21 C 272/2022-83 — Městský soud v Brně

1. Žalobou z 2.11.2022 domáhala se žalobkyně vyklizení obou předmětných bytů s odůvodněním, že nájem k nim byl sjednán na dobu určitou, žalovaní byli vyzváni k vyklizení bytu, přičemž tuto povinnost nesplnili. Žalovaní navrhovali zamítnutí žaloby s odůvodněním, že v rámci předchozích zaužívaných zvyklostí mezi vlastníky domu a žalovanými předpokládali automatické prodloužení nájmu, na toto spoléhali, přičemž poukázali na skutečnost, že před datem 30.9.2022 nebyli upozorněni na to, že by snad nájem neměl být prodloužen, a argumentovali, že chování žalobkyně, která nezajišťuje dodávky elektrické energie do bytu, nemůže požívat právní ochrany s ohledem na jejich věk a zdravotní stav. 2. Z výpisů z katastru nemovitostí, výslechu žalovaného a výslechu svědka [příjmení] vzal soud za prokázáno, že dům, v němž se oba předmětné byty nachází, byl původně ve vlastnictví rodiny žalovaného, která jej na žalovaného převedla po roce 1989 s tím, že zde bude podnikat. Žalovaní v domě provozovali výrobu a prodej masných výrobků. V důsledku problémů s podnikáním byl dům vydražen. Následně vydražitel převedl kupními smlouvami z 4.2. a 23.3.2015 dům do spoluvlastnictví [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Od posledně jmenovaného nabyla z titulu příbuzenských vztahů jeho spoluvlastnický podíl darovací smlouvou z 21.3.2012 žalobkyně, která poté od ostatních spoluvlastníků odkoupila jejich spoluvlastnické podíly. Z plných mocí a výpovědi svědka [příjmení] vzal soud za prokázáno, že jak původní spoluvlastníci [příjmení], [příjmení] a [příjmení], tak i žalobkyně zmocnili plnou mocí ke správě domu, včetně sjednávání a ukončování nájmu, [právnická osoba], s.r.o., jejímž jednatelem a společníkem je svědek [příjmení]. 3. Z nájemních smluv a dodatků vzal soud za prokázáno, že dne 30.9.2016 uzavřela [právnická osoba], zastupující pronajímatele, a žalovaní jako nájemci dvě nájemní smlouvy se shodným textovým obsahem, každou na sjednání nájmu jednoho z předmětných bytů. Oba nájmy byly sjednány na dobu určitou od 1.10.2016 do 30.9.2017. Dodatky z 29.9.2017 byly oba nájmy prodlouženy do 30.9.2018. K dalšímu písemnému prodloužení nájmu nedošlo. 4. Z korespondence mezi účastníky a dokladů o jejím odesílání vzal soud za prokázáno, že a) přípisem z 13.7.2020, odeslaným žalovanému, vyzvala správcovská firma [právnická osoba] žalovaného k úhradě dluhu na nájemném s tím, že jej upozornila, že v případě neuhrazení dlužné částky„ nebude možné dále prodloužit nájemní vztah, který tak bude ukončen uplynutím doby určité, tj. k 30.9.2020“; z přípisu není zřejmé, kterého z bytů se dluh týká ani kterého z nájmů se týká upozornění na neprodloužení nájemního vztahu, b) přípisem z 13.7.2022, odeslaným oběma žalovaným (s uvedením obou jmen v adrese), převzatým 18.7.2022 žalovanou, správcovská firma vyzvala žalované k okamžitému vyklizení a předání obou bytů do 15 dnů od doručení výzvy s tím, že žalovaní tyto byty užívají neoprávněně, c) přípisem z 3.10.2022 vyzval správce [právnická osoba] žalované k vyklizení a předání bytu s tím, že nájem skončil a pronajímatel nemá zájem na dalším pokračování nájmu; výzva byla odeslána na adresu obou žalovaných, d) přípisem z 3.11.2022, adresovaným oběma žalovaným, nabídla správcovská firma žalovaným dva byty k nájmu; z doručenky není zřejmé, která osoba dopis převzala, e) přípisem z 23.11.2022 oba žalovaní nabídku bytu odmítly s tím, že k tomu nevidí důvod; poukazovali na finanční stránku, svůj věk, zdravotní stav a předcházející snahu domluvit se s pronajímatelem. 5. Z lékařských zpráv vzal soud za prokázáno, že oba žalovaní mají zdravotní problémy – žalovaný trpí dušností a problémy se srdcem, žalovaná mnohočetným myelomem. U lékařů oba uváděli, že v zimním období je jejich byt nevytápěný, dle lékařských zpráv se jedná o prostřední nevhodné pro pobyt seniorů. Teplota v bytě žalovaných vyplývá z fotografií teploměrů (7 – 8 stupňů) a usnesení Policie ČR, kdy žalovaní uváděli, že v bytě není zapojena elektřina a plyn; žalobkyně uvedla Policii ČR, že žalovaní v bytě bydlí bez platné nájemní smlouvy. 6. Po takto provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. V řízení bylo prokázáno, že uzavřením nájemních smluv z 30.9.2016 vzniklo žalovaným právo společného nájmu manželů k oběma bytům (§ 2235 an., § 745 an. zákona 89/2012 Sb. občanský zákoník, dále o.z.). Nájem byl sjednán na dobu určitou do 30.9.2017, následně u obou bytů prodloužen písemným dodatkem do 30.9.2018. Ustanovení čl. III, bod 2 nájemní smlouvy o„ ztrátě právní platnosti“ smlouvy v případě nezaplacení nájemného či záloh na energie, je ustanovením neplatným, protože nájem bytu zaniká pouze způsoby uvedeným v zákoně. 7. V daném případě došlo po 30.9.2018 k opakovanému prodloužení nájmu konkludentním chováním dle § 2285 o.z., na čemž nic nemění ani přípis z 13.7.2020, který nelze považovat za jednoznačné vyjádření vůle pronajímatele v podobě výzvy k opuštění bytu, tak, jak ho má na mysli § 2285 o.z. – jednak není zřejmé, na jakou konkrétní pohledávku se v přípise odkazuje, jednak z výzvy„ ke zjednání nápravy“ nevyplývá, v jaké konkrétní lhůtě bylo požadováno jakékoliv plnění s tím, že na nesplnění takové povinnosti by bylo vázáno nepokračování nájemního vztahu. S ohledem na neurčitost uvedeného právního jednání má soud za to, že je nelze podřadit pod projev vůle, označený v § 2285 o.z., tedy jako výzvu k opuštění bytu v souvislosti se skončením nájmu, sjednaného na dobu určitou (§ 553, odst. 1 o.z.). Nájem tak byl konkludentním chováním prodloužen i na dobu od 1.10.2020 do 30.9.2021, a dále opětovně na dobu od 1.10.2021 do 30.9.2022. 8. Následně dne 13.7.2022 adresoval správce domu žalovaným výzvu k vyklizení a předání bytu, kterou žalovaná dle dodejky převzala 18.7.2022 Ani tuto výzvu nepovažuje soud za právně relevantní, neboť nájem v době jejího doručení trval, a to až do 30.9.2022, a výzva k „ okamžitému vyklizení a předání bytu“ tak postrádala právní opodstatnění. 9. V zákonné tříměsíční lhůtě ode dne skončení nájmu (§ 2285 o.z.), která běžela od 1.10.2022 do 31.12.2022, tak žalobkyně jako pronajímatelka učinila vůči žalobcům dvě výzvy k opuštění bytu dle § 2285 o.z., a to a) přípis z 3.10.2022, odeslaný dle podacího lístku téhož dne, a doručený dle § 573 o.z. dnem 6.10.2023, a to i přesto, že byl adresován oběma žalovaným společně a není zřejmé, který z nich dopis převzal, neboť žalovaní v řízení nerozporovali, že by s tímto přípisem nebyli seznámeni, resp. že by ten z nich, který jej nepřevzal, nebyl svým manželem či manželkou seznámen s jeho obsahem (v této souvislosti soud poukazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci 26 Cdo 1469/2004, byť se v daném případě jednalo o doručování výpovědi z nájmu, nicméně je zde posuzováno doručení listiny obdobné důležitosti jednomu z manželů), b) podáním žaloby, kterou je nutné považovat rovněž za výzvu k opuštění bytu, a která byla doručena žalovanému dne 1.12.2022 a žalované dne 30.11.2022, tj. v zákonné tříměsíční lhůtě, přičemž žalovaní se ještě v uvedené lhůtě, a to dne 13.12.2022 k žalobě vyjádřili. 10. Lze tak uzavřít, že nájem obou bytů byl konkludentně dle § 2285 o.z. prodlužován postupně do 30.9.2022, žalovaní byli dvěma uvedenými výzvami, tj. přípisem z 3.10.2022 a žalobou samotnou, vyzváni k opuštění bytu, v důsledku čehož žalobkyně dala najevo, že nájem nebude pokračovat, a že tento zanikl ke dni uplynutí sjednané, resp. konkludentně prodloužené lhůty, tedy k 30.9.2022. Na uvedené skutečnosti nic nemění ani zavedená praxe účastníků, kdy nájem byl opakovaně prodlužován bez písemných dodatků k nájemní smlouvě, ani vysoce nemorální jednání žalobkyně jako pronajímatelky, která žalovaným – s vědomím, že se jedná o osoby vyššího věku a ve špatném zdravotním stavu – odpojila z bytu elektrickou energii a plyn. Z právního hlediska je rozhodnutí o nepokračování nájemního vztahu pouze v kompetenci žalobkyně jako vlastníka domu a pronajímatelky, přičemž dovolávat se neposkytnutí právní ochrany tomuto jednání (§ 8 o.z.) jako zneužití práva není namístě, když žalobkyně jako vlastník má plné právo se svým majetkem disponovat (otázka jejího chování jako pronajímatele vůči žalovaným není předmětem tohoto řízení). Rovněž tak není namístě argument protiprávního stavu, který žalobkyně vyvolala, jak uvádí žalovaní (§ 6 odst. 2 o.z.), neboť ten snad existuje ve vztahu k plnění povinností pronajímatele, nikoliv však ve vztahu k samotné existenci nájmu jako takového. 11. Soud tedy dospěl k závěru, že nájem bytů skončil ke dni 30.9.2022 a žalovaní měli dle § 2292 o.z. povinnost byty žalobkyni odevzdat. Tuto povinnost nesplnili, a soud proto žalobě na vyklizení vyhověl. Pokud jde o lhůtu k vyklizení bytu, zde soud vzal v úvahu několik skutečností, pro které se odchýlil od standardní lhůty dle § 160 odst. 1 zákona 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále o.s.ř.). 12. Jednak jsou oba žalovaní vyššího věku a mají řadu zdravotních obtíží, které doložili lékařskými zprávami (a k jejichž zhoršení nepochybně přispělo chován