47 C 12/2021-68 — Městský soud v Brně

1. Žalobou ze dne 6. 10. 2020 (podanou u soudu téhož dne) se žalobce domáhal zaplacení dlužného nájemného z titulu nájemní smlouvy ze dne 29. 11. 2016 na byt [číslo] v domě na ulici [ulice a číslo], [obec], a to za měsíce 05, 06 a 07/ 2017. Dále se domáhal vydání náhrady za bezdůvodné obohacení, když žalovaná předmětný byt užívala v měsících 12/ 2018 až 08/ 2019 po skončení nájmu bez právního titulu. K tomu dále žalobce požadoval zaplacení služeb spojených s užíváním bytu. 2. Žalovaná na žádnou z výzev soudu nereagovala, nedostavila se ani k žádnému jednání soudu. Žalovaná byla po celou dobu řízení pasivní. 3. V rozsahu tvrzeného nedoplatku na vyúčtování služeb za užívání předmětného bytu [číslo] v období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018 ve výši 9 016 Kč, a nedoplatku na vyúčtování služeb za užívání předmětného bytu [číslo] v období od 1. 1. 2019 do 28. 8. 2019 ve výši 5 831 Kč, včetně příslušenství, vzal žalobce žalobu zpět, o čemž bylo rozhodnuto (řízení částečně zastaveno) usnesením ze dne 21. 7. 2021, č. j. 47 C 12/2021-55. 4. Z provedených důkazů soud zjistil následující skutkový stav. 5. Z výpisu [list vlastnictví] pro obec Brno, kat. úz. Město Brno, soud zjistil, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa]. Jedná se o dům na adrese [ulice a číslo] v městě [obec]. 6. Žalobce jakožto pronajímatel uzavřel s žalovanou jakožto nájemcem dne 29. 11. 2016 nájemní smlouvu, souhlas č. j. [spisová značka], na základě které jí přenechal k užívání předmětný byt. Nájem byl sjednán na dobu od 1. 12. 2016 do 30. 11. 2018 s tím, že nájemné a zálohy na úhrady služeb byla žalovaná povinna platit podle nájemní smlouvy dva měsíce předem, a to tak, že zaplatí vždy nejpozději do konce kalendářního měsíce, který dva měsíce předchází měsíci, za který má být placeno (důkaz: nájemní smlouva ze dne 24./ 29. 11. 2016). nicméně v notářském zápise si účastníci sjednali 29. 11. 2016 splatnost nájemného a měsíčních záloh vždy nejpozději k poslednímu dni měsíce, počínaje dnem 31. 12. 2016 (důkaz notářským zápisem z 29. 11. 2016 sp. zn. NZ [číslo]). 7. Z výpočtového listu platného od 1. 12. 2016 pro byt [číslo] ke smlouvě č. [spisová značka] soud zjistil, že nájemné bylo stanoveno na částku 12 623 Kč/měsíc za byt a zálohové platby na služby a energie spojené s užíváním bytu byly stanoveny na 1 305 Kč měsíčně. 8. Z výpočtového listu platného od 1. 12. 2017 pro byt [číslo] ke smlouvě č. [spisová značka] soud zjistil, že nájemné bylo stanoveno na částku 12 638 Kč/měsíc jakožto nájemné za byt a zálohové platby na služby a energie spojené s užíváním bytu byly stanoveny na 1 945 Kč měsíčně. 9. Z vyúčtování služeb za rok 2018 soud zjistil, že žalobce vyúčtoval nedoplatek 9 016 Kč na službách spojených s užíváním bytu žalovanou (ohledně tohoto tvrzeného nedoplatku však žalobce vzal žalobu v průběhu řízení zpět, a to v reakci na výzvu soudu podle § 118a o. s. ř., zda a kdy a jakou formou a kam žalobce žalované doručil toto vyúčtování služeb). 10. Z vyúčtování služeb za rok 2019 soud zjistil, že žalobce vyúčtoval nedoplatek 5 831 Kč na službách spojených s užíváním bytu žalovanou (ohledně tohoto tvrzeného nedoplatku však žalobce vzal žalobu v průběhu řízení žalobu zpět, a to patrně v reakci na výzvu soudu podle § 118a o. s. ř., zda a kdy a jakou formou a kam toto vyúčtování služeb doručil žalované). 11. Z dopisu ze dne 3. 8. 2020 – upomínka na nedoplatek na kontě AKTIV - soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou, aby zaplatila svůj dluh za užívání bytu m. j. za měsíce 5, 6 a 7/ 2017 ve výši 9 055 Kč, 13 928 Kč a 13 928 Kč. 12. Z dopisu ze dne 3. 8. 2020 – upomínka na nedoplatek na kontě AKTIV - soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou, aby do 14 dnů zaplatila svůj dluh za užívání bytu od 12/ 2018 do 8/ 2019 po 14 583 Kč/měsíc. 13. Z dopisu ze dne 3. 8. 2020 – výzva k úhradě bezdůvodného obohacení – soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou k zaplacení dluhu do 14 dnů od doručení upomínky. Z připojené dodejky soud zjistil, že předmětná výzva zaslána žalované na adresu [adresa], uložena k vyzvednutí byla dne 6. 8. 2020 – tedy doručena byla žalované 6. 8. 2020. 14. Nájemní vztah mezi žalobcem a žalovanou zanikl uplynutím nájemní doby ke dni 30. 11. 2018. Strany si v nájemní smlouvě sjednaly vyloučení automatické prolongace nájemního vztahu po uplynutí nájemní doby (důkaz nájemní smlouvou). Žalovaná však po uplynutí sjednané doby nájmu byt nevyklidila a žalobce se tak domáhal nařízení výkonu rozhodnutí vyklizením bytu, přičemž k vyklizení předmětného bytu došlo na základě soudního výkonu rozhodnutí dne 28. 8. 2019 (důkaz: vyrozumění Městského soudu v Brně ze dne 5. 8. 2019, č.j. 66 E 17/2019-18, Návrh na nařízení výkonu rozhodnutí ze dne 25. 1. 2019). 15. Z důkazů tak vyplynulo, že žalobce se domáhá úhrady dlužného nájemného a vydání náhrady za užívání bytu [číslo] po skončení nájemního vztahu, a to nájemného za měsíce květen až červenec 2017 a náhrady za bezdůvodné užívání bytu (ve smyslu § 2295 o. z.) za měsíce prosinec 2018 až srpen 2019, v celkové výši 146 816 Kč, která je vypočtena následovně: -) za měsíc květen 2017 činilo sjednané nájemné spolu se službami spojenými s užíváním bytu částku ve výši 13 928 Kč, žalovaná částečně uhradila 4 873 Kč, celkem tedy zbývá uhradit dlužné nájemné ve výši 9 055 Kč, -) za měsíc červen 2017 činilo sjednané nájemné spolu se službami spojenými s užíváním bytu částku ve výši 13 928 Kč, celkem tedy zbývá uhradit dlužné nájemné ve výši 12 623 Kč, -) za měsíc červenec 2017 činilo sjednané nájemné spolu se službami spojenými s užíváním bytu částku ve výši 13 928 Kč, celkem tedy zbývá uhradit dlužné nájemné ve výši 12 623 Kč, -) za měsíce prosinec 2018 až červenec 2019 činila náhrada za užívání bytu bez právního důvodu po skončení nájmu částku 12 638 Kč měsíčně, celkem tedy zbývá uhradit 101 104 Kč (8 x 12 638 Kč), -) za měsíc srpen 2019 činila náhrada za užívání bytu bez právního důvodu po skončení nájmu částku 11 411 Kč měsíčně (poměrně ponížené dříve sjednané nájemné ve výši 12 638 Kč za období do vyklizení bytu), celkem tedy zbývá uhradit 11 411 Kč. 16. Zjištěný skutkový stav soud hodnotil dle následujících právních předpisů. 17. Podle § 2201 zákona č. 89/2012, Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“) platí, že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 18. Podle ust. § 2295 o. z. platí, že pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. 19. Z důkazů soud vzal za prokázané, že žalobce přenechal žalované byt k dočasnému užívání, a že se žalovaná zavázala platit žalobci nájemné a úhradu za služby spojené s užíváním bytu. Žalobce svou základní povinnost v právním poměru nájmu splnil, kdežto žalovaná v rozporu s ust. § 2201 o. z. nikoliv. Ani po skončení nájmu žalovaná neplnila své povinnosti, jak jí vyplývaly z § 2295 o. z. 20. Na základě výše uvedených skutečností a po právním posouzení věci soud dospěl k závěru, že žaloba je zcela důvodná, proto soud rozhodl o uložení povinnosti žalované. 21. Co do částky 9 055 Kč, 12 623 Kč a 12 623 Kč jde o dlužné nájemné za měsíce květen až červenec 2017 ve smyslu § 2201 o. z. Co do částky 112 515 Kč (za 8 měsíců – 8 x 12 638 a 11 411 Kč jakožto poměrná část nájemného za měsíc srpen 2019) jde o dluh z titulu náhrady podle § 2295 o. z., tedy z titulu dříve sjednaného nájemného, když žalovaná byt nevyklidila a neodevzdala žalobci, tj. užívala jej. 22. Žalobce požadoval u dlužného nájemného (za květen, červen a červenec 2017 – z 9 055 Kč, 12 623 Kč, 12 623 Kč) i záloh na služby (za červen a červenec 2017, vždy z částky 1 305 Kč) úrok z prodlení v zákonné výši, a to od prvního dne prodlení v každém měsíci, a to po právu, totiž v souladu s notářským zápisem (srov. text shora). Ke splatnosti nájemného a záloh na služby sjednané v nájemní smlouvě (ve smyslu dvou měsíců dopředu) soud nepřihlédl, a to již pro absolutní neplatnost takového ujednání podle § 588 o. z., a v této souvislosti soud odkazuje i na rozsudek zdejšího soudu z 19. 6. 2020 č. j. 61 C 17/2019-67:„ Žalobce, který v tomto řízení vystupuje jako pronajímatel, osoba v daném smluvním vztahu silnější, zcela v rozporu s příslušným zákonným ustanovením do nájemní smlouvy včlenil ujednání o tom, že žalovaná jako nájemce je povinna hradit nájemné s dvouměsíčním časovým předstihem. Toto ujednání považuje soud za absolutně neplatné pro rozpor se zákonem a dobrými mravy a v uvedeném rozsahu tedy vždy od prvního dne měsíce přecházející tomu, za který má být nájemné placeno do 5. dne v měsíci odpovídající období, za který má být platby poukazována, zamítl.“. V této souvislosti soud poukazuje i na § 2239 o. z., podle kterého se nepřihlíží k ujednání ukládajícími nájemci povinnost, který je vzhledem k okolnostem nepřiměřená. 23. U dlužných záloh za služby za měsíce červen a červenec 2017 (z