62 C 158/2020-130 — Městský soud v Brně

1. Žalobou doručenou soudu dne 14. 8. 2020 se žalobkyně domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 3. 6. 2020, č.j. [spisová značka] (dále jen„ výpověď“ nebo„ předmětná výpověď“), kterou žalovaný žalobkyni bez udání důvodu vypověděl nájem prostoru [číslo] v domě [adresa] v [obec] na ulici [ulice], č. or. [anonymizováno] [ulice] č. or. 18 (dále jen„ prostory“ nebo„ předmětné prostory“). Uvedla, že výpověď jí byla doručena dne 16. 6. 2020 a že je neplatná ve smyslu ustanovení § 580 o. z., neboť se příčí dobrým mravům a odporuje zákonu. Žalobkyně podala dne 30. 6. 2020 u žalovaného námitky proti výpovědi, na což žalovaný dne 15. 7. 2020 žalobkyni sdělil, že její námitky budou projednávány v orgánech samosprávy městské části [obec]. Do dne podání žaloby žalovaný výpověď nevzal zpět. Žalobkyně se žalovaným v době před podáním výpovědi jednala o navýšení nájemného. První požadavek žalovaného na zvýšení nájemného na 550.000 Kč ročně žalobkyně akceptovala, následně však byla vyzvána, aby se vyjádřila ke zvýšení nájemného na 1.440.000 Kč ročně. Poté jí byla doručena výpověď. Podle znaleckého posudku však obvyklé nájemné za prostory užívané žalobkyní činí 54.950 Kč měsíčně. Nájemné v této výši žalobkyně žalovanému hradí a doplatila zpětně za dobu od podání výpovědi. 2. Rozpor výpovědi s dobrými mravy žalobkyně spatřuje v tom, že předmětné prostory užívala nepřetržitě od 1. 1. 1999 do současnosti, řádně a včas hradila nájemné a plnila všechny povinnosti nájemce, přesto žalovaný žalobkyni o svém úmyslu vypovědět nájem neinformoval a nesdělil jí svůj motiv a důvody, které jej k výpovědi vedly. Nájem byl nadto vypovězen v době pandemie koronaviru a začínající ekonomické krize, to znamená v době nevhodné. Žalovaný při podání výpovědi a realizaci svého vlastnického práva nepostupoval s péčí řádného hospodáře, neboť žalobkyně v předmětných prostorech provozuje oční optiku, přičemž se jedná o jednu z nejzavedenějších a zákazníky nejvyhledávanějších prodejen zdravotnických pomůcek na území městské části [obec]. Postup žalovaného, který z centra [obec] odstraňuje zdravotnické zařízení dlouhodobě užívané občany města Brna jenom proto, aby dotčené prostory pronajal za vyšší nájemné třetí osobě, která zcela jistě nebude tyto prostory využívat jako zdravotnické zařízení, neodpovídá postupu řádného hospodáře a odporuje dobrým mravům. Žalovaný je přitom veřejnoprávní korporací, proto by na něj měly být kladeny vyšší nároky stran dodržování dobrých mravů a respektování zákonných postupů. 3. Předmětná výpověď byla schválena na [anonymizováno] schůzi Rady městské části [obec] dne [datum]. Ze zápisu ze zasedání Rady městské části [obec] však není patrno, kdo a z jakého důvodu návrh na výpověď nájemní smlouvy u Rady městské části [obec] podal, co podání tohoto návrhu předcházelo a zda [jméno] městské části [obec] návrh na schválení výpovědi z nájmu před schválením vůbec projednala. 4. Žalovaný navrhl, aby žaloba byla zamítnuta a vznesl vzájemný návrh na vyklizení předmětných prostor, když nájem skončil uplynutím výpovědní doby podle předmětné výpovědi ke dni 31. 8. 2020. Žalobkyně předmětné prostory nevyklidila. Co se týče tvrzené neoprávněnosti, respektive neplatnosti, výpovědi, žalovaný ji považuje za oprávněnou a platnou. Námitku žalobkyně poukazující na délku trvání a bezproblémovost nájemního vztahu považuje za zcela irelevantní, nadto výpověď nájmu nemohla být pro žalobkyni tak překvapivá, jak tvrdí, když žalovaný již v roce 2010 projevil vůli ukončit nájemní vztah. Výpověď však byla následně soudem shledána neplatnou. Za bezpředmětný považuje rovněž poukaz žalobkyně na nevhodnou dobu pro podání výpovědi. Žalobkyně žádným způsobem neavizovala ekonomické problémy související s pandemií koronaviru. Co se týče dostupnosti zdravotnické péče, tuto zajišťuje především Jihomoravský kraj, nikoliv žalovaný. Žalobkyně je právnickou osobou založenou za účelem dosahování zisku, nemůže proto mít z podstaty věci jiné postavení než jakýkoli jiný nájemce. Nadto prodejen oční optiky je v centru [obec] cca 8. Žalobkyní vytýkaná motivace žalovaného získat vyšší nájemné je naopak projevem péče řádného hospodáře. Výpověď byla řádně schválena usnesením Rady městské části [obec] na [anonymizováno]. schůzi dne 25. 5. 2020, č. [spisová značka], v souladu s příslušnými ustanoveními zákona č. 128/2000 Sb., o obcích. Návrh na schválení výpovědi byl projednán komisí dislokační rady městské části [obec] dne 10. 3. 2020. Výsledkem projednání pak bylo usnesení 29.4.1, kterým komise doporučila [jméno] městské části [obec] schválení podání výpovědi s dvouměsíční výpovědní dobou bez udání důvodu. 5. Pokud žalobkyně odkazuje na znalecký posudek, kterým byla stanovena obvyklá výše nájemného pro předmětné prostory, tento byl zpracován až po podání žaloby, přičemž se jedná o standardní postup žalovaného pro účely vyčíslení výše bezdůvodného obohacení. Žalovaný nesporuje, že žalobkyně následně začala hradit nájemné ve výši stanovené znaleckým posudkem. 6. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že dne 26. 11. 1998 uzavřeli nájemní smlouvu o užívání prostor [číslo] v domě [adresa] v [obec] na ulici [ulice] č. or. 2/ [ulice] č. or. [anonymizováno] (dále opět jen„ prostory“ nebo„ předmětné prostory“), a to za účelem provozování prodejny oční optiky. Dále mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaný doručil žalobkyni dne 16. 6. 2020 výpověď z nájmu předmětných prostor bez udání důvodu, proti které žalobkyně dne 30. 6. 2020 podala u žalovaného námitky. 7. Soud provedl dokazování listinami. 8. Nájemní smlouva, jejímž předmětem bylo užívání předmětných prostor za účelem zřízení a provozování prodejny oční optiky a služeb s tím souvisejících, byla mezi účastníky uzavřena dne 26. 11. 1998 (dále jen„ nájemní smlouva“). Nájem byl sjednán na dobu 10 let s následným pokračováním na dobu neurčitou. Podle článku VI. odst. 2 je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu. Výpovědní lhůta činí dva měsíce a počíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi (odst. 3 citovaného čl. VI.). 9. Přípisem ze dne 3. 6. 2020 vypověděl žalovaný nájem předmětných prostor bez udání důvodu. Přípisem ze dne 30. 6. 2020 podala žalobkyně proti výpovědi námitky vytýkající výpovědi neplatnost pro rozpor s dobrými mravy a zákonem. Po obsahové stránce námitky odpovídají tvrzením uvedeným v žalobě. Přípis obsahující námitky byl téhož dne doručen žalovanému. Žalovaný přijetí námitek potvrdil přípisem ze dne 15. 7. 2020 s tím, že věc je projednávána v orgánech samosprávy městské části [obec]. 10. Přípisem ze dne 24. 8. 2020 žalovaný žalobkyni sdělil, že na výpovědi trvá a vyzval ji k vyklizení předmětných prostor do 31. 8. 2020. Výzva byla žalobkyni doručena dne 26. 8. 2020. Žalovaný žalobkyni opětovně vyzval k vyklizení předmětných prostor přípisem ze dne 8. 9. 2020. 11. V době před podáním výpovědi žalovaný přípisem ze dne 15. 1. 2020 sdělil žalobkyni, že v době od 15. 1. 2020 do 31. 1. 2020 bude na úřední desce městské části [obec] zveřejněn adresný záměr pronájmu předmětných prostor za nájemné ve výši 550.000 Kč za rok. Z textu adresného záměru vyplývá, že je zveřejněn z důvodu změny nájemní smlouvy uzavřené se současným nájemcem (žalobkyní). 12. Přípisem ze dne 12. 2. 2020 žalovaný vyzval žalobkyni, aby se vyjádřila, zda akceptuje zvýšení nájemného za užívání předmětných prostor na 1.440.000 Kč za rok. Žalobkyně na to reagovala přípisem ze dne 20. 2. 2020, ve kterém vyjádřila nesouhlas s navýšením nájemného a upozornila na rozpor mezi výší nájemného zveřejněnou v adresném záměru (550.000 Kč/rok) a uvažovaným navýšením (1.440.000 Kč/rok). Žalovaný žalobkyni dne 6. 3. 2020 sdělil, že její reakce bude předložena k projednání příslušným orgánům samosprávy městské části [obec]. 13. Ze zápisu z [anonymizováno] schůze Rady městské části města Brna, [obec] (dále jen„ rada“), konané dne [datum] od 11:00 hod. vyplývá, že pod bodem [anonymizováno] bylo schváleno podání výpovědi z nájmu předmětných prostor užívaných žalobkyní jako nájemcem, a to s dvouměsíční výpovědní dobou bez udání důvodu. Podpisem výpovědi z nájmu byl pověřen starosta městské části [obec] a odboru bytovému Úřadu městské části [obec] bylo uloženo, aby zajistil zpracování a podpis výpovědi a seznámil nájemce a žadatele s usnesením. Text výpovědi, který po obsahové stránce odpovídá přípisu obsahujícímu předmětnou výpověď (následně) doručenou žalobkyni, tvoří přílohu [číslo] k zápisu z [anonymizováno] schůze rady. [jméno] pod bodem [anonymizováno] současně vzala na vědomí vyjádření žalobkyně doručené Úřadu městské části [obec] dne 20. 2. 2020. Toto vyjádření bylo založeno jako příloha [číslo] zápisu z 68. schůze rady. Jedná se o vyjádření, kterým žalobkyně reagovala na výzvu žalovaného ke sdělení stanoviska k navýšení nájemného na 1.440.000 Kč za rok. Pod bodem 57 současně rada rozhodla o neschválení uzavření nájemní smlouvy podle adresného zá