25 CO 182/2023-260 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 184 839 Kč se zákonným úrokem z prodlení (výrok I.), zamítl žalobu co do částky 20 161 Kč se zákonným úrokem z prodlení (výrok II.), žalovanému uložil povinnost nahradit žalobci náklady řízení ve výši částky 163 920 Kč (výrok III.), žalobci uložil dále nahradit náklady státu ve výši částky 1 032 Kč (výrok IV.) a žalovanému uložil povinnost nahradit náklady státu ve výši částky 9 288 Kč (výrok V.). V odůvodnění rozsudku soud uvedl, že žalobce se v řízení domáhal zaplacení žalované částky z titulu dlužného nájemného za pronajaté prostory sloužící k podnikání ve IV. nadzemním podlaží domu [adresa] v k. ú. a obci [obec] za období od března 2020 do ledna 2021 včetně. V tomto období byl žalobce vlastníkem a pronajímatelem nebytových prostor a žalovaný jejich nájemcem. Žalovaný namítal, že je otázkou, zda došlo k uzavření konkrétní nájemní smlouvy, když došlo dle žalovaného pouze k uzavření ústní dohody o užívání příslušného nebytového prostoru. Žalovaný platil od června 2019 žalobci částku 25 000 Kč a předpokládal uzavření nájemní smlouvy. Žalobce (správně žalovaný) započal v nebytových prostorech provádět od jara 2019 rekonstrukci a dohodl se žalobcem, že rekonstrukce bude po jejím dokončení započtena na úhradu nájemného v plné výši. V březnu 2020 došlo v důsledku pandemie COVID 19 k ústní dohodě účastníků o snížení úhrady o užívání nebytových prostor na částku 15 000 Kč měsíčně a žalovaný platil sjednanou náhradu ve výši 25 000 Kč od února 2020 do března 2020 ve výši 15 000 Kč měsíčně. Žalobce odmítal uzavření nájemní smlouvy a proplacení nákladů za rekonstrukci nebytových prostor, žalovaný byl nucen prostory vyklidit ke dni 22. 10. 2020, tedy od této doby nemá žalobce právo na úhradu za užívání. Žalobce k tomu uvedl, že mezi účastníky nebyla uzavřena žádná dohoda o tom, že by měl žalovaný se souhlasem žalobce provést na vlastní náklad rekonstrukci nebytových prostor a investovaná částka odečtena od sjednaného nájemného. Jakékoliv investice byly prováděny bez souhlasu žalobce a není tedy důvodu k započtení údajné pohledávky proti žalované částce. Nikdy nedošlo k dohodě o snížení nájemného na částku 15 000 Kč měsíčně. Není pravdivé tvrzení žalovaného, že od listopadu 2022 prostory neužívá, naopak je užívá i nadále na základě nájemní smlouvy uzavřené s novým vlastníkem. K tvrzení o investici pak žalovaný uvedl, že mezi účastníky bylo ujednáno, že žalovaný proinvestuje v rámci rekonstrukce částku 400 000 Kč a doba nájmu sjednána na 5 let s tím, že pokud by došlo k dřívějšímu ukončení nájemního vztahu, žalobce tuto částku žalovanému uhradí. Nájemní vztah byl ukončen bez dohody stran tak, že žalovaný nebytové prostory vyklidil dne 22. 10. 2020, když žalobce zablokoval elektroměr a prostory nebylo možno užívat. O tom byl informován správce domu [příjmení] [příjmení]. Následně ještě žalovaný uvedl, že zjistil, že na žalobce je uvalena exekuce a exekutorský úřad jej informoval, že nájemní smlouvu by mohl žalobce uzavřít jen se souhlasem exekutora. Mezi účastníky jsou nesporné právně významné skutečnosti, které vzal soud dle ustanovení § 120 odst. 3 o. s. ř. za svá skutková zjištění, a to že oba účastníci jsou společnostmi s ručením omezeným zapsané v obchodním rejstříku, byla mezi nimi v roce 2019 uzavřena ústní smlouva, na základě které žalobce přenechal žalovanému k užívání nebytové prostory sloužící k podnikání o velikosti 124,7 m2 ve IV. nadzemním podlaží budovy [adresa] v k. ú. a obci [obec] a žalovaný se zavázal platit žalobci za užívání částku ve výši 25 000 Kč měsíčně. Písemně smlouva uzavřena nebyla. Žalovaný platil žalobci nejpozději od října 2019 za užívání předmětného nebytového prostoru částku 25 000 Kč. Následně za každý z měsíců březen až červen 2020 částku 15 000 Kč měsíčně a ve výši 10 000 Kč měsíčně za červenec 2020. Sporné je, zda byla účastníky uzavřena ústní dohoda o tom, že od března 2020 bude snížena úplata za užívání předmětného nebytového prostoru z částky 25 000 Kč měsíčně na částku 15 000 Kč měsíčně, a to zda byla uzavřena účastníky dohoda o tom, že žalovaný provede se souhlasem žalobce konkrétní změny na pronajaté věci představující rekonstrukci nebytových prostor a po jejím dokončení bude hodnota provedených změn na pronajaté věci započtena na úhradu nájemného a dále zda byl žalovaným vyklizen nebytový prostor a jako vyklizený spolu s klíči předán žalobci dne 22. 10. 2020. Soud ve věci provedl dokazování listinami, vyslechl jednatele žalobce [jméno] [jméno], který uvedl, že nejednal se žalovaným ve věci sníženého nájemného. Jednatelka žalovaného [jméno] [příjmení] pak uvedla, že žádala jednatele žalobce telefonicky i osobně o snížení nájemného a toto snížení žalobce v telefonátu odsouhlasil. Z e-komunikace mezi jednateli účastníků pak soud zjistil, že neobsahuje ujednání o snížení nájemného. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] pak zjistil, že nebyla přítomna žádnému jednání účastníků ohledně slevy nájemného. Z výslechu [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] – svědka soud zjistil, že sdílel s jednatelkou žalovaného 1 kancelář, byl přítomen telefonickému hovoru jednatelky žalované, která měla hovořit s jednatelem žalobce. Co bylo ujednáno, neví, neboť hovoru nebyl účasten. Jednatelka mu tehdy sdělila, že se dohodla o snížení nájemného v souvislosti s problémy spojenými s COVID 19. Svědkyně [jméno] [příjmení] pak jako externí účetní žalovaného uvedla, že u žádného jednání jednatelů ohledně slevy nájemného přítomna nebyla. Informaci získala od jednatelky žalovaného, tedy soud učinil skutkový závěr, že z provedených důkazů žalovaný neprokázal svá tvrzení o sjednání slevy ve výši 10 000 Kč z nájemného za nebytové prostory od března 2020. Pokud jde o změny na pronajaté věci spočívající v její rekonstrukci, pak jednatel žalobce uvedl, že nesouhlasil s rekonstrukcí, pouze jednatelce žalovaného sdělil, že pokud potřebuje, může si dovybavit prostory nějakým nábytkem na vlastní náklady. Z e-komunikace jednatelů pak soud zjistil, že neobsahuje souhlas žalobce s provedením změn na pronajaté věci ani dohodu o kompenzaci investice žalovaného do nebytových prostor. Z návrhu smlouvy o nájmu bez data pak soud zjistil, že neobsahuje souhlas žalobce s provedením změn na pronajaté věci ani dohodu o kompenzaci investice. Svědek [jméno] [příjmení] pak uvedl, že sice procházel někdy v roce 2017 nebo 2018 dům, kde se nachází nebytové prostory, s jednateli účastníků, kdy byla řeč o odkoupení celého domu a jeho celkové stavebně technické úpravě. Jednatelka žalovaného tehdy hovořila o tom, že by mohla získat investora z ruské federace. Žádnému jinému jednání mezi jednateli účastníků nebyl přítomen, tedy soud učinil skutkový závěr, že z provedených důkazů vyplývá, že žalovaný neprokázal svá tvrzení, že mezi účastníky byla uzavřena dohoda o tom, že žalovaný provede se souhlasem žalobce konkrétní změny na pronajaté věci a že po dokončení rekonstrukce bude hodnota změn započtena na úhradu nájemného. Pokud jde o vyklizení nebytových prostor, pak z výslechu jednatele žalobce [jméno] [jméno] soud zjistil, že žalovaný nebytový prostor nikdy nevyklidil a ani jej žalobci neodevzdal s klíči. O tom informoval i nového vlastníka dr. [příjmení]. Z výslechu jednatelky žalovaného pak zjistil, že dne 22. 10. 2020 a ještě možná další dva dny vyklízela nebytové prostory, odvezla nábytek a osvětlení. Důvodem byly výhružky žalobce s odpojením elektřiny. Po vystěhování vhodila klíče od nebytových prostor do schránky žalobce na chodbě domu. Novému majiteli domu dr. [příjmení] poté otevřela nebytové prostory dalšími klíči, které získala po vyklizení od bývalých obyvatel. Svědek [příjmení] [příjmení], který vykonával řadu let pro žalobce správu několika domů, a to včetně domu, kde byl předmětný nebytový prostor, uvedl, že mu není známo, že by žalovaný nebytové prostory dne 22. 10. 2020 předal zpět žalobci. Svědek [anonymizováno]. [příjmení] [příjmení] pak uvedl, že věděl o tom, že na podzim roku 2020 začal žalovaný v souvislosti s přerušením dodávky elektrické energie nebytové prostory vyklízet. Na samotném vyklízení se nepodílel. Od jednatelky věděl, že došlo ke vhození klíčů od nebytových prostor do domovní schránky. Žádnému jednání účastníků ohledně skončení nájmu nebyl přítomen. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] pak bylo zjištěno, že nebytový prostor obýval asi 1 týden ve druhé polovině října 2020, odstěhoval se z důvodu přerušení dodávky elektřiny a vody. Poté pomáhal prostor vyklízet. Svědek [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] uvedl, že koupil od žalobce dům na základě kupní smlouvy ze dne 6. 1. 2021. Při fyzickém předávání domu žalobcem v únoru 2021 mu byly zpřístupněny prostory v domě a předány klíče kromě bytů nájemníků a nebytového prostoru žalovaného, ke kterému sdělil jednatel žalobce, že tam nikdo není a že může klidně rozbít dveře. Následně v březnu 2021 svědka kontaktovala jednatelka žalovaného a sdělila mu, že má zájem o pronájem předmětného nebytového