44 C 122/2023-45 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne 10. 1. 2023 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud zavázal žalovanou k zaplacení částky 200.000 Kč s příslušenstvím. Podanou žalobu odůvodnil tím, že jako spotřebitel uzavřel dne 23. 12. 2021 s žalovanou v postavení podnikatele rezervační smlouvu , Anonymizováno, , na základě níž se žalovaná zavázala zprostředkovat prodej pozemku p. č. , hodnota, , jehož součástí je rodinný dům č.p. , Anonymizováno, , a pozemku p. č. , Anonymizováno, , zahrada, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , za kupní cenu 3.990.000 Kč, přičemž prodávajícím byla paní , jméno FO, . Téhož dne žalobce uhradil rezervační poplatek ve výši 200.000 Kč. Součástí uzavřené smlouvy bylo ujednání, jehož obsahem byla povinnost zprostředkovatele vrátit v desetidenní lhůtě rezervační poplatek v případě, že k uzavření kupní smlouvy k uvedeným nemovitostem nedojde z důvodu na straně prodávajícího. Žalobci byl následně dne 15. 3. 2022 zaslán emailem návrh kupní smlouvy, na základě čehož žalobce dne 20. 4. 2022 požádal o stanovení termínu podpisu kupní smlouvy, přičemž žádost byla ze strany žalované bez reakce. Po opětovné výzvě žalobce reagovala žalovaná sdělením ze dne 20. 6. 2022, v němž uvedla, že uplynutím dne 31. 3. 2022 nemá povinnost vracet žalobci rezervační poplatek. Žalobce se následně obrátil přímo na prodávající , jméno FO, (nyní , jméno FO, ), od níž zjistil, že ta neměla v úmyslu uvedené nemovitosti prodat, což žalované sdělila již začátkem roku 2021, přičemž žalovaná fakturou ze dne 4. 1. 2022 vyzvala prodávající k úhradě smluvní pokuty. Dle žalobce proto žalovaná musela již v lednu roku 2022 vědět, že prodávající nehodlá kupní smlouvu uzavřít, a proto má za to, že žalované vznikla povinnost zaplacený rezervační poplatek ve výši 200.000 Kč vrátit žalobci. Výzvou ze dne 24. 5. 2022 vyzval žalobce žalovanou k úhradě dlužné částky.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním doručeným soudu dne 9. 6. 2023, v němž uvedla, že kupní smlouva k předmětným nemovitostem měla být dle zprostředkovatelské smlouvy uzavřena nejpozději dne 31. 3. 2022, přičemž dne 15. 3. 2022 byla kontaktována finančním poradcem žalobce ohledně návrhu kupní smlouvy, který byl žalobci téhož dne odeslán. Dne 22. 3. 2022 obdržela žalovaná informaci, že žalobce požaduje přepracování kupní smlouvy na svou matku, na což reagovala sdělením, že přepracování není možné. Dle žalované neposkytl žalobce součinnost k jednání o podmínkách kupní smlouvy, neprokázal schopnost financování koupě nemovitostí, uvedl nepravdivé informace a nedodržel termín rezervační lhůty, tudíž k neuzavření kupní smlouvy došlo jeho zaviněním, a proto navrhla zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Žalovaná dále v podání ze dne 8. 12. 2023 uvedla, že nebyla nekontaktní, nepřestala vyvíjet činnost směřující k uzavření kupní smlouvy a prodávající od žádné smlouvy se žalovanou neodstoupila. Fakturu žalovaná prodávající vystavila z důvodu snahy o spolupráci, neboť se s prodávající nemohla zkontaktovat. Dle žalované nedošlo k naplnění bodu 11 rezervační smlouvy, přičemž ani z podnětu žalobce podaného České obchodní inspekci nebylo po prověření shledáno pochybení na straně žalované.3. Z dokazování provedeného při jednání soud zjistil následující skutkový stav.4. Z Rezervační smlouvy č. , Anonymizováno, ze dne 23. 12. 2021 soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobcem jako kupujícím, prodávající , jméno FO, (za kterou jednala v zastoupení žalovaná) a žalovanou jako zprostředkovatelem (žalovaná jako zprostředkovatel je ve smlouvě označena jako , Jméno zainteresované osoby 1/0, a dále IČ a sídlem). Dle smlouvy je žalovaná jako zprostředkovatel na základě zprostředkovatelské smlouvy oprávněna ke zprostředkování prodeje pozemků p. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je rodinný dům č.p. , Anonymizováno, , a p. č. , Anonymizováno, zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , za kupní cenu 3.990.000 Kč. Rezervační smlouvou se prodávající zavázala, že do 31. 3. 2022 neuzavře rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní či kupní smlouvu s jinou osobou než se žalobcem. Zprostředkovatel a prodávající se dále zavázaly, že nebudou nemovitost během rezervační lhůty nabízet třetím osobám. Rezervační poplatek byl sjednán ve výši 200.000 Kč a žalobce se ho zavázal zaplatit na účet zprostředkovatele č. , č. účtu, . Do konce rezervační lhůty dne 31. 3. 2022 se prodávající a kupující zavázali podepsat kupní smlouvu, jejímž předmětem bude úplatný převod vlastnického práva k uvedeným nemovitostem z prodávající na kupujícího za uvedenou kupní cenu 3.990.000 Kč. Dle čl. IV. bodu 9. smlouvy v případě, že dojde k uzavření kupní smlouvy, bude rezervační poplatek započten na provizi zprostředkovatele. Dle čl. IV. bodu 10. smlouvy zasláním návrhu kupní smlouvy emailem, poštou či fyzickým předáním vzniká zprostředkovateli zákonné právo na provizi ve výši 200.000 Kč, která bude uhrazena z rezervačního poplatku. Dle čl. IV. bodu 11. smlouvy v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně prodávajícího, vrátí zprostředkovatel rezervační poplatek do 10 dnů ode dne, kdy k uzavření kupní smlouvy mělo dojít. Dle čl. IV. bodu 12. smlouvy v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně kupujícího, zejména v případě, kdy kupující neposkytne součinnost k jednání o podmínkách kupní smlouvy, nesplní povinnosti k uzavření kupní smlouvy, neprokáže schopnost financovat koupi nemovitostí, uvede nepravdivé informace nebo jinak poruší tuto smlouvu, se uhrazený rezervační poplatek nevrací a připadá zprostředkovateli a prodávající jako smluvní pokuta rovným dílem. Dle čl. VII. bodu 2. smlouvy rezervační smlouva pozbývá účinnosti dnem uzavření kupní smlouvy nebo uplynutím rezervační lhůty.5. Z potvrzení o platbě ze dne 27. 12. 2021 bylo zjištěno, že žalobce uhradil dne 23. 12. 2021 na bankovní účet uvedený v rezervační smlouvě č. , č. účtu, rezervační poplatek ve výši 200.000 Kč. Skutečnost, že byl rezervační poplatek žalobcem uhrazen plyne rovněž z faktury č. , Anonymizováno, vystavené žalovanou žalobci.6. Z faktury č. , Anonymizováno, ze dne 4. 1. 2022 soud zjistil, že žalovaná vystavila prodávající , jméno FO, na základě výše uvedené zprostředkovatelské smlouvy fakturu za zprostředkovatelské služby a smluvní pokutu za neposkytnutí součinnost v prodeji ze strany prodávající a porušení smluvního vztahu ve výši celkem 460.900 Kč. Datum splatnosti bylo stanoveno dnem 9. 1. 2022.7. Z e-mailu ze dne 5. 1. 2022 soud zjistil, že prodávající , jméno FO, zaslala z adresy , e-mail, email na adresu žalované , e-mail, , že úmyslem prodávající v jednom z předchozích e-mailů nebyla jednostranná výpověď smlouvy uzavřené mezi prodávající a žalovanou. Prodávající nabízí žalované smírné řešení k oboustranné spokojenosti, na němž se chtěla s žalovanou domluvit písemně.8. Z předžalobní výzvy ze dne 24. 5. 2022 bylo zjištěno, že žalovaná byla právním zástupce žalobce vyzvána k vydání zaplaceného rezervačního poplatku ve výši 200.000 Kč, a to nejpozději do 8. 6. 2022. Výzva byla předána k poštovní přepravě dne 31. 5. 2022 (a zaslána žalované na adresu jejího sídla uvedenou v záhlaví rezervační smlouvy). Na výzvu žalovaná reagovala přípisem ze dne 20. 6. 2022 tak, že nemá povinnost vracet rezervační poplatek.9. Fakturou č. , Anonymizováno, ze dne 3. 6. 2022 žalovaná vyfakturovala žalobci částku 200.000 Kč za zprostředkovatelské služby „jako marné uplynutí rezervační doby“. Na tuto vyfakturovanou částku žalovaná započetla zaplacený rezervační poplatek ve výši 200.000 Kč.10. Z přípisu České obchodní inspekce ze dne 6. 11. 2023, č. j. , Anonymizováno, , soud zjistil, že žalobce podal na jednání žalované podnět k České obchodní inspekci. Žalovaná proti zjištění v protokolu o kontrole podala námitky, kterým bylo ze strany České obchodní inspekce vyhověno s odůvodněním, že žalované nelze jednoznačně prokázat porušení zákonů spadajících do kompetencí České obchodní inspekce. Dozorový orgán rovněž poukázal na to, že obsah šetření se úzce prolíná s občanskoprávním vztahem, do kterého nemá Česká obchodní inspekce pravomoc vstupovat. Občanskoprávní spor je oprávněn řešit pouze soud.11. Žalovanou k důkazu navrhovaný výslech prodávající , jméno FO, (dříve , jméno FO, ), výslech žalobce a výslech žalované soud pro nadbytečnost neprovedl. Uvedené výslechy žalovaná navrhovala k prokázání toho, zda důvodem neuzavření kupní smlouvy je neposkytnutí součinnosti ze strany prodávající či ze strany žalobce (viz protokol o jednání ze dne 14. 12. 2023). Soud k tomuto uvádí, že pro projednávanou věc není rozhodné, zda důvodem neuzavření kupní smlouvy bylo neposkytnutí součinnosti ze strany prodávající či ze strany žalobce za situace, kdy smlouva o realitním zprostředkování nesmí spotřebiteli ukládat povinnost uzavřít realitní smlouvu a ujednaná smluvní pokuta ve výši zaplaceného rezervačního poplatku za neuzavření realitní smlouvy je tak absolutně neplatná (k tomu více ní