272 C 38/2016-388 — Městský soud v Brně

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zaplacení částky ve výši 65.000 Kč s příslušenstvím, a to s tím, že žalobce a žalovaný uzavřeli dne 6. 1. 2015 smlouvu o uzavření smlouvy budoucí o úplatném převodu vlastnictví jednotky [číslo] [PSČ] [číslo]. V souladu s článkem II. byl předmětem této smlouvy budoucí prodej jednotky označené jako [číslo] v bytovém domě v katastrálním území Slatina, obec Brno, okres [okres]. Spolu s vlastnickým právem k jednotce včetně jejího příslušenství a k přináležejícím podílům na společných částech domu a vymezených pozemcích získal žalobce rovněž právo výhradního užívání terasy o výměře 22,47 m2 a zahrady o velikosti 56,98 m2 přístupné z jednotky, právo výhradního užívání garážového parkovacího stání a právo výhradního užívání sklepní kóje. Nedílnou přílohu [číslo] smlouvy tvoří grafické znázornění předmětu prodeje v projektové dokumentaci. Právě z projektové dokumentace mimo jiné vyplývá, že výše gabionového plotu na terase bude dosahovat výšky 185 cm. Skutečná výška gabionového plotu však výši uvedené v projektové dokumentaci neodpovídá, na což ostatně žalobce upozornil v zápise o předpřejímce bytové jednotky Zápis ze dne 19. 10. 2015 a také v Zápise o předání a převzetí bytových prostor ze dne 23. 11. 2015. Dne 23. 11. 2015 pak žalobce uplatnil právo z vadného plnění dle § 2169 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ke kterému se dne 26. 11. 2015 žalovaný vyjádřil tak, že se nejedná o vadu díla, protože výška stěn je dle projektové dokumentace. Žalovaný sice zvýšil hrázdění o 50 cm přidáním prázdných gabionových košů, avšak tím nedošlo k odstranění vady, neboť dle projektové dokumentace má být hrázdění terasy tvořeno gabionovým plotem, tedy gabionovými koši naplněnými kamenivem větší zrnitosti. Přidání prázdných gabionových košů tak nelze považovat za odstranění vady a žalovaný nedostál své zákonné povinnosti, neboť nesjednal v přiměřené době nápravu. Žalobce dále doplnil, že výše plotu je významná pro něj do té míry, že měl bránit výhledu z veřejného prostranství do oken bytu, který se nachází v prvním nadzemním podlaží. Všechna okna bytu vedou právě na terasu, která obklopuje předmětný plot. Právě vlastnost předmětu koupě spočívající v tom, že výše plotu brání výhledu do domu, byla jednou z důležitých okolností ovlivňujících žalobce jako kupujícího, že přistoupil na koupi bytu v přízemí. Žalobce uplatnil slevu z kupní ceny ve výši 65.000 Kč v souladu s ustanovením § 2169 odst. 3 občanského zákoníku dopisem ze dne 18. 12. 2015 a dále dopisem ze dne 26. 1. 2016. Žalovaný však setrval na svém stanovisku, že výše gabionového plotu je provedena zcela v souladu s projektovou dokumentací a tedy nejde o vadu díla. Požadovanou slevu ve výši 65.000 Kč považuje žalobce za přiměřenou, neboť je stanovena s ohledem na předpokládané náklady na odstranění výše uvedené vady. Výše těchto nákladů byla odhadnuta [právnická osoba] [příjmení] – [příjmení] jinak, a to na částku ve výši 52.391 Kč bez DPH, tj. 63.393 Kč včetně DPH. Za přiměřenou výši slevy žalobce považuje právě částku 65.000 Kč s tím, že zbývající částka odpovídající rozdílu mezi odhadem a žalovanou částkou představuje nezbytné náklady žalobce v souvislosti s obstaráním stavebního povolení apod. 2. Žalovaný se vyjádřil především v tom smyslu, že jestliže žalobce uvádí, že z přílohy č. 1 smlouvy budoucí vyplývá, že výška gabionového plotu na terase uvedená v projektové dokumentaci má dosahovat výšky 185 cm, kdy skutečná výška plotu dle žalobce projektové dokumentaci neodpovídá, dle žalovaného je v příloze č. 1 smlouvy budoucí pouze grafické (plošné) znázornění bytové jednotky (předmětu budoucího převodu), nejedná se tedy o projektovou dokumentaci jako celek. Výška gabionového plotu byla provedena zcela v souladu s projektovou dokumentací schválenou ve stavebním řízení, kdy toto je jasně patrné v řezech i pohledech bytového domu. V souladu s touto projektovou dokumentací byl také vydán kolaudační souhlas. V projektové dokumentaci pro stavební povolení je okótovaná jak venkovní strana gabionového plotu, tak vnitřní strana gabionového plotu. Horní strana gabionu je vždy na kótě, a to na stejné úrovni okolo celého objektu bytového domu. Výška gabionového plotu uvedená v příloze č. 1 smlouvy budoucí je vztažena k upravenému terénu ze strany veřejně přístupné v daném místě a nejedná se o stavební kótu. Tyto skutečnosti byly žalobci osvětleny při předpřejímce bytové jednotky dne 19. 10. 2015 zaměstnancem žalobce panem [celé jméno svědka], který vykonával dozor stavby bytového domu, kde byly žalobci výškové rozdíly ukázány také v místě. Předpřejímky bytové jednotky byl dne 19. 10. 2015 přítomen také další zaměstnanec žalovaného, a to paní [celé jméno svědkyně]. Žalobce se poté zúčastnil schůzky s obchodním ředitelem žalovaného, panem [jméno] [příjmení], kde byl s kompletní projektovou dokumentací pro stavební povolení podrobně seznámen. Na řezech a pohledech mu byl doložen soulad stavby s touto projektovou dokumentací. Z výše uvedených důvodů je dle žalovaného zřejmé, že nejde o vadu díla, tj. výše gabionového plotu je v souladu s projektovou dokumentací pro stavební povolení. Proto byla žalovaným zcela odůvodněně zamítnuta reklamace žalobce. Dále žalovaný uvedl, že smlouvu o úplatném převodu vlastnictví jednotky a k ní přináležejícímu ideálnímu spoluvlastnickému podílu na pozemcích [číslo] [PSČ] [číslo] uzavřeli žalobce a žalovaný dne 23. 11. 2015, přičemž samotnému podpisu kupní smlouvy předchází už v článku II. uvedená předpřejímka bytové jednotky, která proběhla dne 19. 10. 2015, a kde došlo mezi žalobcem a žalovaným k upřesnění výškové kóty gabionového plotu uvedeného v příloze č. 1 smlouvy budoucí. Jestliže žalobce uvedl, že výše gabionového plotu byla pro něj významná do té míry, že měl bránit výhledu z veřejného prostranství do oken bytové jednotky, která se nachází v I. nadzemním podlaží, a výše plotu byla dle tvrzení žalobce jednou z důležitých okolností při koupi bytu v přízemí, žalobce měl trvat na jasném vymezení a uvedení výšky gabionového plotu v kupní smlouvě, bez dalšího však přistoupil ke koupi bytové jednotky. Žalobce tak učinil s vědomím, že výška plotu je v souladu s projektovou dokumentací pro stavební povolení. Kupní smlouva tak byla uzavřena z vůlí obou stran. K tomu žalovaný dále doplnil, že v době podpisu kupní smlouvy byla stavba dokončena a tudíž byl jasný rozsah a stav bytové jednotky. Je tedy otázkou proč žalobce uvedenou kupní smlouvu uzavřel, ačkoliv při jejím podpisu věděl, že stav bytové jednotky neodpovídá jeho požadavku, neboť v té době byla již budova zcela dokončena a zkolaudována, tudíž bylo také zřejmé, že se již nic měnit nebude. Později byl ze strany žalovaného proveden vstřícný krok po projednání s architektkou bytového domu [titul] [anonymizováno] ke zvýšení„ intimity“ předzahrádek a gabionové ploty byly navýšeny o prázdné gabionové koše, které mají sloužit k zachycení popínavých dřevin osazených z vnější strany objektu. Toto řešení bylo jako jediné možné bez nutnosti změny vydaného kolaudačního rozhodnutí. To však v žádném případě nemělo být nápravou k odstranění vady díla, přičemž jakákoliv jiná forma (tj. nastavení gabionového plotu jako celku) by znamenala změnu projektové dokumentace a její schválení ve stavebním řízení, stejně tak by podléhala souhlasu autorky projektu [titul] [obec]. I o této skutečnosti žalobce věděl, neboť jak je žalovanému známo, následně požádal příslušný stavební úřad o vydání souhlasu s úpravou (navýšením včetně výplně) předmětného gabionového plotu. Žaloba tak dle názoru žalovaného směřuje pouze ke krytí vícenákladů žalobce, které měly vzniknout v souvislosti s provedenými změnami, které si žalobce sám navrhl a projednal. 3. Usnesením Městského soudu č. j. 272 C 38/2016-110 ze dne 5. 6. 2018, jež nabylo právní moci dne 29. 6. 2018, bylo rozhodnuto podle ustanovení § 107 odst. 1 a 3 o. s. ř., že v řízení na straně žalované bude pokračováno se [právnická osoba], investiční společnost, a. s., IČO: [osobní údaje žalovaného], se sídlem [adresa žalované], neboť žalovaná společnost zanikla, tj. ztratila způsobilost být účastníkem řízení v důsledku přeměny sloučením ke dni 16. 10. 2017, a její veškerý majetek, dluhy a práva a povinnosti převzala nástupnická [právnická osoba], investiční společnost, a. s., resp. ve znění opravného usnesení Městského soudu č. j. 272 C 38/2016-133 ze dne 19. 7. 2018, jež nabylo právní moci dne 4. 8. 2018, se [právnická osoba], [anonymizována tři slova], IČO: [osobní údaje žalovaného], se sídlem [adresa žalované], jednající na účet [anonymizována dvě slova] otevřený podílový fond, [IČO], se sídlem [adresa žalované]. 4. Soud provedl dokazování následujícími důkazy, přičemž z důkazů soud učinil odpovídající skutkové závěry. 5. Ze smlouvy o uzavření smlouvy budoucí o úplatném převodu vlastnictví jednotky ze dne 6. 1. 2015 (kopie vyhotovená při předložení originálu smlouvy včetně všech připojených příloh na na č. l. 343 a následující) uzavřené mezi [právnická osoba]