45 C 214/2017-147 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou soudu doručenou dne 2. 6. 2017 po žalované domáhal zaplacení částky 939 326 Kč s příslušenstvím představující dlužnou odměnu za zprostředkování prodeje pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, kat. prac. [část obce], obec Brno, k. ú. [obec], za kupní cenu 83 656 000 Kč, na základě ústně uzavřené smlouvy o zprostředkování uzavřené účastníky v měsíci březnu 2016. Výši provize si strany nedohodly. 2. Žalovaná nárok žalobce neuznala. Žalovaná předmětnou nemovitost prodala z titulu kupní smlouvy uzavřené dne 24. 8. 2017 [právnická osoba] development, investiční fond s proměnlivým základním kapitálem, a.s. bez zprostředkování třetí osobou. Je pravdou, že v březnu 2016 poskytla pro [právnická osoba] development žalobci informace o předmětné nemovitosti, nicméně když tato společnost neakceptovala kupní cenu 89 000 000 Kč, komunikace s žalobcem ze strany žalované skončila a kupní smlouvu uzavřela až 24. 8. 2016 v souvislosti se svými dalšími obchody s kupní cenou 83 656 000 Kč. S žalobcem žalovaná žádnou smlouvu o zprostředkování prodeje předmětné nemovitosti nebo o obstarání příležitosti k uzavření takové smlouvy uzavřenou neměla, jeho písemný návrh neakceptovala, když si účastníci řízení ve smyslu ustanovení § 1758 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ OZ”) dohodli, že taková smlouva by měla mít písemnou formu. Tato skutečnost je zřejmá též z předmětu zprostředkovávané smlouvy kupní – nemovitost s kupní cenou 89 000 000 Kč. Činnost žalobce začal vykonávat ještě před zasláním návrhu písemné smlouvy, je tedy zřejmé, že se tak nemohlo dít z jejího titulu. I kdyby k uzavření zprostředkovatelské smlouvy došlo, žalobce byl činný pro [právnická osoba] development, po které také za zprostředkování koupě předmětné nemovitosti požadoval provizi, žalobce však nikdy žalovaného neinformoval o tom, že v případě uzavření této zprostředkovatelské smlouvy bude činný i pro kupujícího, a tedy dle ustanovení § 2450 OZ nemá na zaplacení provize právo. I kdyby k uzavření zprostředkovatelské smlouvy došlo, obsah uzavřené kupní smlouvy se podstatně liší od té, která dle č. l. II. bod 3 smlouvy o zprostředkování uzavřena být měla, takže by žalobce na provizi stejně právo neměl. 3. Ve své replice žalobce uvedl, že strany si ve smyslu ustanovení § 1758 OZ nedohodly písemnou formu smlouvy o zprostředkování, zaslaná smlouva o zprostředkování byla zaslána jako potvrzení smlouvy ústně uzavřené. Zprostředkovatelskou činnost žalobce vykonával pro žalovaného, nikoliv pro [anonymizováno] development, kterého žalobce s nabídkou pouze oslovil. 4. Z provedeného dokazování soud zjistil, předseda představenstva [právnická osoba] development svědek [jméno] [příjmení] se o prodeji předmětné nemovitosti dozvěděl od svého zaměstnance, který zkoumá nabídky na trhu s nemovitostmi, vážně se o ní začal zajímat až po návštěvě žalobce, který ho o jejím nákupu za cenu asi 90 000 000 Kč začal přesvědčovat, jak vyplývá z výpovědi tohoto svědka, a nabídku [právnická osoba] development představil, jak uvedla svědkyně [jméno] [příjmení]. Žalobce zprostředkoval prohlídku nemovitosti, které se spolu se svědkem [příjmení] a jednatelem žalované [jméno] [příjmení] také zúčastnil, jak svědek [příjmení] vypověděl a jak rovněž uvedl ve svém písemném vyjádření ze dne 4. 4. 2018 (č. l. 33). Prohlídky se žalobce po dohodě s jednatelem žalované, jak vyplývá z sms komunikace (č. l. 41 až 42), zúčastnil jako zprostředkovatel, jak uvedla svědkyně [jméno] [příjmení]. S ohledem na stav nemovitosti a na výši kupní ceny se [právnická osoba] s žalovanou na prodeji nedohodla, nicméně jednatel žalované asi po šesti měsících svědka [příjmení] kontaktoval a nabídl mu danou nemovitost za cenu 83 656 000 Kč, jak se podává z kupní smlouvy (č. l. 78) a na prodeji se dohodli, jak vypověděl svědek [příjmení], jak je rovněž zřejmé z kupní smlouvy (č. l. 78) ve spojení s výpisem z katastru nemovitostí této nemovitosti (č. l. 82). Na těchto jednáních, na kterých strany řešily pouze otázku kupní ceny, se žalobce již nepodílel, nicméně se svědek [příjmení] s jednatelem žalované dohodli, že částka 100 000 Kč – 120 000 Kč z kupní ceny bude určena pro žalobce jako odměna za jeho činnost, neboť žalobce dal prvotní impuls k prodeji, bez kterého by k prodeji nemovitosti zřejmě vůbec nedošlo, neboť jednatel žalované by pravděpodobně svědka [příjmení] znovu nekontaktoval, jak tento svědek uvedl, a zprostředkoval prohlídku nemovitosti, které se také zúčastnil, přičemž jednatel žalované svědkovi [příjmení] řekl, že žalobci dá v rámci odměny stejně vysokou částku, a že otázku odměny s žalobcem vyřeší, jak vyplývá z výpovědi svědka [příjmení], neboť odměnu žalobci měla hradit žalovaná, jak žalobce sdělil [právnická osoba] development při představení nabídky, což vypověděla svědkyně [příjmení]. Vedle uvedeného žalobce [právnická osoba] development poskytl informace o nabídce a základní informace o nemovitosti vč. její polohy, popisu dispozic a využití prostor, rozměrů a typu ploch, vč. doplňujících informací, jak vyplývá z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení]. Svědkovi [příjmení] následně jednatel žalované sdělil, že žalobce na odměně požadoval více a nabízenou odměnu odmítl, nicméně s ohledem na vykonanou činnost svědek [příjmení] i jednatel žalované považovali výši provize za odpovídající, jak uvedl svědek [příjmení]. Před podáním žaloby žalobce po žalované požadoval na předmětné provizi částku 1 000 000 Kč, jak je zřejmé z předžalobní výzvy ze dne 26. 1. 2017 (č. l. 12), což žalovaná odmítla, jak se podává z jejího přípisu ze dne 20. 2. 2016 (č. l. 10). Ohledně zprostředkování nákupu předmětných nemovitostí žalobce se [právnická osoba] development žádnou dohodu uzavřenou neměl, jak se podává z výpovědi svědka [příjmení] a jak potvrdila rovněž svědkyně [jméno] [příjmení]. 5. Z výpovědi svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] soud nad rámec již uvedených skutkových zjištění neučinil žádná další podstatná, když svědek [příjmení] se na nákupu nemovitosti podílel pouze okrajově, jak sám vypověděl, a popsal pouze průběh prohlídky nemovitosti. Svědek [příjmení] pak popsal nákup nemovitosti po technické stránce. Když svědek [příjmení] vypověděl, že si myslí, že [právnická osoba] development měla podklady ohledně předmětné nemovitosti pouze od žalované, soud z této části jeho výpovědi nevycházel, neboť je vyvrácena výpovědí svědkyně [příjmení], která uvedla, které informace [právnická osoba] development poskytl žalobce. Rozdíl v uvedených výpovědích soud spatřuje v nevědomosti svědka [příjmení] o všech dodaných informacích, když nákup předmětné nemovitosti byl projektem svědkyně [příjmení], jak vypověděl svědek [příjmení], a tato tak o něm musela mít komplexnější povědomí. 6. Pokud svědkyně [příjmení] uvedla, že by se [právnická osoba] develpoment bez žalobce o nabídce předmětné nemovitosti nedozvěděla, soud vyšel z výpovědi svědka [příjmení], který vypověděl, že se o nabídce prvotně dozvěděl od svého zaměstnance, přičemž soud příčinu rozporu v těchto výpovědích spatřuje v tom, že svědkyně [příjmení] prostě nevěděla, že před představením nabídky žalobcem, svědek [příjmení] už o této nabídce věděl, nicméně z jeho výpovědi je zřejmé, že do představení této nabídky žalobcem o ní vážně neuvažoval. 7. Pokud z sms komunikace mezi žalobcem a jednatelem žalované vyplývá, že žalobce žalované, resp. jejímu jednateli připravuje nějakou smlouvu v písemné formě, je třeba především uvést, že z této komunikace není zřejmé, o jakou smlouvu se jedná. I kdyby se jednalo o předmětnou smlouvu o zprostředkování, z této komunikace nevyplývá, že by strany ve smyslu § 1758 OZ nechtěly být vázány jinou formou této smlouvy. Z uvedeného není ani zřejmé, že by předtím, tedy přede dnem 15. 3. 2016, kdy byla sms zpráva poprvé zmiňující smlouvu psána, mezi stranami nebyla uzavřena ústní dohoda o tom, že žalobce bude pro žalovanou vyhledávat příležitosti k prodeji předmětné nemovitosti, naopak z ní vyplývá, že žalobce pro žalovanou již zajistil prohlídku předmětné nemovitosti. Uvedené, vyjma dojednání prohlídky, platí rovněž o průvodním emailu písemné verze zprostředkovatelské smlouvy (č. l. 48, resp. 63). Naopak, z dalšího jednání žalované, která žalobci poskytla informace ohledně předmětné nemovitosti, přizvala ho k prohlídce této nemovitosti a souhlasila s úhradou jeho provize je zřejmé, že se cítila být vázána smlouvou uzavřenou v ústní formě. Skutečnost, že mezi stranami již předtím byla uzavřena dohoda o zprostředkování předmětné nemovitosti je navíc podpořena žalovanou, která připustila, že žalobci poskytla informace o této nemovitosti, a to informace uvedené v nabídce nemovitosti (č. l. 43) a v přehledu nájmů (č. l. 39), jak vyplývá z emailu žalobce jednateli žalované ze dne 7. 3. 2016 (č. l. 50), když tyto informace s ohledem na jejich charakter soud nepovažuje za obecně dostupné a není zřejmé, jak