18 CO 177/2022-117 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně žalovanému uložil povinnost vyklidit stavbu [adresa], rodinný dům stojící na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], [územní celek], vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, k. p. [obec], a to ve lhůtě 10 dnů do právní moci rozsudku (výrok I). Žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 22 885 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno] (výrok II). Návrh posuzoval dle § 2230 občanského zákoníku. Vzal za prokázáno, že sporné nemovitosti jsou ve výlučném vlastnictví žalobce. Mezi účastníky řízení byla dne 29. 10. 2020 uzavřena nájemní smlouva dle § 2235 a násl. občanského zákoníku, která opravňovala žalovaného užívat spornou nemovitost v k. ú. [obec] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 1. 2021, pokud před tímto datem nedojde k uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a žalovaným týkající se pronajatých nemovitostí. Z e-mailové korespondence vedené žalobcem se zástupcem žalovaného ze dne 18. 1. 2021 je zjevné, že žalobce poukazoval na to, že nájemní smlouva je uzavřena jen do konce ledna 2021. Jednání o uzavření kupní smlouvy na koupi nemovitosti ztroskotala na navýšení kupní ceny dalších nemovitostí ve vlastnictví bratra žalobce, které žalovaný hodlal zakoupit spolu s nemovitostmi ve vlastnictví žalobce. Prokazatelně kupní smlouva do konce ledna 2021 uzavřena nebyla. Mezi účastníky řízení nebyla sjednána žádná smlouva v ústní ani písemné podobě, která by prolongovala nájemní smlouvu uzavřenou dne 29. 10. 2020. I kdyby k dohodě účastníků řízení byla nájemní smlouva prodloužena o další 3 měsíce, žalobce opakovaně prokazatelně dával najevo už v dubnu 2021, naposledy dne 17. 9. 2021, že žádá vyklidit předmětnou nemovitost ze strany žalovaného nejpozději do 15. 10. 2021. Protože žalovanému se nepodařilo prokázat, že mezi účastníky řízení byla sjednána dohoda, která by jej opravňovala k užívání sporné nemovitosti k datu soudního rozhodnutí, prvoinstanční soud vyhodnotil, že aktuálně žalovaný předmětnou nemovitost užívá bez právního důvodu. 2. Proti tomuto rozsudku podal včasné odvolání žalovaný, v němž soudu prvního stupně vytkl, že nedostatečně zjistil skutkový stav, což ve svém důsledku vedlo k nesprávnému právnímu závěru. Soud bezdůvodně presumoval účelové jednání žalovaného a důsledkem toho byla rezignace na řádné zjištění skutkového stavu a provedení důkazů, zejména účastnického výslechu žalovaného, kdy do té doby řízení u soudu prvního stupně nemělo skončit. Závěr soudu o nedostavování se žalovaného k jednání vedené snahou o prodlužování řízení žalovaný odmítá jako nepodložené a fabulativní. Z rozhodnutí soudu prvního stupně není jasné, kdy mělo dojít k zániku práva žalovaného užívat příslušnou nemovitost. Prvoinstanční soud se také nedostatečně vypořádal s otázkou, zda nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky dne 29. 10. 2020 je smlouvou platnou. Žalovaný má o platnosti smlouvy pochybnosti. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení, popřípadě aby rozhodnutí změnil a žalobu zamítl. 3. Žalobce ve vyjádření k odvolání žalovaného považuje rozhodnutí soudu prvního stupně za správné. Soud úplně a správně zjistil skutkový stav věci a věc zcela správně posoudil po právní stránce. Výslech žalovaného nemohl být objektivně proveden, neboť k jednání 4. 3. 2022 se žalovaný bez řádné omluvy nedostavil, další jednání 18. 3. 2022 se nekonalo, neboť by se jej žalovaný nemohl zúčastnit. Jednání proto bylo odročeno na 22. 4. 2022, tedy na termín, který byl vhodný pro žalovaného. Ani k tomuto jednání se žalovaný bez řádné omluvy nedostavil a soud považoval jeho účast za neomluvenou. Při tomto jednání právní zástupce žalovaného do protokolu uváděl, že žalovaný netrvá, aby byl ve věci slyšen jako účastník řízení. Z odůvodnění rozsudku je zcela jasné, že soud prvního stupně vzal za prokázané, že mezi účastníky řízení nebyla prokazatelně sjednána žádná smlouva ani v ústní, ani v písemné podobě, která by prolongovala nájemní smlouvu uzavřenou dne 29. 10. 2020, která končila 31. 1. 2021. K tomuto dni tedy rovněž zaniklo jakékoliv právo žalovaného užívat nemovitost. Námitku žalovaného následně uvedenou až v odvolání, týkající se platnosti nájemní smlouvy, považuje žalobce za irelevantní. O platnosti nájemní smlouvy nepanoval mezi účastníky řízení spor. Žádný z účastníků v řízení před soudem prvního stupně takovou námitku nevznesl. Zdůraznil, že v tomto případě nejsou podle názoru žalobce naplněny podmínky ustanovení § 205a o. s. ř. Přesto žalobce považuje uzavřenou smlouvu za platnou, když obsahuje veškeré podstatné náležitosti nájemní smlouvy. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. 4. K odvolání žalovaného odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212 a § 212a o. s. ř. V souladu s § 213 odst. 4 o. s. ř. řízení doplnil vyžádáním aktuálního výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, [stát. instituce], z něhož zjistil, že sporné nemovitosti v k. ú. a obci [obec] jsou nadále vlastnicky připsány žalobci. Odvolací soud přihlédl k obsahu odvolání žalovaného i k vyjádření žalobce k tomuto odvolání a dospěl k závěru, že odvolání není možno považovat za důvodné. 5. Soud prvního stupně provedl důkazní řízení v rozsahu postačujícím pro zjištění skutkového stavu. Ze správně zjištěného skutkového stavu dovodil i právní závěry, s nimiž se odvolací soud ve své podstatě ztotožňuje. Na vyčerpávající odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně je tak možno plně odkázat. 6. Soud správně zjistil, že mezi účastníky byla uzavřena dne 29. 10. 2020 nájemní smlouva o nájmu domu v intencích § 2235 a následujících občanského zákoníku Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 1. 2021, pokud před tímto datem nedojde mezi účastníky k uzavření kupní smlouvy o prodeji pronajatých nemovitostí. Je třeba přisvědčit žalobci, že platnost smlouvy nebyla účastníky před soudem prvního stupně zpochybňována. Pokud až v odvolání žalovaný naznačil neurčité pochybnosti o platnosti smlouvy, pak tak učinil v rozporu s § 205a o. s. ř. Námitka se navíc jeví poněkud nelogická, neboť pokud by nájemní smlouva nebyla platná, pak by žalovaný užíval nemovitosti bez právního důvodu od samého počátku, když k jejich užívání by neměl platný právní titul. 7. Ani další námitka žalovaného, že soud prvního stupně rezignoval na provedení účastnického výslechu žalovaného, nemůže obstát. Možnosti provést tento důkaz se žalovaný sám zbavil, jak trefně odůvodnil soud prvního stupně, neboť se opakovaně bez závažného důvodu k jednání nedostavoval. Při posledním jednání dne 22. 4. 2022 navíc právní zástupce žalovaného výslovně uvedl, že na účastnickém výslechu žalovaného netrvá. Soud prvního stupně (ale ani odvolací soud) pak provedení tohoto důkazu nepovažoval za nezbytné, neboť skutečnosti podstatné pro rozhodnutí ve věci byly bezpečně zjištěny z jiných důkazů provedených nalézacím soudem. 8. Žalovaný dále svoji obranu založil na blíže neurčitém tvrzení, že nemovitost užívá na základě ústní dohody se žalobcem. Své vágní tvrzení pak ani na výzvu soudu prvního stupně žádným způsobem neupřesnil. Protože tedy žalovaný nesplnil svoji povinnost tvrzení, když existenci dohody žalobce popíral, nebylo možno k této otázce zaměřit ani dokazování. 9. Podle § 2285 občanského zákoníku pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu 2 let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. Podle komentářové literatury k tomuto zákonnému ustanovení i v případě posuzování skončení nájmu bytu, respektive nájmu domu, lze subsidiárně použít § 2230 odst. 2 občanského zákoníku. Ve smyslu tohoto zákonného ustanovení k obnovení nájmu bytu (domu) nedojde ani tehdy, pokud před uplynutím doby nájmu dá strana v přiměřené době najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděl. Soud prvního stupně proto nepochybil zásadním způsobem, pokud na věc aplikoval toto zákonné ustanovení, byť v pátém a šestém odstavci na straně 3 rozsudku je uveden § 2330 odst. 1 a § 2330 odst. 2 o. z., a to zřejmě nedopatřením z důvodu písařské chyby. Obsah zákonných ustanovení použitých soudem je však vyložen správně. 10. Protože mezi účastníky nedošlo před 31. 1. 2021 (ale ani později) k uzavření kupní smlouvy týkající se pronajatých nemovitostí, soud prvního stupně správně uzavřel, že nájemní vztah zanikl uplynutím doby, na níž byl sjednán, tedy k 31. 1. 2021. Z e-mailové korespondence mezi účastníky, respektive jejich zástupci, vyplynulo, že žalobce v souladu s § 2230 odst. 2 občanského zákoníku dal žalovanému dne 18. 1. 2021 jednoznačně najevo, že nájem skončí 31. 1. 2021. Po to