17 C 211/2021-34 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 15.9.2021 domáhal vydání rozhodnutí, dle kterého je výpověď smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřené mezi žalobcem a žalovaným ze dne 24.2.2020 daná žalovaným dne 23.6.2021 neoprávněná. Žalobce uvedl, že mezi účastníky řízení byla dne 24.2.2020 uzavřena na dobu určitou od 1.4.2020 do 31.3.2030 nájemní smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, na základě které přenechal žalovaný žalobci k dočasnému užívání nebytový prostor v domě č.o. [anonymizováno], [adresa] v k.. [část obce] na ulici [ulice] v [obec]. Následně dne 23.6.2021 žalovaný zaslal žalobci výpověď předmětné nájemní smlouvy s tím, že žalobce užívá předmět nájmu bez pravomocného souhlasu stavebního odboru ÚMČ [] se změnou užívání nebytového prostoru z prodejny a kanceláře na restauraci. Tímto jednáním žalobce dle žalovaného hrubě porušil nájemní smlouvu. Žalovaný dne 22.7.2021 podal proti výpovědi námitky, které byly žalovanému doručeny dne 23.7.2021, s tím že žalovaný v zákonné lhůtě jednoho měsíce od doručení námitek tj. do 23.8.2021 nevzal výpověď zpět, čímž byly naplněny podmínky pro podání předmětné žaloby. Žalobce uvedl, že v č.l. II. odst. 2 nájemní smlouvy byl účastníky řízení ujednán účel nájmu jako zřízení a provozování restauračního zařízení, a to s účinností od vydání souhlasu stavebního odboru ÚMČ [] se změnou užívání nebytového prostoru z prodejny a kanceláře na restauraci. Citované ustanovení nájemní smlouvy vymezuje ovšem účel nájmu pouze od nájemní smlouvou definovaného okamžiku, a to ode dne vydání souhlasu se změnou užívání. Pro období od sjednaného počátku nájmu do okamžiku vydání souhlasu se změnou užívání však účel užívání předmětných prostor sjednán jakkoliv nebyl. S ohledem na to, že žalobce jako nájemce předmět nájmu od počátku nájemního vztahu užíval za účelem provozování hostinské činnosti resp. od 22.6.2020, činil tak s vědomím žalovaného tj. tento byl plně obeznámen s tím, že žalobce i před samotným vydáním souhlasu se změnou užívání nebytový prostor užíval za účelem provozování své podnikatelské hostinské činnosti, a proto došlo ve smyslu ust. § 1902 občanského zákoníku ke konkludentní dohodě o změně obsahu závazku a účelu nájmu. S ohledem na uvedené má tedy žalobce za to, že z jeho strany nedošlo k žádnému porušení nájemní smlouvy, kdy účel nájmu byl sjednán velmi vágně a neurčitě. Nájemní smlouva obsahovala mezeru v podobě účelu nájmu do doby vydání souhlasu se změnou užívání, kdy tato tedy byla dodatečně vyplněna konkludentní novací. Žalobce má za to, že podaná výpověď je neoprávněná. Kdy navíc poukázal na ust. § 1 odst. 1 občanského zákoníku, dle kterého uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného tj. skutečnost, že ve vztahu k předmětu nájmu není vydán pravomocný veřejnoprávní souhlas, je pro podání soukromoprávní výpovědi zcela nerozhodný. 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, žalobou uplatněný nárok neuznal a navrhl zamítnutí žaloby. Žalovaný učinil nesporným, že dne 24.2.2020 byla mezi účastníky řízení uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání, a to na dobu určitou od 1.4.2020 do 31.3.2030, kdy nebytový prostor se nacházel v domě č.o. [anonymizováno], [adresa] v k.ú. [část obce] na ulici [ulice] v [obec]. Mezi účastníky řízení bylo v č.l. II. bod 2 smlouvy ujednáno, že nebytový prostor bude možné užívat k provozování restauračního zařízení až s činností od vydání souhlasu stavebního odboru ÚMČ [] se změnou užívání tohoto nebytového prostoru z prodejny a kanceláře na restauraci. Souhlas byl vydán dne 16.6.2020, kdy následně byl tento zrušen rozhodnutím ze dne 22.7.2020, kdy výzvou ÚMČ [] ze dne 25.9.2020 bylo sděleno, že souhlas ze dne 16.6.2020 byl v rozporu s právními předpisy, a proto byl souhlas s užíváním stavby z prostoru velkoobchodu ovoce a zeleniny na provozovnu stravování výčep„ [název] []“ v bytovém domu [ulice a číslo] v k.ú. [příjmení] [příjmení] žadateli zrušen. Dopisem žalovaného ze dne 19.10.2020 byl žalobce upozorněn s ohledem na uvedené na možnost ukončení nájemního vztahu. Dopisem ze dne 14.6.2021 byl žalobce vyzván k okamžitému ukončení činnosti do doby pravomocného rozhodnutí o dodatečném povolení změny stavby. Oběma účastníkům bylo od počátku zřejmé a jasné, že předmětné prostory jsou kolaudovány jako prodejna ovoce a zeleniny a nejsou stavebně určeny k provozu restauračního zařízení, a proto i v tomto duchu byla tedy koncipována nájemní smlouva s tím, že toliko až s účinností od vydání souhlasu stavebního odboru bude moci žalobce užívat nebytové prostory jako restaurační zařízení. Pokud byl nebytový prostor takto užíván ještě před kolaudací, bylo tak činěno v rozporu se stavebními předpisy. Pokud tedy byla žalobcova žádost o dodatečném povolení stavby – změny stavby nebytového prostoru spojenou se stavebními úpravami včetně umístění venkovní chladící jednotky za účelem změny v užívání prostoru velkoobchodu ovoce a zeleniny na výčep pravomocně zamítnuta a žalobce tento prostor přesto k tomuto účelu užívá, činí tak v rozporu nejen se stavebními předpisy, ale také v rozpisu s č.l. II. bod 2 smlouvy o nájmu. Následně byla na schůzi Rady městské části [] dne 23.6.2021 schválena výpověď z nájmu předmětného nebytového prostoru. Žalovaný s odkazem na č.l. XII. bod 3 nájemní smlouvy odmítl tvrzení žalobce o konkludentní dohodě o změně obsahu závazku, kdy smlouva mohla být doplněna a měněna toliko písemně. 3. Z níže uvedených listinných důkazů a výslechů svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [] [jméno] [příjmení] učinil soud následující závěry ohledně skutkového stavu. 4. Z informací o pozemku ze dne 28.4.2022 bylo zjištěno, že žalovaný je vlastníkem budovy, a to bytového domu [adresa] situovaného na ulicích [ulice a číslo] a [ulice a číslo] s tím, že tato stavba stojí na pozemku parc. [číslo] vše zapsáno pro [územní celek], k.ú. [část obce] na [list vlastnictví] vedeného u [katastrálního úřadu], [katastrální pracoviště]. 5. Z nesporných tvrzení účastníků řízení a z smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 24.2.2020 vč. výpočtového listu soud vzal za prokázané, že dne 24.2.2020 byla mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání, a to na dobu určitou od 1.4.2020 do 31.3.2030. Dle č.l. I. smlouvy přenechal pronajímatel nájemci k dočasnému užívání nebytový prostor v domě č.o. [anonymizováno], [adresa] v k.ú. [část obce] na ulici [ulice] v [obec], kdy nájemce předmět nájmu přijmul a zavázal se platit za to úplatu. Z č.l. II. bodu 2 smlouvy bylo zjištěno, že uvedené prostory budou nájemcem užívány za účelem jeho podnikatelské činnosti, kterou je hostinská činnost tzn. předmětné prostory tedy měly být užívány za účelem zřízení a provozování restauračního zařízení s účinností od vydání souhlasu stavebního odboru ÚMČ [] se změnou užívání předmětných prostor z prodejny a kanceláře na restauraci. Z č.l. VII. bodu 3 vyplývá, že pronajaté prostory je nájemce povinen užívat jako řádný hospodář jen k ujednanému účelu (č.l. II bod 2 smlouvy), vycházejícímu z jejich povahy a stavebního určení, aby nedocházelo jejich poškození nebo nepřiměřenému opotřebení. Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost či měnit způsob či podmínky jejího výkonu než je uvedeno v č.l. II. bod 2 smlouvy s tím, že se tento zavázal, že otevírací doba restauračního zařízení nepřesáhne 23. hodinu s podmínkou zajištění nočního klidu po 22. hodině. Dle č.l. VIII. bod 5 mohl žalovaný jako pronajímatel nájem ukončit výpovědí také tehdy, pokud nájemce hrubě porušuje své povinnosti vůči pronajímateli, které měly vyplývat z uzavřené smlouvy. Z č.l. XII. bodu 3 vyplývalo, že smlouvu bylo možno měnit pouze formou písemných, oboustranně dohodnutých a vzestupně číslovaných dodatků. Pokud by nebyly tyto podmínky dodrženy, nebyla změna smlouvy platná, tímto ujednání však nebyl dotčen č.l. III. bod 6 smlouvy týkající se jednostranného zvýšení nájemného v souvislosti s inflací. Měsíční nájemné činilo za m2 částku ve výši 1.880,87 Kč, kdy roční nájemné za 63,80 m2 činilo částku ve výši 119.999,51 Kč. 6. Ze závazného stanoviska Krajské hygienické stanice Jihomoravského kraje ze dne 9.6.2020 [číslo jednací] [číslo] [rok] [spisová značka] bylo zjištěno, že Krajská hygienická stanice Jihomoravského kraje souhlasí s vydáním zkušebního provozu pivnice„ [anonymizována dvě slova] [příjmení]“, kdy provozovna na nároží ulic [ulice a číslo] a [ulice a číslo], [PSČ] [obec] [část obce] splnila hygienické limity hluku a vibrací na měření hluku z provozu všech zdrojů hluku. Dále bylo zjištěno, že nebyl umožněn vstup do bytu nad provozovnou za účelem měření hluku. 7. Ze souhlasu [anonymizována tři slova] [územní celek], [], odbor stavební ze dne 16.6.2020, č.j. [spisová značka] bylo zjištěno, že stavební odbor vydal souhlas se změnou užívání stavby prostoru velkoobchodu ovoce a zeleniny na provozovnu stravování výčep„ [] [příjmení]“ v 1. NP bytového domu [ulice a číslo] na pozemku parc. [číslo]