44 C 93/2018-152 — Městský soud v Brně

1. Žalobci podali dne 12. 7. 2018 žalobu, kterou se domáhali nahrazení projevu vůle žalovaného, konkrétně uzavření kupní smlouvy ohledně pozemků p. č. , Anonymizováno, , zahrada, o výměře 433 m2, p. č. , Anonymizováno, , zahrada, o výměře 577 m2, a p. č. , Anonymizováno, , zahrada, o výměře 90 m2, nacházejících se v k. ú. , adresa, , na LV č. , hodnota, (dále též jako „předmětné pozemky“, nebo „sporné pozemky“). Žalobci svoji žalobu odůvodnili tak, že žalovaný byl stavebníkem bytového domu „, Anonymizováno, “, ve kterém měly dle stavebního záměru vzniknout bytové jednotky, jež žalovaný nabízel k prodeji. Žalobci jako zájemci o tyto bytové jednotky postupně uzavřeli s žalovaným smlouvy, jejichž účelem byl převod smlouvou vymezené bytové jednotky, podílu na společných částech domu, podílu na pozemku pod domem, a podílu na okolních pozemcích tvořících funkční celek s bytovým domem. Za tímto účelem žalobci (vyjma žalobkyně f) která smlouvu o smlouvě budoucí neuzavřela) s žalovaným uzavřeli smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o úplatném převodu vlastnictví jednotky (dále jen „smlouva o smlouvě budoucí“), případně někteří z žalobců i rezervační smlouvy, a následně smlouvy o úplatném převodu vlastnictví jednotky a k ní přináležejícímu ideálnímu spoluvlastnickému podílu na pozemcích (dále též „smlouva o úplatném převodu“, nebo „kupní smlouva“). Součástí převodu měly být i předmětné pozemky, které měly tvořit s bytovým domem funkční celek. Žalovaný však tyto pozemky, v rozporu s předchozí dohodou stran, z předmětu prodeje vyňal z návrhu smlouvy o převodu jednotky a žalobcům předložil tento návrh bez předmětných pozemků. Žalobci smlouvy uzavřeli, neboť byli v tísni, když s převodem jednotek počítali a na jejich koupi čerpali hypoteční úvěry. S vynětím předmětných pozemků však nesouhlasili, o čemž žalovaného informovali, a vyzvali žalovaného k uzavření dodatku ke kupním smlouvám, popř. k doplnění dosud neuzavřených kupních smluv. Protože žalovaný nebyl ochotný situaci řešit, obrátili se žalobci na soud, domáhajíc se nahrazení projevu vůle žalovaného tak, aby došlo k převodu předmětných pozemků na žalobce, jak bylo původně dohodnuto. Jednání žalovaného je dle žalobců v rozporu s dobrými mravy, když žalovaný jako silnější smluvní strana jednající převážně se spotřebiteli, využil své silnější pozice, ze které mohl určovat podobu smluv a v rozporu s předchozí dohodou na žalobce sporné pozemky nepřevedl. Žalobci oprávněně očekávali, že předmětem prodeje budou i předmětné pozemky, neboť tyto pozemky byly též uvedeny v rezervačních smlouvách a smlouvách o smlouvě budoucí. Skutečnost, že předmětné pozemky měly být součástí převodu, jako pozemky funkčního celku, svědčí taktéž to, že tyto pozemky byly zahrnuty do stavebního povolení. Bez zahrnutí těchto pozemků do stavebního povolení by ani nemohlo být stavební povolení vydáno (nebyl by dodržen index podlahové plochy). Fakt, že se jedná o pozemky, které tvoří s pozemkem, na němž stojí bytový dům, funkční celek, je pak patrný i z dalších podkladů, např. situačního výkresu nebo prohlášení vlastníka. Tyto pozemky též ovlivnily cenu, kterou žalobci hradili za koupi nemovitostí, přičemž, pokud by pozemky neměly být součástí převodu, byla by cena výrazně nižší. To, že předmětné pozemky budou předmětem převodu, měla žalobcům též sdělit , tituly před jménem, , jméno FO, , která jim projekt a bytové jednotky představovala, a která jednala jako osoba pověřená žalovaným.2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že nárok uplatněný žalobci neuznává. Uvedl, že je pravdou, že s žalobci uzavřel rezervační smlouvy, smlouvy o smlouvách budoucích a kupní smlouvy, jejichž předmětem byl prodej bytových jednotek v , Anonymizováno, . Není však pravdou, že předmětem převodu měly být i předmětné pozemky. Pozemky tvořící funkční celek převáděné s bytovou jednotkou nebyly v rezervačních smlouvách ani smlouvách o smlouvách budoucích přesně vymezeny, nýbrž bylo stanoveno, že tyto pozemky budou vymezeny žalovaným až následně, a to ve smlouvách o převodu jednotky. To, že by , tituly před jménem, , jméno FO, sdělovala žalobcům, že sporné pozemky budou předmětem převodu, žalovaný vylučuje. , tituly před jménem, , jméno FO, vždy hovořila o tom, že převáděné funkční pozemky budou žalovaným vymezeny až následně. Žalovaný dále uvedl, že použití pozemků v rámci žádosti o stavební povolení bylo legitimní a nemělo žádný vliv na smluvní dokumentaci s žalobci.3. Z dokazování provedeného při jednání soud zjistil následující skutkový stav.4. Žalobkyně a) uzavřela s žalovaným dne , datum, smlouvu o rezervaci č. , hodnota, , dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí č. , hodnota, (dne , datum, též dodatek k této smlouvě) a dne , datum, smlouvu o úplatném převodu č. , hodnota, . Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. , hodnota, (také byt č. , hodnota, ) v bytovém domě „, Anonymizováno, “ do vlastnictví žalobkyně, společně s dalšími nemovitými věcmi.5. Žalobce b) uzavřel s žalovaným smlouvu o smlouvě budoucí č. , hodnota, a dne , datum, smlouvu o úplatném převodu č. , hodnota, . Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. , hodnota, (také byt č. , hodnota, ) v bytovém domě „, Anonymizováno, “ do vlastnictví žalobce, společně s dalšími nemovitými věcmi.6. Žalobce c) uzavřel s žalovaným dne , datum, smlouvu o rezervaci č. , hodnota, , dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí č. , hodnota, a dne , datum, smlouvu o úplatném převodu č. , hodnota, . Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. , hodnota, (také byt č. , hodnota, ) v bytovém domě „, Anonymizováno, “ do vlastnictví žalobce, společně s dalšími nemovitými věcmi.7. Žalobce d) a žalobkyně e) uzavřeli dne , datum, s žalovaným smlouvu o rezervaci č. , hodnota, a smlouvu o rezervaci č. , hodnota, , dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí č. , hodnota, a smlouvu o smlouvě budoucí č. , hodnota, , dále dne , datum, smlouvu o úplatném převodu č. , hodnota, a smlouvu o úplatném převodu č. , hodnota, . Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. , hodnota, (také byt č. , hodnota, ) a bytové jednotky č. , hodnota, (také byt č. , hodnota, ) v bytovém domě „, Anonymizováno, “ do vlastnictví žalobců, společně s dalšími nemovitými věcmi.8. Žalobkyně f) uzavřela s žalovaným dne , datum, smlouvu o rezervaci č. , hodnota, a dne , datum, smlouvu o úplatném převodu č. , hodnota, . Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. , hodnota, (také byt č. , hodnota, ) v bytovém domě „, Anonymizováno, “ do vlastnictví žalobkyně, společně s dalšími nemovitými věcmi.9. Žalobce g) uzavřel dne , datum, s žalovaným smlouvu o rezervaci č. , hodnota, a dne , datum, smlouvu o rezervaci č. , hodnota, , dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí č. , hodnota, a smlouvu o smlouvě budoucí č. , hodnota, , dále dne , datum, smlouvu o úplatném převodu č. , hodnota, a dne , datum, smlouvu o úplatném převodu č. , hodnota, . Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. , hodnota, (také byt č. , hodnota, ) a bytové jednotky č. , hodnota, (také byt č. , hodnota, ) v bytovém domě „, Anonymizováno, “ do vlastnictví žalobce, společně s dalšími nemovitými věcmi.10. Žalobce h) a žalobkyně i) uzavřeli dne , datum, s žalovaným smlouvu o rezervaci č. , hodnota, , dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí č. , hodnota, a dne , datum, Smlouvu o úplatném převodu č. , hodnota, . Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. , hodnota, (také byt č. , hodnota, ) v bytovém domě „, Anonymizováno, “ do vlastnictví žalobců, společně s dalšími nemovitými věcmi.11. Žalobce j) uzavřel s žalovaným dne , datum, smlouvu o rezervaci č. , hodnota, , dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí č. , hodnota, a dne , datum, smlouvu o úplatném převodu č. , hodnota, . Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. , hodnota, (také byt č. , hodnota, ) v bytovém domě „, Anonymizováno, “ do vlastnictví žalobce, společně s dalšími nemovitými věcmi.12. Žalobce k) a žalobkyně l) uzavřeli s žalovaným dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí č. , hodnota, a dne , datum, smlouvu o úplatném převodu č. , hodnota, . Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. , hodnota, (také byt č. , hodnota, ) v bytovém domě „, Anonymizováno, “ do vlastnictví žalobců, společně s dalšími nemovitými věcmi.13. Žalobce m) a žalobkyně n) uzavřeli s žalovaným dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí č. , hodnota, (společně s dodatkem ze dne , datum, ) a dne , datum, smlouvu o úplatném převodu č. , hodnota, . Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. , hodnota, (také byt č. , hodnota, ) v bytovém domě „, Anonymizováno, “ do vlastnictví žalobců, společně s dalšími nemovitými věcmi.14. Žalobkyně o) uzavřela s žalovaným dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí č. , hodnota, a dne , datum, smlouvu o úplatném převodu č. , hodnota, . Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. , hodnota, (také byt č. , hodnota, ) v bytovém domě „, Anonymizováno, “ do vlastnictví žalobkyně, společně s dalšími nemovitými věcmi.15. Žalobce p) a žalobkyně q) uzavřeli s žalo