11 odst. 2 písm. f) AT a ust. § 13 odst. 3 AT, ve spojení s ust. § 149 odst. 1 o.s.ř., ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. a ust. § 151 odst. 2 o.s.ř.5. Konstatoval, že , jméno FO, , otec , jméno FO, , nedržel ani pozemek parc. č. 3812/296 a tedy ani pozemek parc. č. 3812/297 v přesvědčení, že by byl jeho vlastníkem, a to minimálně do doby uzavření kupní smlouvy s , Anonymizováno, dne , datum, . Protože bylo prokázáno, že oba tyto pozemky byly součástí původního pozemku parc. č. 3812/40 ve vlastnictví , Anonymizováno, , mohl , jméno FO, užívat tzv. „zahradu“ pouze na základě nájemní smlouvy (v lepším případě) nebo se chopit jejího užívání zcela bez právního důvodu, byť třeba s konkludentním souhlasem vlastníka, který proti tomu nic nenamítal. V takovém případě však se může jednat pouze o nezávaznou výprosu či nájemní vztah a věc přenechanou z těchto důvodu k užívání nemůže uživatel vydržet. Uzavřel, že v případě , jméno FO, nelze hovořit o nějaké držbě do doby uzavření kupní smlouvy ze dne , datum, o koupi pozemku parc. č. 3812/296. Konstatoval, že k převodu vlastnického práva došlo na základě uzavření kupní smlouvy s podáním návrhu na jeho vklad do katastru nemovitostí, když součástí návrhu na vklad byl geometrický plán, z jehož grafické části je zcela zjevné, že pozemek parc. č. 3812/297 není předmětem prodeje. Připomněl, že je z něj vidět, že tento, dnes sporný pozemek, se nachází v linii a hranicích vedoucích od prodávaného pozemku parc. č. 3812/296 až k domu, v němž , jméno FO, bydlel, tedy i to, že oplocení, které je podle žalobkyně léta neměnné a oplocuje „zahradu“ až k domu, tvoří vnější hranici nejen kupovaného pozemku, ale i pozemku, který není předmětem prodeje. Zdůraznil, že , jméno FO, zakoupil pozemek parc. č. 3812/296 na základě kupní smlouvy ze dne , datum, a s ohledem na okolnosti jejího uzavření zachycené v obsahu návrhu na vklad vlastnického práva a osobní znalost reálné situace v terénu mu přitom muselo být zřejmé, že se chopil i držby pozemku parc. č. 3812/297, který nebyl předmětem převodu. Uvedl, že je zde zcela jednoznačně prokázán nikoliv nepoctivý úmysl na straně tohoto právního předchůdce žalobkyně pro případ úvahy o mimořádném vydržení, ale i pravosti držby pro řádné vydržení jako takové, nehledě k tomu, že nebyla splněna podmínka dvojnásobné délky držby předmětné nemovitosti žalobkyní a jejími označenými právními předchůdci. Konstatoval, že žalobkyně nabyla vlastnické právo mimo jiné k pozemku parc. č. 3812/296 na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , uzavřené s , jméno FO, , která nemovitosti získala do svého vlastnictví na základě rozhodnutí Okresního soudu v , Anonymizováno, č.j. , spisová značka, ze dne , datum, . Zdůraznil, že sporný pozemek parc. č. 3812/297 nebyl předmět dědického řízení a nepřešel do jejího vlastnictví a žalobkyně se pak chopila jeho držby při koupi ostatních nemovitostí. S připomenutím konstantní judikatury uzavřel, že kupní smlouva ze dne , datum, není titulem pro držbu sousedního pozemku parc. č. 3812/297. Připomněl, že žalobkyně ve své účastnické výpovědi popsala, že se při uzavírání smlouvy seznámila se snímkem katastrální mapy, na němž byl kupovaný pozemek jasně vymezen a bylo zřejmé, že mezi ním a převáděnou nemovitostí leží sporný pozemek parc. č. 3812/297. Konstatoval, že byť tvrdila, že nechápala označení tohoto pozemku, neboť parcelní číslo bylo umístěno mimo jeho plochu, a mylně se domnívala, že mapa byla součástí smlouvy, tak z mapy bylo i pro laika patrné, že se označení vztahuje ke spornému pozemku, což při obvyklé opatrnosti mělo vyvolat pochybnosti o rozsahu nabývaného vlastnictví. Připomněl, že ji poučil podle ust. § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. o nutnosti tvrdit a prokázat vydržení vlastnického práva k pozemku parc. č. 3812/297, ale žalobkyně tvrzení nedoplnila a další důkazy neoznačila. Před vyhlášením rozsudku navrhla vrácení řízení do stadia dokazování s tvrzením, že geometrický plán nebyl součástí kupní smlouvy a že požadavek znalosti jeho obsahu je vzhledem k věku kupujícího nepřiměřený. Uvedl, že tomuto návrhu nevyhověl, neboť geometrický plán byl součástí návrhu na vklad vlastnického práva, který kupující podepisoval, a seznámení se s jeho obsahem je otázkou běžné opatrnosti. Zdůraznil, že i při přijetí argumentace žalobkyně by žaloba musela být zamítnuta, neboť chyběla tvrzení a důkazy o splnění podmínek (zejména doby) mimořádného vydržení.6. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včas odvolání s tím, že vychází z nesprávně zjištěného skutkového stavu, z vadného procesního postupu a z nesprávného právního posouzení věci, a nemůže proto obstát. Soudu prvního stupně vytýkala, že porušil její právo na spravedlivý proces, když provedl klíčové listinné důkazy předložené žalovanou, aniž by se s nimi žalobkyně mohla objektivně seznámit. Připomínala, že vyjádření žalované bylo doručeno tři dny před jednáním a bez příloh. Dále mu vytýkala, že zamítl žádost o odročení jednání za účelem prostudování nových důkazů a porady s klientkou a své rozhodnutí založil na závěru, že další dokazování by nemohlo ovlivnit výsledek řízení. Dovozovala, že se tím dopustil nepřípustné anticipace hodnocení důkazů a porušil právo účastníka vyjádřit se ke všem prováděným důkazům podle čl. 38 odst. 2 Listiny. Pokud založil své rozhodnutí na skutkovém závěru, že se její právní předchůdce musel seznámit s geometrickým plánem, přiloženým k návrhu na vklad, přestože tento plán nebyl sou