247 C 35/2021-75 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se domáhal po žalovaném zaplacení částky 47 688 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 24 108 Kč od 21. 8. 2020 do zaplacení a ve výši 8,5 % ročně z částky 23 580 Kč od 21. 7. 2021 do zaplacení, a to z titulu užívání pozemku žalobce (parc. č. 2036 na [list vlastnictví] pro [územní celek], kat. území [obec]) žalovaným v době od 1. 1. 2019 do 23. 12. 2020 formou zastavění pozemku žalobce stavbou žalovaného [adresa]. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil až na jednání, a to v to v následujícím smyslu. Žalobní nárok shledává v rozporu s dobrými mravy. V době, kdy dům kupoval od opatství, tak až před podpisem smlouvy mu řekli, že pozemek není opatství, ale je Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových a bylo mu řečeno opatstvím, že není problém pozemek odkoupit a až později se ukázalo, že pozemek nelze odkoupit. Původně stavbu kupoval, jelikož tam chtěl mít provozovnu, ale tu nakonec nezrealizoval na uvedeném místě. Žalovaný se nějak i pozemek žalobce snažil udržovat - odstranil rozlomený strom a nepořádek navozený lidmi, celkem tyto věci odstranil minimálně 10x, to však ještě před započetím žalovaného období, tj. před 1. 1. 2019 a po dobu žalovaného období se tam již nevyskytoval. Žalovaný neviděl, že by něco žalobce udělal na pozemku za žalobní dobu (a za dobu, co měl žalovaný ve vlastnictví stavbu). Na pozemku žalobce pouze stál dům, který žalovaný neužíval. Žalovaný nevěděl, že existuje zákon, podle kterého by měl platit žalobci obvyklé nájemné. Žalovaný pobýval nějakou dobu v zahraničí (od října či listopadu 2021 je žalovaný zpět ze zahraničí v České republice) a nevěděl, že po něm žalobce něco chce. Po dobu 20 let má žalovaný stejný mail, na kterém ho úřady sehnaly, není neviditelný, nedostal se k informaci, že by měl něčeho platit. Nevěděl ani, že dům byl později prodán v „ aukci“ (byl prodán až po žalovaném období, zjistil to minulý rok). Není zřejmé, proč se úřad nepřipojil„ do aukce“ a ke zpeněžení. Podle žalovaného žalobce neudělal nic, aby se spojil s žalovaným, za snahu nelze považovat doručení na [anonymizováno]. 3. Soud důkazy hodnotil podle § 132 o. s. ř., tedy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. 4. Žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. 2036 o výměře 726 m2 (dále jako„ pozemek žalobce“ - druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří), v katastrálním území [obec] (zapsaného u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce] na [list vlastnictví]) (důkaz: výpis z [list vlastnictví]). 5. Žalovaný byl (mj.) od 1. 1. 2019 do 23. 12. 2020 vlastníkem nemovitosti (zapsané na [list vlastnictví] pro [územní celek], kat. území [obec]), a to domu [adresa] (dále jako„ stavba žalovaného“) postaveného na pozemku žalobce (důkaz: výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví] k datu 23. 12. 2020 a rozhodnutí Finančního úřadu pro [územní celek] z 25. 11. 2020 o udělení příklepu v elektronické dražbě nemovité věci a Vyrozumění Finančního úřadu pro [územní celek] o právní moci rozhodnutí o udělení příklepu v dražbě nemovitých věcí). 6. Mezi žalobcem a žalovaným nebylo žádným způsobem upraveno užívání pozemku žalobce žalovaným v období od 1. 1. 2019 do 23. 12. 2020 (dále jako„ žalobní období“), tedy v žalobním období pozemek žalobce užíval bez právního důvodu a žalovaný za užívání pozemku žalobce v žalobním období neposkytl žalobci ničeho. 7. Pozemek žalobce – resp. srovnatelné pozemky - se obvykle v daném místě a žalobním období pronajímaly minimálně za částku 84 Kč/m2/rok. Tuto skutečnost soud zjistil z důkazu znaleckým posudkem [číslo] vypracovaného znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] (s doložkou dle § 127a o. s. ř.) o obvyklém nájemném pozemku žalobce pro období roku 2017 (dále jako„ znalecký posudek“). 8. V rozsudku ze dne 30. 1. 2019 sp. zn. 22 Cdo 3956/2018 (či v usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 4165/2019) Nejvyšší soud vysvětlil, že otázka správnosti stanovení obvyklé ceny věci k tomu povolaným soudním znalcem není otázkou právní, ale skutkovou a je na znalci, aby v souladu s poznatky dosaženými v jeho oboru zvolil, jakou metodu ocenění použije; soud, který nemá příslušné odborné znalosti, nemůže metodiku ocenění stanovit. 9. Je obecně známou skutečností (viz § 121 o. s. ř.), že ceny stavebních pozemků rostly každým rokem mj. od roku 2016, 2017, 2018, 2019 a 2020 (tuto notorietu soud prezentoval účastníkům na jednání a účastníci ji nezpochybnili (srov. protokol o jednání z 7. 2. 2023, str. 3); ostatně srov. např. text„ Pozemky rekordně zdražují. Investice do půdy poráží inflaci“ na Pozemky rekordně zdražují. Investice do půdy poráží inflaci | [webová adresa] [webová adresa]) či text„ [jméno] stavebních pozemků 20 let v řadě rostou!“ na [jméno] stavebních pozemků 20 let v řadě rostou! | Blog | [webová adresa] a tam uvedenou např. databázi časových řad ARAD České národní banky či HB Index s odhady tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotéky pořídili klienti Hypoteční banky; ostatně je obecně známo, že koronavirus atraktivitu pozemků ještě zvýšil a část žalobní doby spadá i do tzv. období koronaviru; ze soudní praxe ohledně růstu cen nemovitostí jakožto notoriety ve smyslu § 121 o. s. ř., tedy nevyžadující další dokazování, srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 27. 8. 2020 sp. zn. 25 Cdo 3788/2019:„ Růst cen nemovitostí v [obec] byl nejen mezi roky 2015 a 2016, ale již od roku 2009 obecně známou skutečností pro veřejnost.“). Proto obvyklé nájemné nemohlo být v roce 2019 a 2020 (tj. v žalobním období) menší než zjištěné ze znaleckého posudku pro rok 2017 (a to již s ohledem a to, že obvyklé nájemné bylo zjištěno znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] pro rok 2017 metodou kapitalizace ve výši 5 % právě z cen pozemků). Z těchto důvodů soud neshledal důvod pro např. aktualizaci znaleckého posudku i pro žalobní období, jelikož z uvedených obecně známých skutečností plyne, že obvyklé nájemné v žalobním období nemohlo být nižší než v roce 2017. 10. Obvyklé nájemné za tu část pozemku žalobce v rozsahu 287 m2, kterou žalovaný po žalobní období užíval (tím, že na ní měl postavenou stavbu), činilo: 1) v roce 2019 částku 24 108 Kč (287 m2 x 84 Kč/m2/rok) a 2) v období od 1. 1. 2020 do 23. 12. 2020 částku ve výši 23 580 Kč (výpočet: 24 108/365 = 66,05 = výše bezdůvodného obohacení za 1 den, tj. 357 dní x 66,05 = 23 579,85, tzn. po zaokrouhlení 23 580 Kč). Tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu znaleckým posudkem a Měřením plochy z aplikace katastru nemovitostí (č. l. 19). 11. Žalobce výzvu z 3. 7. 2020 k úhradě částky 24 108 Kč za užívání pozemku žalobce v roce 2019 doručoval poštou dne 7. 7. 2020 na adresu [adresa žalovaného], ale tato výzva se vrátila žalobci jako žalovaným nevyzvednutá (důkaz touto výzvou a doručenkou na č. l. 9). Při soudním jednání žalobce uznal, že žalovaný v době pokusu pošty o doručení této výzvy již neměl provozovnu na uvedené adrese (to bylo mezi účastníky též nesporné; k tomu srov. též výzvu dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. na jednání, včetně poučení o následcích nesplnění výzvy soudu). Žalobce tak neprokázal doručení této výzvy žalovanému. 12. Žalobce výzvu z 8. 6. 2021 k úhradě částky 23 580 Kč za užívání pozemku žalobce v roce 2020 prostřednictvím pošty doručil na adresu trvalého pobytu žalovaného, tj. [ulice a číslo] v [obec] (důkaz výzvou k úhradě z 8. 6. 2021 na č. l. 8). Rovněž tato výzva se žalobci vrátila 10. 6. 2021 jako žalovaným nevyzvednutá, jelikož na adrese trvalého pobytu žalovaného sídlí jen magistrát města Brna (důkaz doručenkou na č. l. 8 verte). Nicméně podle § 570 odst. 1 o. z.:„ Právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde; zmaří-li vědomě druhá strana dojití, platí, že řádně došlo.“.„ Dojitím“ ve smyslu § 570 odst. 1 o. z. je třeba rozumět možnost nepřítomné osoby seznámit se s jí adresovaným právním jednáním; doručení nelze vázat na okamžik, kdy je adresát„ ochoten“ tak opravdu učinit (vyzvednout si zásilku, seznámit se s jejím obsahem). Tyto teze mají oporu např. v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 3. 1. 2006 sp. zn. 21 Cdo 563/2005 (uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 65/2006) či z 19. 7. 2022 sp. zn. 26 Cdo 977/2022. Žalovaný měl objektivně možnost seznat obsah zásilky obsahující výzvu k úhradě z 8. 6. 2021, ale této možnosti nevyužil i ve smyslu ustanovení § 570 odst. 1 věty za středníkem o. z., když si např. nezajistil dosílku z tzv. úřední adresy. Každý nese odpovědnost za přijímání listin na adrese pro doručování, tedy tam, kde je adresát hlášen k trvalému pobytu, a to i v případě, že jde o adresu sídla ohlašovny. 13. Ostatně i právní úprava doručování ze strany státních orgánů vychází ze zásady, že každý adresát je odpovědný za existenci adresy pro doručování, a je proto povinen zajistit přijímání listiny na této adrese, ať se na ní zdržuje, či nikoliv (viz např. § 46b písm.