26 Co 50/2026-287 — Krajský soud v Praze

1. Shora označeným rozsudkem Okresní soud v Kolíně (soud I. stupně) ve výroku I. zamítl žalobu na zaplacení žalované částky a ve výroku II. uložil původnímu žalobci (, jméno FO, , narozený , datum, , bytem , adresa, Lidbořice) zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 112 167 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.2. Po provedeném dokazování soud I. stupně dovodil, že právní předchůdkyně původního žalobce , jméno FO, (partnerka původního žalobce, která mu před zahájením řízení v něm uplatňovaný nárok postoupila), jako zájemce o koupi nemovitosti (dále případně i jen „zájemce“) uzavřela platně dne 27. 2. 2024 tzv. rezervační smlouvu (dále případně jen „Smlouva“), a to jako smlouvu trojstrannou se žalovaným podnikajícím jako realitním zprostředkovatelem („zprostředkovatel“) a , jméno FO, a , jméno FO, jako potencionálními prodávajícími („prodávající“), které při uzavírání Smlouvy žalovaný na základě zmocnění zastupoval. Smlouva byla uzavřena za účelem uskutečnění prodeje pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, (dále jen ,,Pozemek“) ve vlastnictví prodávajících, přičemž za účelem tohoto prodeje byla mezi prodávajícími a žalovaným již dříve uzavřena zprostředkovatelská smlouva. Na základě Smlouvy , jméno FO, zaslala na účet žalovaného částku 247 947 Kč jako tzv. rezervační poplatek. , jméno FO, se ve Smlouvě zavázala bez zbytečného odkladu po vyzvání žalovaným uzavřít s prodávajícími kupní smlouvu ohledně Pozemku nejpozději poslední den účinnosti Smlouvy. Ve Smlouvě bylo dále ujednáno, že pokud , jméno FO, jako zájemce poruší povinnost stanovenou Smlouvou, je povinna zaplatit prodávajícím smluvní pokutu ve výši složeného rezervačního poplatku. V takovém případě lze použít uhrazený rezervační poplatek na úhradu smluvní pokuty, přičemž z této smluvní pokuty má žalovaný nárok na jednu polovinu jako na paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí. Smlouva, ve znění písemných dodatků č. 1, 2 a 3 byla časově omezena do 30. 9. 2024, ústně pak byla prodloužena nejméně do 28. 11. 2024. V této lhůtě k uzavření kupní smlouvy na prodej Pozemku (který byl po uzavření Smlouvy dále za souhlasu smluvních stran rozdělen na pozemky parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , hodnota, ) nedošlo. Žalovaný však podle obsahu Smlouvy nemá věcnou legitimaci pro případné vrácení rezervačního poplatku. Ve Smlouvě byla sjednána pro případ porušení povinnosti ze strany zájemce smluvní pokuta ve prospěch prodávajících, v tomto směru se jedná o dvoustranný vztah pouze těchto dvou subjektů. Proto případné vrácení rezervačního poplatku by mohl zájemce (zde strana žalující) nárokovat pouze po straně prodávající, nikoli po žalovaném jako osobě, která ve Smlouvě vystupovala v pozici realitního zprostředkovatele prodávajících. Žalovaný by měl legitimaci k vrácení rezervačního poplatku pouze tehdy, pokud by sjednaná doba trvání Smlouvy uplynula, aniž by k uzavření kupní smlouvy (resp. k výzvě k jejímu uzavření) došlo zaviněním prodávajících. Taková situace však v daném případě nenastala. Z uvedených důvodů soud I. stupně žalobu zamítl.3. Proti tomuto rozsudku podal původní žalobce v zákonné lhůtě odvolání, ve kterém namítl zejména, že nadále považuje Smlouvu za neplatnou, případně stranu zájemce nezavazující. Smlouvu totiž neuzavírali na straně prodávajících všichni spoluvlastníci původního Pozemku, když jako smluvní strany v ní nebyli uvedeni další spoluvlastníci, a to , jméno FO, a , jméno FO, . Tito žalovaného případně ani nezplnomocnili, aby za ně Smlouvu uzavřel. Po uzavření Smlouvy navíc došlo ke změně jejího předmětu, když původní Pozemek parc. č. , Anonymizováno, - zahrada, o výměře 1 923 m² byl rozdělen na pozemky parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, . Pozemek parc. č. , hodnota, (o výměře 237 m²), který byl rovněž předmětem vyjednávané kupní smlouvy, vznikl, pro účely vzniku přístupové cesty, oddělením ze sousedního pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (rovněž ve vlastnictví výše jmenovaných spoluvlastníků původního Pozemku parc. č. , Anonymizováno, ). Navíc oba pozemky vzniklé rozdělením původního Pozemku parc. č. , Anonymizováno, mají každý výměru 893 m², v součtu tedy o 137 m² méně, než původní Pozemek parc. č. , Anonymizováno, Ve Smlouvě byla uvedena zamýšlená kupní cena Pozemku 3 247 947 Kč, avšak ve vztahu k výměře Pozemku 1 923 m², nikoli 893 m².4. Původní žalobce v odvolání dále namítl nesprávný závěr soudu I. stupně o prodlužování doby trvání účinnosti Smlouvy. Soud I. stupně se nevypořádal s jeho námitkou, že , jméno FO, uzavírala dodatky k prodloužení Smlouvy až poté, co již uplynula původně sjednaná doba účinnosti. Dle žalobce tedy po právní stránce již nebylo co prodlužovat. Nesprávně soud I. stupně uzavřel, že byl platně uzavřen i dodatek č. , hodnota, Smlouvy prodlužující její účinnost do 31. 8. 2024, protože v řízení bylo výpovědí , jméno FO, prokázáno, že tento dodatek za ni uzavřel bez jejího zmocnění sám žalobce. Pokud v řízení byl zjištěn obsah písemné komunikace mezi svědkem , jméno FO, (který ve vztazích podle Smlouvy vystupoval jako zástupce žalovaného) a , jméno FO, , v níž ta svědkovi sdělila, aby se z důvodu blížícího se termínu jejího porodu, ve věci Smlouvy obracel na žalobce jako jejího partnera, toto zjištění existenci zmocnění neprokazuje. Není v tomto směru rovněž správný závěr soudu I. stupně, že , jméno FO, svým následným jednáním ve věci Smlouvy přímo či nepřímo schválila dle § 446 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen ,,o. z“.) jednání žalobce. Pokud pak jde o soudem I. stupně dovozované prodloužení Smlouvy ústní formou až do konce listopadu 2024, dle žalobce nebylo v řízení prokázáno, že by mezi účastníky Smlouvy došlo k dohodě o odstoupení od písemné formy jednání. Ohledně závěru o době účinnosti Smlouvy až do konce listopadu 2024 soud I. stupně rovněž nesprávně uzavřel, že důkazem je písemné sdělení , jméno FO, adresované svědku , jméno FO, ze dne 26. 11. 2024, v němž uvedla, že již nechce, aby se v dalším jednání podle Smlouvy pokračovalo. , jméno FO, ve své svědecké výpovědi uvedla, že jednání se žalovaným po skočení měsíce srpna 2024 již považovala za nezávazné.5. Žalobce v odvolání nesouhlasil ani se závěrem soudu I. stupně o nedostatku pasivní legitimace žalovaného k zaplacení žalované částky. Rezervační poplatek byl zaplacen k rukám žalovaného. Svou právní povahou se dle žalobce jednalo o jistotu na kupní cenu nemovitosti a žalovaný byl ve své podstatě jejím schovatelem a měl s touto částkou naložit podle ujednání ve Smlouvě. Z toho plyne, že vlastníkem složené částky byl a nadále je žalobce, jako její složitel. Ke dni rozhodnutí soudu I. stupně však s touto částkou způsobem předvídaným ve Smlouvě disponováno nebylo. Žalovaný je proto pasivně legitimován k jejímu vydání žalobci. Pokud by se mělo jednat o užití této částky na zaplacení ve Smlouvě zakotvené smluvní pokuty, existence nároku prodávajících na tuto pokutu nebyla prokázána, soud k této otázce ani žádné dokazování nevedl. Ke dni vydání rozhodnutí soudu I. stupně nebyly ze strany prodávajících ani činěny žádné kroky k uplatnění případného nároku na tuto smluvní pokutu. Žalovaný proto nemá právo nadále složenou částku zadržovat. Žalobce z uvedených důvodů navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že žalobě zcela vyhoví.6. Žalovaný v písemném vyjádření k odvolání žalobce vyjádřil souhlas se závěry soudu I. stupně. Smlouva byla uzavřena platně. Pokud jde o další dva spoluvlastníky Pozemku jako zamýšleného předmětu prodeje, jejich generália byla uvedena v závěrečné rubrice Smlouvy, protože v úvodní části formuláře nebylo více místa. Žalovaný k jejich zastupování pověření měl, byť dohoda o zastoupení za účelem zprostředkování prodeje nemovitosti byla z jeho strany podepsána jiným právním subjektem (, právnická osoba, ). Původní zájemce , jméno FO, přitom mohla seznat stav spoluvlastnictví k plánovanému předmětu koupě z katastru nemovitostí. Pokud jde o samotný předmět Smlouvy v podobě vyjednávané nemovitosti, po uzavření Smlouvy sice došlo k rozdělení Pozemku a k tomu, že v konceptu kupní smlouvy byl uveden i pozemek parc. 608 vzniklý oddělením ze sousedního pozemku parc. č. st. 131, tyto změny však probíhaly za souhlasu smluvních stran, sama , jméno FO, do tohoto procesu vědomě zasahovala. Pokud žalobce namítal nedostatek formy změn Smlouvy, zejména dodatku č. , hodnota, o prodloužení její účinnosti do 30. 11. 2024, správně dle žalovaného soud I. stupně uzavřel, že účastníci smlouvy se dohodli na opuštění původní písemné formy za situace, kdy v řízení bylo prokázáno, že se Smlouvou řídili a z ní vycházeli prakticky až do doby, kdy mělo dojít ke schůzce a podpisu kupní smlouvy dne 28. 11. 2024, kdy , jméno FO, teprve několik dní před tímto plánovaným setkáním sdělila žalovanému, že věc předává svému právníkovi; do té doby ve věci Smlouvy aktivně vyjednávala, např. ohledně způsobu úhrady kupní ceny (její požadavek možno