43 C 100/2020-261 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 25.5.2020 domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor a parkovacího stání uvedených ve výroku rozsudku (dále jen„ předmětné prostory“) doručené žalobci dne 26.2.2020, s odůvodněním, že není dán žádný z přípustných zákonných či smluvních výpovědních důvodů a ani ve výpovědi není uveden žádný důvod, pouze odkaz na ustanovení § 2312 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "o.z.), týkající se nájmu na dobu neurčitou. Nájemní smlouva však byla sjednána na dobu určitou do 31.12.2017 s možností prodloužení trvání nájmu o další pětileté období. Žalobce (nájemce) uplatnil právo na prodloužení nájmu sdělením ze dne 1.11.2017, proti tomu neměl žalovaný (pronajímatel) žádné námitky. Nájem tak byl sjednán na dobu určitou do 1.1.2023. Výpověď je pro neuvedení jejího důvodu neplatná a pro neurčitost zdánlivá. Výpověď je postižena i dalšími nedostatky a vadami. Zástupce žalovaného zaslal žalobci výpověď pouze v elektronické podobě ze své datové schránky, dokument nebyl elektronicky podepsán. Nebyla tak dodržena písemná forma výpovědi a žalobce se dovolává její relativní neplatnosti. Neplatnost způsobil žalovaný, proto nemůže uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu. Není ani nepochybně prokázána totožnost osoby, která poštovní datovou zprávu žalobci odeslala, neboť přístupové údaje do datové schránky mohou být známy více osobám. Plná moc udělená žalovaným přiložená k výpovědi je koncipována jako procesní a nevyplývá z ní oprávnění zástupce k podpisu výpovědi. Nebyly splněny ani zákonné předpoklady pro doručení poštovní datové zprávy obsahující výpověď z nájmu, neboť žalobce nepožádal o dodávání poštovních datových zpráv od jiných fyzických osob. Žalovaný při odeslání výpovědi postupoval v rozporu se smlouvou, neboť nevyužil žádného ze sjednaných způsobů zasílání korespondence mezi stranami. Požadavek na vyklizení je také neetický, žalobce v nemovitostech žalovaného poskytuje advokátní služby 25 let, přičemž žalovaný dal žalobci výpověď z podnětu konkurenční advokátní kanceláře, jejímž společníkem a jednatelem je zástupce žalovaného, jíž by se prostory užívané žalobcem hodily k zamýšlenému rozšíření působení seskupení [jméno] [příjmení], které je tvořeno nejméně sedmi právnickými osobami a které již užívá rozsáhlé prostory v areálu. Dne 29.1.2020 bylo žalobci žalovaným navrženo ukončení nájmu dohodou, nebo výpovědí danou žalovaným s tím, že o prostory si požádal jiný zájemce, a to [právnická osoba] Postup zástupce žalovaného představuje podle žalobce porušení generální klauzule proti nekalé soutěži a postup žalovaného hodnotí žalobce jako bezdůvodný zásah do pokojného stavu a pokojných sousedských vztahů a neoprávněné svémocné rušení poctivé držby nájemního práva. Pro žalobce bylo nemožné se přestěhovat i s ohledem na nouzový stav, protipandemická opatření a svůj věk. Žalobce se jako budoucí nájemce pronajatých prostor podílel v době jejich výstavby na určení jejich výsledné podoby. Výpověď se tedy příčí dobrým mravům a je absolutně neplatná. V průběhu tohoto řízení obsadila společnost [právnická osoba] další prostory, které před tím užívala daňová poradkyně [titul]. [jméno] [příjmení] [příjmení], přičemž ukončení nájmu pravděpodobně mohlo být iniciováno nynějším uživatelem. Prolongační doložka byla stranami sjednána zcela srozumitelně a určitě tak, že nájem eventuálně prolongovaný na základě uplatnění odkládací podmínky je ujednáván opět na dobu určitou v délce pěti let. Potenciální dlouhodobost právního vztahu je vyvážena sjednanou inflační doložkou. Žalovaný valorizaci nájemného opakovaně využíval. Nájem na dobu určitou může být sjednán jako nevypověditelný a lze i ujednat možnost výpovědi disproporční. Žalobce užíval jako advokát nebytové prostory na adrese [adresa žalované a žalobce], nepřetržitě od 1.5.1996 na základě několika po sobě jdoucích nájemních smluv, jejichž předmětem byly postupně různé nebytové prostory v areálu, jehož vlastníkem se stal žalovaný ke dni 23.8.2006. Žalobce a žalovaný poté uzavřeli dne 19.10.2006 nájemní smlouvu o nájmu jiných nebytových prostor na stejné adrese, která byla rovněž uzavřena na dobu určitou a současně byla sjednána možnost nájemce sdělit pronajímateli vůli pokračovat v nájmu na další pětileté období, žalobce toto právo uplatnil, žalovaný toto akceptoval a trvání nájemního vztahu bylo takto prodlouženo na další pětileté období. Šlo o praxi zavedenou, akceptovanou a opakovaně aplikovanou stranami. Žalovaný nijak neprojevil vůli změnit jím nyní rozporované ujednání o možnosti uplatnění opce na prolongaci nájmu ani při uzavření aktuální nájemní smlouvy. Žalobce nesouhlasil s námitkou žalovaného, že při kontraktačním procesu neměl žalovaný čas navrhovat změny smlouvy ani si návrh posoudit vlastním právním zástupcem. Poukazuje na to, že šlo o nemovitosti v hodnotě asi 40 milionů Kč, jak vyplývá z ocenění nepeněžitého vkladu zapsaného v nadačním rejstříku. Žalovaný měl dostatečnou možnost i časový prostor věnovat pozornost existujícím i novým nájemním smlouvám a kontraktačnímu procesu s nájemci, nejedná se o případ, kdy by kterákoli ze stran neměla možnost o obsahu smlouvy rozumně vyjednávat, obě smluvní strany jsou v rovném postavení, obě provozují podnikatelskou činnost. 2. Žalovaný navrhl, aby soud žalobu jako nedůvodnou zamítl. Namítl, že ujednání obsažené v článku V.1 smlouvy je neurčité, neboť z něj nevyplývá, na jak dlouho je nájemní smlouva uzavřena. Úvodní věta, že smlouva je uzavřena na dobu určitou, je v rozporu se zbytkem ustanovení, které stanoví možnost nájemce opakovaně jednostranně prodlužovat nájem. Není tak jasné, kdy a zda konec nájmu nastane. O nájem na dobu určitou se podle odborné literatury a judikatury nejedná v případě, kdy není jisté, že daný okamžik nastane, a to bez ohledu na to, zda víme, kdy tomu případně bude (např. pronájem do 85. narozenin nájemce). Na smlouvu je tak nutno hledět jako na smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou a smluvní strany nejsou v možnosti výpovědi omezeny. Vůle žalobce uzavřít smlouvu na dobu neurčitou je zřejmá i ze žaloby, v níž žalobce uvádí, že v předmětných nemovitostech vykonává advokacii již 25 let, prostory si při rekonstrukci navrhl a zařídil a v současné době je pro něj nemožné přestěhovat agendu a zaměstnance do jiného místa podnikání. Nájemní smlouva byla navržena a sepsána žalobcem, předsmluvní jednání byla krátká, smlouva měla být uzavřena rychle v době, kdy žalovaný stavbu rekonstruoval, žalobce byl nájemcem v době, kdy žalovaný nebyl vlastníkem budovy, při rekonstrukci a změně vlastníka bylo třeba rychle vyřešit smluvní vztahy se stávajícími nájemníky. Žalovaný neměl čas navrhovat změny smlouvy ani si návrh nechat posoudit. Žalobce je advokátem a tím, kdo předložil neurčitou smlouvu, nelze ji proto vykládat v jeho prospěch. Pokud by byl výklad žalobce správný, žalovaný by neměl možnost smlouvu ukončit nikdy, pokud by nedošlo k porušení povinností. Předložení smlouvy směřující k nevypověditelnosti lze považovat za neetické. Výpověď není neetickým jednáním, naopak smlouva uzavřená na dobu neurčitou, kterou by nebylo možné vypovědět, by byla uzavřena v rozporu se zákonem a v rozporu s dobrými mravy. Žalobce není slabší smluvní stranou, neboť je v pozici podnikatele, advokáta. Protože nájemní smlouvu je třeba posoudit jako uzavřenou na dobu neurčitou, vypověděl ji žalovaný s odkazem na ustanovení § 2312 o.z. Výpověď smlouvy na dobu neurčitou není třeba odůvodňovat, uvedení důvodu není obsahovou náležitostí výpovědi, a tedy ani podmínkou její účinnosti. Zákon v případě výpovědi nájmu na dobu neurčitou sice stanoví šestiměsíční výpovědní dobu, toto ustanovení je však dispozitivní, přičemž výpovědní dobu si strany ve smlouvě sjednaly odlišně, a to tři měsíce. Žalovaný nesouhlasí ani s tím, že výpověď je neurčitá, když z výpovědi vyplývá vůle žalovaného nájemní smlouvu vypovědět, je zřejmé, o jakou nájemní smlouvu jde, je zřejmé, že žalovaný vypovídá smlouvu na dobu neurčitou podle ustanovení § 2312 o.z., tedy bez důvodu, ve výpovědní době dle smlouvy a je zřejmé, kdy má nájem skončit. Výpověď tak není ani zdánlivá. Výpověď byla udělena v písemné formě, byla podepsána zástupcem žalovaného na základě plné moci, následně naskenována a byla žalobci doručena prostřednictvím datové schránky, což je uznávaný způsob doručení dle zákona č. 300/2008 Sb. Doručení do datové schránky je ekvivalentem doporučené poštovní zásilky. Žalovaný zdůraznil, že struktura společností, jejichž je společníkem či členem statutárního orgánu zástupce žalovaného, je irelevantní pro posouzení oprávněnosti výpovědi, kterou ze svého rozhodnutí dal žalobci žalovaný. S posouzením oprávněnosti ani nesouvisí, že část prostor ve 4. nadzemním podlaží si pronajímá společnosti [právnická osoba], dříve byl tento prostor pronajat [právnická osoba], s.r.o., na základě jejíhož podnětu byl nájem ukončen dohodou. 3. Soud provedl dokazování listinnými důkazy. 4. Z nájemní smlouvy o nájmu nebytových prostor