262 C 22/2021-161 — Městský soud v Brně

1. Žalobou doručenou soudu dne 1. 3. 2021, ve znění podání ze dne 29. 7. 2021, se žalobci po žalovaném domáhali zaplacení 8.537 Kč s příslušenstvím z titulu nevráceného nájemného a záloh na služby za leden 2021. Žalobou doručenou soudu dne 10. 5. 2021, ve znění podání ze dne 27. 7. 2021, se pak žalobci po žalovaném domáhali zaplacení 19.500 Kč s příslušenstvím z titulu práva na vrácení jistoty po skončení nájmu; toto řízení bylo vedeno pod sp. zn. 241 C 4/2021. Usnesením podepsaného soudu ze dne 26. 1. 2022, č. j. 262 C 22/2021-84, byla obě řízení spojena ke společnému projednání; usnesení nabylo právní moci dne 10. 2. 2022. 2. Žalobci uvedli, že na základě nájemní smlouvy uzavřené se žalovaným jako pronajímatelem užívali od 1. 8. 2018 do 31. 12. 2020 byt [číslo] nacházející se v 1. nadpodlaží bytového domu [adresa], č. or. [anonymizováno] na ulici [ulice] v [obec] (dále jen„ byt“ nebo„ předmětný byt“), jehož je žalovaný vlastníkem. Na konci roku 2020 došlo v bytě k havárii vody. Žalobci proto v lednu 2021 po dohodě se žalovaným byt přestali užívat, aby mohl být opraven. Následně se obě strany dohodly na ukončení nájemního vztahu a žalobci se do bytu již nevrátili. Žalobci v prosinci 2020 zaplatili žalovanému nájemné za leden 2021 ve výši 13.000 Kč a zálohu na služby ve výši 3.000 Kč. Žalovaný e-mailem ze dne 2. 1. 2021 žalobcům přislíbil vrácení nájemného za dobu, po kterou byt nemohou z důvodu havárie vody užívat. Po skončení nájmu však žalovaný žalobcům vrátil pouze 7.463 Kč, a proto se žalobci domáhají zaplacení rozdílu mezi touto úhradou a zaplaceným nájemným a zálohou na služby ve výši 8.537 Kč s úrokem z prodlení. Žalobci vyzvali žalovaného k vrácení nájemného v pětidenní lhůtě e-mailem ze dne 9. 2. 2021. Žalovaný se tedy do prodlení dostal ke dni 15. 2. 2021. 3. V souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy složili žalobci žalovanému dne 18. 7. 2018 v hotovosti jistotu ve výši 20.000 Kč. Po skončení nájmu žalobci dne 1. 2. 2021 byt předali žaovanému. Při předání bytu bylo zjištěno poškození přední části nožek policových skříní v šatně. Z důvodu tohoto poškození odečetli žalobci od složené jistoty 500 Kč a požadují vrácení zbytku, tedy 19.500 Kč, s úrokem z prodlení běžícím od 2. 3. 2021. 4. Žalovaný navrhl, aby žaloba byla zamítnuta, neboť žalobci v bytě způsobili škody a žalovaný proti jejich nároku na vrácení jistoty, nájemného a zálohy na služby započetl svůj nárok na náhradu škody způsobené v bytě. Započtení žalovaný provedl nedatovaným sdělením, které dne 26. 2. 2021 zaslal e-mailem zástupci žalobců. Žalovaný dne 7. 1. 2021 při zjišťování příčin havárie vody zjistil v bytě rozsáhlá poškození, zejména výskyt plísní v rozích pokojů, na stropě koupelny a záchodu, poškození skříní, u kterých byl na zemi umístěn kočičí záchod, a současně zjistil, že část plovoucí podlahy v místě, kde se nacházel kočičí záchod, je vyměněna za jinou, přičemž opravená část plovoucí podlahy je na první pohled zřetelná. Žalobci se žalovaným opravu žádným způsobem nekonzultovali. V důsledku nadměrné vlhkosti zrezivěla v koupelně spodní část žaluzie, spodní lišta koupelnové skříňky a svítidlo nad umyvadlem. Na umyvadle byly nalezeny škrábance. Žalobci v době, kdy byt užívali, řádně nevětrali v obavě, aby jim neutekly kočky. Nedostatečné větrání vedlo k masivnímu vzniku plísní. Žalobci přitom byli výslovně upozorněni na nezbytnost dostatečného větrání a vytápění bytu k zabránění srážení vlhkosti na oknech. Výši škody způsobené na plovoucí podlaze žalovaný stanovil na 7.700 Kč. Vycházel přitom z odhadu společnosti [právnická osoba], která cenu za montáž a demontáž plovoucí podlahy stanovila na 9.488 Kč. Výši škody spočívající ve výskytu plísní žalovaný stanovil na 11.349 Kč. Vycházel přitom rovněž z odhadu společnosti [právnická osoba], přičemž se jedná o cenu za odstranění plísní, penetraci a malování. Cena nové plovoucí podlahy činí 350 Kč za 1 m2. 5. Žalobci k námitce započtení vznesené žalovaným uvedli, že jejich pohledávka uplatněná touto žalobou započtením nezanikla. Akcentovali přitom, že žalovaný výmalbu ani výměnu podlahy fakticky neprovedl, tudíž mu žádná škoda nevznikla. Dále uvedli, že příčinou vzniku plísní a vzedmutí podlahy v kuchyni byla havárie podvodního potrubí, v důsledku které ostatně žalobci byt přestali užívat. Jedná se tedy o vady či poškození, za které odpovídá žalovaný jako vlastník bytu nikoliv však nájemci. Žalobci byt užívali řádně, před předáním jej uklidili a vyklidili. Pokud jejich zaviněním došlo k poškození části podlahy, žalobci tuto na vlastní náklady uvedli do původního stavu. 6. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že na konci roku 2020 došlo v bytě k havárii vodovodního potrubí, jakož i tom, že žalobci žalovanému složili jistotu ve výši 20.000 Kč a tato jim po skončení nájmu nebyla vrácena. 7. Soud provedl dokazování listinami. 8. Dne 8. 7. 2018 uzavřeli žalobci se žalovaným nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo užívání bytu v době od 1. 8. 2018 do 31. 7. 2019. Nájemné bylo sjednáno ve výši 12.500 Kč měsíčně, zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 3.000 Kč měsíčně. V článku VI. odstavec 1 bylo sjednáno, že žalobci při podpisu nájemní smlouvy složí jistotu ve výši 20.000 Kč. Jistota nebo její nevyčerpaná část pak měla být žalobcům jako nájemcům vrácena po skončení nájemního vztahu a to ve lhůtě jednoho měsíce ve lhůtě od odevzdání bytu. 9. Dodatkem č. 1 ze dne 29. 7. 2019 byla doba nájmu prodloužena do 31. 12. 2020. Dodatkem č. 2 ze dne 21. 12. 2020 se smluvní strany dohodly na prodloužení nájmu do 31. 12. 2021 a současně na zvýšení nájemného z účinností od 1. 1. 2021, a to na 13.000 Kč měsíčně. Dodatkem č. 3 ze dne 8. 1. 2021 se účastníci dohodli na ukončení nájmu ke dni 31. 1. 2021. 10. K faktickému předání bytu došlo dne 1. 2. 2021, jak vyplývá z předávacího protokolu podepsaného oběma smluvními stranami. V předávacím protokolu byla vytčena poškození bytu, a to poškozená plovoucí podlaha u kuchyňské linky, vyměnění části plovoucí podlahy za jinou, poškození spodní části policových skříní, plísně v zadním rohu ložnice, v koupelně nad umyvadlem a oknem, dále na stropě záchodu. Dále byla vytčena zrezavělá žaluzie v koupelně a zrezavělá dolní lišta zrcadlové skříňky v koupelně a škrábance na umyvadle. 11. E-mailem ze dne 1. 1. 2021 sdělili žalobci žalovanému, že si do začátku měsíce března zajistili náhradní ubytování a že byt po dobu, po kterou v něm budou probíhat opravy, uvolní. Žalovaný nabízené řešení přijal e-mailem ze dne 2. 1. 2021. 12. Následujícím e-mailem z téhož dne žalovaný žalobcům sdělil, že po dobu, po kterou nebudou byt užívat, nebude požadovat placení nájemného. 13. E-mailem ze dne 2. 2. 2021 žalovaný žalobcům, respektive jejich zástupci, sdělil, že žalobci při užívání bytu byt poškodili. Hodnota bytu žalovaného se tak snížila. Žalovaný současně vyslovil předpoklad vzniku nákladů na opravy poškození. V této souvislosti apeloval na žalobce, aby navrhli finanční vyrovnání, které by pokrylo případné náklady na odstranění škod. 14. Nato žalobci reagovali přípisem ze dne 9. 2. 2021, ve kterém požadavek žalované na náhradu škody odmítli s tím, že žádné poškození bytu nezpůsobili. Upozornili žalovaného na to, že byt začal plesnivět na přelomu roku 2020 a 2021, příčinou vzniku plísní je tedy podle žalobců havárie vodovodního potrubí. Žalobci uznali poškození spodní části skříněk a navrhli žalovanému náhradu ve výši 500 Kč. Dále žalovaného s odkazem na jeho prohlášení, že nebude požadovat nájemné za dobu, po kterou byt nebyl způsobilý k užívání, vyzvali k vrácení 13.000 Kč odpovídajících nájemnému za leden 2021, a to ve lhůtě 5 dnů. Přednesli rovněž požadavek na zaplacení 19.500 Kč, tedy částky odpovídající složené jistotě ponížené o 500 Kč jako náhrady za poškození skříněk. 15. Žalovaný přípisem ze dne 15. 2. 2021 potvrdil doručení výzvy žalobců ze dne 9. 2. 2021. Připomněl, že žalobce při předání bytu poučil o nutnosti v bytě řádně větrat a topit, aby se zabránilo srážení vlhkosti a setrval na svém požadavku na náhradu vzniklé škody s tím, že škodu vyčíslí na základě podkladů dodaných od stavební firmy. 16. Žalobci přípisem ze dne 17. 2. 2021 odmítli argumentaci žalovaného, setrvali na svém požadavku na vrácení nájemného ve výši 13.000 Kč s tím, že tento přípis je současně předžalobní výzvou. 17. Nedatovaným přípisem žalovaný sdělil žalobcům, že neuznává jejich nárok na vrácení nájemného a jistoty a navrhl, aby proti těmto nárokům žalobců byla započtena jeho pohledávka spočívající v nákladech na odstranění poškození bytu. Tyto náklady žalovaný vyčíslil ve výši 28.537 Kč. Navrhl přitom, aby náklady na opravu podlahy, které vyčíslil ve výši 17.188 Kč, byly započteny proti pohledávce žalobců na vrácení jistoty ve výši 20.000 Kč Náklady na opravu podlahy přitom měly sestávat z odhadované ceny materiálu ve výši 7.700 Kč a částky 9.488 Kč Náklady na malování vyčíslené ve výši 11.339 Kč pak žalovaný navrhl k započtení proti pohledávce žalobců na vrácení nájemného a zálohy. 18. Podle nedatované cenové