219 C 10/2017-226 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 13. 4. 2017 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku ve výši 152.880 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že dne [datum] byla mezi žalobkyní jako prodávající, dále žalovaným jako zájemcem a společností [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], PSČ: [PSČ], jako zprostředkovatelem uzavřena dohoda o zablokování prodeje jednotky [číslo] v části [územní celek] [část obce] (dále jen„ Dohoda“), na základě které se žalovaný zavázal koupit jednotku [číslo] v části [územní celek] [část obce] (dále jen„ Jednotka“) od žalobkyně za kupní cenu ve výši 3.822.000 Kč a k tomu zaplatit žalobkyni daň z nabytí nemovitosti. Před uzavřením Dohody žalobkyně přistoupila na snížení kupní ceny za Jednotku o částku ve výši 78.000 Kč, která měla odpovídat polovině daně z nabytí nemovitosti, a to z toho důvodu, že celou daň z nabytí nemovitosti uhradí žalobkyni žalovaný nad rámec kupní ceny. Žalobkyně tedy podle Dohody očekávala, že jí bude v souvislosti s prodejem Jednotky uhrazena žalovaným kupní cena ve výši 3.822.000 Kč a žalovaný žalobkyni uhradí daň z nabytí nemovitosti ve výši 152.880 Kč, tj. že žalovaný celkem poskytne žalobkyni plnění ve výši 3.974.880 Kč. Dne [datum] byla mezi žalobkyní jako oprávněnou a žalovaným a manželkou žalovaného paní [jméno] [příjmení], [rodné číslo], bytem [adresa], jako složiteli a [příjmení] a [anonymizována čtyři slova], [IČO], se sídlem [adresa], PSČ: [číslo], jako schovatelem, uzavřena svěřenecká smlouva o advokátní úschově finančních prostředků (dále jen„ Svěřenecká smlouva“), na základě které se žalovaný a jeho manželka zavázali složit do advokátní úschovy kupní cenu ve výši 3.822.000 Kč, z níž část ve výši 152.880 Kč zaplatí schovatel za složitele na účet příslušného finančního úřadu jako úhradu daně z nabytí nemovitosti a zbytek kupní ceny odpovídající rozdílu mezi celou výší kupní ceny složené do advokátní úschovy a vyčíslenou daní z nabytí nemovitých věcí bude schovatelem vyplacena oprávněné. Dne [datum] byla mezi žalobkyní, jako prodávající, a žalovaným a jeho manželkou, jako kupujícími, uzavřena smlouva o převodu vlastnictví jednotky [číslo] v části [územní celek] [část obce] (dále jen„ Smlouva o převodu vlastnictví jednotky“), na základě které žalobkyně prodala Jednotku do společného jmění žalovaného a jeho manželky za kupní cenu ve výši 3.822.000 Kč. Podle článku III. odst. 2 a článku IV. Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky se žalovaný a jeho manželka zavázali zaplatit kupní cenu ve výši 3.822.000 Kč žalobkyni tak, že celou kupní cenu ve výši 3.822.000 Kč složí ve prospěch žalobkyně do advokátní úschovy [právnická osoba] a [anonymizována čtyři slova], jako schovatele, která část kupní ceny ve výši 152.880 Kč zaplatí za kupující na účet příslušného finančního úřadu jako úhradu daně z nabytí nemovitosti a zbytek kupní ceny odpovídající rozdílu mezi celou výší kupní ceny složené do advokátní úschovy a vyčíslenou daní z nabytí nemovitých věcí bude schovatelem vyplacena žalobkyni. Žalobkyni byla dne [datum] z advokátní úschovy vedené u [právnická osoba] a [anonymizována čtyři slova], vyplacena část kupní ceny ve výši 3.669.120 Kč. Dne [datum] [právnická osoba] a [anonymizována čtyři slova], vyplatila zbytek kupní ceny ve výši 152.880 Kč [anonymizována dvě slova] [územní celek] na úhradu daně z převodu Jednotky. Žalovaný tak nesplnil vůči žalobkyni svůj závazek z Dohody a to zaplatit žalobkyni daň z nabytí nemovitosti. 2. Soud prvního stupně dne [datum rozhodnutí] rozhodnul rozsudkem č.j. [číslo jednací], který byl k odvolání žalobkyně zrušen odvolacím, [název soudu], dne [datum] a to usnesením č.j. [číslo jednací]. Dle rozhodnutí odvolacího soudu jsou jednotlivá ustanovení smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne [datum], a to č.l. II. a čl. IV. smlouvy, ve vzájemném rozporu a je třeba zjišťovat skutečnou vůli účastníků smlouvy a učinit výklad projevu vůle, tj. nalézt objektivní zjištění, co bylo skutečně (i konkludentně) projeveno ohledně toho, co bylo ujednáno ohledně úhrady daně z nabytí nemovitosti v kupní smlouvě. Vzhledem k tomu, že tímto závěrem odvolacího soudu je soud prvního stupně vázán, doplnil dokazování výslechem účastníků, a dále výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], zaměstnankyně společností [právnická osoba], která prodej nemovitosti zprostředkovala, tj. osoby, která se uzavření tohoto právního jednání zúčastnila. Dále byly provedeny k důkazu navržené důkazy žalovaného a to svědecká výpověď manželky žalovaného paní [jméno] [příjmení] a svědka [jméno] [příjmení]. Dále bylo dokazování doplněno o emailovou komunikaci mezi účastníky sporu a realitní kanceláří, resp. paní [příjmení] a advokátní kanceláří [příjmení] a [anonymizována čtyři slova], která vypracovávala spornou smluvní dokumentaci. 3. Žalobkyně ve výpovědi uvedla, že žalovaného zná od roku [rok], kdy po prohlídce nemovitosti na ulici [ulice a číslo], kde žalobkyně vlastnila 1/2 této nemovitosti, žalovaný projevil zájem o koupi nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně. Za účelem prodeje nemovitosti žalobkyně oslovila na doporučení realitní kancelář, když v rámci této kanceláře se o prodej nemovitosti žalobkyně starala realitní makléřka paní [příjmení]. Dne [datum] byla podepisována blokační smlouva za přítomnosti žalobkyně i žalovaného a realitní makléřky, kdy domluvená cena byla 3.900.000 Kč s tím, že žalovanému přímo realitní agentka vysvětlila, že k tomu bude žalovaný hradit navíc daň z nabytí nemovitosti. Vzhledem k tomu, že žalovaný do této chvíle nevěděl, že má ještě platit daň z nemovitosti nad rámec kupní ceny, žalobkyně udělala vstřícný krok a snížila kupní cenu o polovinu daně z nabytí nemovitosti o částku 78.000 Kč. Takže se cena snížila na 3.822.000 Kč s tím, že žalovaný zaplatí daň z nemovitosti jako nabyvatel a v tomto směru se měnil čl. 10 blokační smlouvy, tj. že daň z nabytí nemovitosti hradí kupující (žalovaný). Dle výpovědi žalobkyně byla sjednána dohoda stran, že žalobkyně ponížila kupní cenu (o polovinu daně z nabytí nemovitosti) a to na částku ve výši 3.822.000 Kč s tím, že žalovaný následně uhradí daň z nabytí nemovitosti nad rámec sjednané kupní ceny. V žádném případě nebylo řečeno, že by to měla platit žalobkyně ze snížené kupní ceny. Následně si žalovaný vyživoval hypotéku na financování koupi nemovitosti. Poté v říjnu nebo listopadu roku 2014 probíhalo předsmluvní jednání ohledně finální verze převodní smlouvy. Jednání probíhala v realitní kanceláři s realitní makléřkou [příjmení] a za přítomnosti manželky žalovaného. Kupní cena 3.822.000 Kč se dále neřešila, to bylo dané, stejně takto, že daň z nabytí nemovitosti hradí žalovaný. Žalobkyně uvedla, že finální verze jí byla posílána emailem k připomínkám. Připomínky ke smlouvě neměla, vypověděla, že finální verzi smluv si před podpisem řádně přečetla, byl ji k tomu dán prostor, vše bylo na schůzce vysvětlováno. Žalobkyně z toho pochopila, že daň z nabytí nemovitosti hradí nabyvatel nemovitosti přesně tak, jaká byla původní domluva. [příjmení] postup byl i ohledně svěřenecké smlouvy, u které žalobkyně připustila, že ji moc„ nestudovala“. V listopadu roku 2014 jí byla vyplacena za nemovitost částka výši 3.666.000 Kč. Když žalobkyně zjistila, že obdržela na kupní ceně méně, než bylo dohodnuto, řešila celou situaci s realitní kanceláří i pražskou advokátní kanceláří, která smlouvy připravovala. Žalovaný už dále ale odmítnul o čemkoli jednat. 4. Pokud jde o účastnickou výpověď žalovaného, žalovaný ohledně začátku jednání se žalobkyní vypovídal stejně jako žalobkyně. Stejně tak potvrdil, že původní požadovaná a inzerovaná kupní cena za nemovitost byla ve výši 3.900.000 Kč. Dále potvrdil, že v září roku 2014 podepsal blokační smlouvu, kde byla dohodnuto kupní cena ve výši 3.822.000 Kč s tím, že byl srozuměn, že bude hradit daň z nabytí nemovitých věcí jako kupující. Žalovaný potvrdil, že snížení kupní ceny vycházelo z podílení daně, tj. jak vypověděla žalobkyně, kupní cena se snížila o polovinu částky daně z nabytí nemovitých věcí. Následně žalovaný jednal s bankou o hypotečním úvěru. Stejně tak žalovaný řešil s paní [příjmení] jako realitní makléřkou, že nemovitost má vady, a že tam bude muset investovat spoustu peněz a z toho důvodu požaduje nižší cenu. Realitní makléřka řekla, že to projedná s žalobkyní a nakonec mu realitní makléřka předložila finální verzi převodní smlouvy, kterou mu schválila banka a nakonec byla i mezi stranami podepsána dne [datum]. Žalovaný vypověděl, že se mu po podpisu blokační smlouvy nelíbilo, že by měl platit daň z nabytí nemovitých věcí a debatoval o tom s realitní makléřkou a nakonec vznikla tato finální verze, tj. že se celá částka včetně daně složí na účet advokátní kanceláře, neboť realitní makléřka říkala, že to takto bude nejjednodušší. Žalovaný rozpor mezi čl. II. a IV. převodní smlouvy neviděl, složil částku, která byla dle smlouvy dohodnuta a následně se převáděla podle rozvrhu tak, jak bylo dohodnuto. Takto to bylo ž