14 Co 5/2024-93 — Krajský soud v Ústí nad Labem

1. V záhlaví označeným rozsudkem Okresní soud v Ústí nad Labem (dále jen „okresní soud“ či „soud prvého stupně“) uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 32 150 Kč spolu s úrokem ve výši 3 % ročně z částky 27 000 Kč od 1. 12. 2021 do 31. 12. 2022, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 9 500 Kč od 31. 1. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20 750 Kč od 13. 6. 2023 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 1 900 Kč od 20. 7. 2023 do zaplacení, vše do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), žalobu co do zaplacení úroku z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 9 500 Kč od 1. 1. 2023 do 30. 1. 2023 a z částky 1 900 Kč od 13. 6. 2023 do 19. 7. 2023 zamítl (výrok II.) a žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 14 096,45 Kč, rovněž do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III.)2. V odůvodnění svého rozsudku okresní soud uvedl, že žalobce učinil předmětem řízení nárok na zaplacení shora uvedené částky spolu s příslušenstvím a na zaplacení úroku ve výši 3 % ročně z částky 27 000 Kč s tvrzením, že mezi účastníky byla dne 16. 8. 2021 a 30. 11. 2021 uzavřena smlouva o nájmu bytu , Anonymizováno, , právnická osoba, . Prvá ze smluv byla uzavřena na dobu od 1. 9. 2021 do 30. 11. 2021, druhá od 1. 12. 2021 do 31. 12. 2022. Nájem skončil k 31. 12. 2022 a tohoto dne byl byt protokolárně předán žalovanému. Žalobní nárok se skládá z části žalobcem složené kauce na nájem ve výši 9 500 Kč; ta byla ve prospěch žalovaného složena na počátku nájmu ve výši 27 000 Kč. Od té žalobce při skončení nájmu odečetl nájemné a zálohu na služby za prosinec roku 2022 (17 500 Kč celkem, z toho nájemné 13 500 Kč a záloha na služby 4 000 Kč). Ze složené kauce žádal žalobce zaplatit úrok podle § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění, dále jen „o. z.“, ve výši 3 % ročně, a to od 1. 12. 2021 do 31. 12. 2022. Částka 22 650 Kč pak představuje pokutu podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v účinném znění, dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.“, neboť žalobce má za to, že vyúčtování vystavená mu žalovaným nejsou řádná. Protože výše pokuty podle uvedeného ustanovení nebyla sjednána, činí tato 50 Kč za každý den nesplnění povinnosti. Za rok 2021 je žalovaný v prodlení se splněním své povinnosti po dobu 409 dnů (pod 1. 5. 2022 do 16. 6. 2023) a za rok 2022 po 44 dnů (od 1. 5. 2022 do 16. 6. 2023), celkem je žalovaný se splněním své povinnosti vystavit žalobci řádné vyúčtování za uvedená období v prodlení po dobu 453 dnů, za což žalobci náleží pokuta v celkové výši 22 650 Kč, z níž žalobce žádá přiznat zákonný úrok z prodlení. Žalovaný připustil, že žalobci dosud dluží část složené kauce do výše 9 500 Kč, ve zbývající části však žalobu nemá za důvodnou. Vyúčtování za rok 2021 obdržel sám žalovaný (pozn.: od společenství vlastníků) 1. 5. 2022, žalobce žalovanému vyúčtování za toto období uhradil. Žalovaný se dále dovolával aktuálně účinného ustanovení § 8 odst. 2 zák. č. 67/2013 Sb., podle nějž nepředloží-li příjemce služeb námitky ve lhůtě 30 dnů, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Vyúčtování za rok 2021 je proto třeba považovat za řádné. Žalobce s uplatněním své pohledávky záměrně dlouho otálel tak, aby jeho nárok byl co nejvyšší. Podle žalovaného jde o zneužití práva nepožívající právní ochrany. Vyúčtování za rok 2022 bylo žalovanému (společenstvím vlastníků) doručeno dne 3. 5. 2023 a byl jím stanoven nedoplatek ve výši 11 631 Kč, na jeho základě žalovaný zpracoval vyúčtování pro žalobce a doručil mu je 31. 5. 2023, tedy v přiměřené době. Ani proti tomuto vyúčtování žalobce ničeho nenamítal, opět se tak uplatní fikce jeho správnosti ve smyslu § 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., v účinném znění. Dne 11. 10. 2023 žalovaný uplatnil kompenzační námitku vůči nároku na zaplacení částky 9 500 Kč, kdy namítl, že má vůči žalobci nárok na zaplacení vyúčtování za rok 2022 přesahující uvedenou částku.3. Okresní soud vyšel ze závěru o skutkovém stavu, podle nějž žalovaný jakožto vlastník , Anonymizováno, , právnická osoba, přenechal žalobci užívání této bytové jednotky, za což se žalobce zavázal hradit nájemné a služby spojené s nájmem bytu. Mezi účastníky byly postupně uzavřeny dvě smlouvy na dobu určitou, celkem na období od 1. 9. 2021 až 31. 12. 2022. Byt byl žalobcem žalovanému předán dne 31. 12. 2022. V nájemní smlouvě se žalobce zavázal hradit nájemné ve výši 13 500 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s nájmem bytu ve výši 4 000 Kč měsíčně (1 600 Kč na dodávku tepla, 1 500 Kč na centralizované poskytování teplé vody, 800 Kč na dodávku vody z vodovodů a vodáren a odvádění odpadních vod a 100 Kč na osvětlení společných prostor). V čl. 4.5 účastníci stvrdili, že žalobce složil ve prospěch žalovaného peněžitou „kauci“ ve výši 27 000 Kč, kterou se žalovaný coby pronajímatel zavázal při skončení nájmu vrátit, a to nejpozději do 30 dnů od skončení nájmu. V čl. 4.6 si účastníci sjednali, že pronajímatel skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje vždy za zúčtovací období (jímž je kalendářní rok) a vyúčtování doručí nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovací období.4. Zálohové platby za rok 2021 vyúčtoval žalovaný žalobci částkou 9 234 Kč (nedoplatkem), kdy mezi účtovanými službami jsou: studená a teplá voda (SV a TV), teplo, rozúčtování, úklid, výtah, společná elektřina, odpad, pojistka, účetnictví, režie, odměna výboru; záloha byla přitom žalobcem hrazena pouze na položky SV (800 Kč), TV (1 500 Kč), teplo (1 600 Kč) a společná elektřina (100 Kč), v ostatních případech žalovaný žalobci naúčtoval pouze skutečný náklad a žádnou zálohu nezúčtovával; připojeno bylo vyúčtování za rok 2021 adresované žalovanému společenstvím vlastníků jednotek. Zálohové platby za rok 2022 vyúčtoval žalovaný žalobci částkou 11 631 Kč (nedoplatkem), kdy mezi účtovanými službami jsou: SV, TV, teplo, rozúčtování, úklid, výtah, společná elektřina, odpad; záloha byla přitom hrazena pouze na položky SV (800 Kč), TV (1 500 Kč), teplo (1 600 Kč) a společná elektřina (100 Kč), v ostatních případech žalovaný žalobci naúčtoval pouze skutečný náklad a žádnou zálohu nezúčtovával; připojeno bylo vyúčtování služeb za rok 2022 adresované žalovanému společenstvím vlastníků jednotek. Toto vyúčtování bylo žalobci doručeno 31. 5. 2023. K úhradě předmětného dluhu vyzval žalobce žalovaného předžalobní upomínkou ze dne 25. 5. 2023, a to konkrétně k zaplacení kauce ve výši 9 500 Kč a pokuty ve výši 20 750 Kč. Úrokové sazby úvěrů poskytovaných bankami pro domácnosti v kategorii „ostatní“ byly v období od srpna 2021 do listopadu 2021 podle statistiky Ministerstva financí 3,04 %, 3,1 %, 3,18 % a 3,44 %.5. Po právní stránce okresní soud uzavřel, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu na dobu určitou ve smyslu § 2201 a 2235 a násl. o. z. Při skončení nájmu, tedy 31. 12. 2022, žalobce byt žalovanému řádně odevzdal, od té doby žalovanému běžela v souladu s ujednáním nájemní smlouvy 30denní lhůta k vrácení složené jistoty. V řízení nebylo sporu o tom, že jistota nebyla do částky 9 500 Kč vrácena, žaloba na zaplacení této částky je proto důvodná. S úhradou částky 9 500 Kč se žalovaný ocitl v prodlení od 31. 1. 2023, neboť jistota měla být vrácena do 30 dnů od skončení nájmu, od uvedeného data byl proto žalobci podle § 1970 a § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., přiznán úrok z prodlení. Pokud byl z částky 9 500 Kč požadován úrok z prodlení za dobu předchozí, žaloba byla zamítnuta. Z celé částky složené jistoty byl zároveň žalobci přiznán úrok ve výši 3 % ročně, a to v souladu s ustanovením § 2254 o. z., když žalobcem požadovaná sazba odpovídá obvyklým úrokům poskytovaným v místě sídla dlužníka ve smyslu § 1802 o. z.6. Jde-li o vyúčtování vystavená žalovaným, konstatoval okresní soud, že tato nejsou řádná, neboť žalovaný žalobci účtoval také plnění, jejichž úhradu účastníci v nájemní smlouvě nesjednali. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2023, sp. zn. 26 Cdo 2088/2022, dostupné na www.nsoud.cz, okresní soud konstatoval, že toliko vystavením řádného vyúčtování splní pronajímatel svou povinnost vůči nájemci podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. Jelikož se tak v posuzovaném případě nestalo, je žalovaný žalobci povinen zaplatit pokutu podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., za 453 dnů prodlení s vystavením řádného vyúčtování, tj. částku 22 650 Kč. V prodlení s úhradou této částky se žalovaný ocitl v důsledku marného uplynutí lhůty stanovené žalovanému v předžalobní výzvě (do 1. 6. 2023), v níž však nebyla zahrnuta částka 1 900 Kč. V prodlení se zaplacením částky 1 900 Kč se tak žalovaný ocitl až poté, co mu byla doručena žaloba, konkrétně pátým dnem poté, tedy od 19. 7. 2023. Co do zaplacení úroku z prodlení z částky 1 900 Kč za dobu předchozí proto byla žaloba rovněž zamítnuta.7. K otázce fikce správnosti vyúčtování ve smyslu § 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb