34 C 44/2025-51 — Městský soud v Brně

Žalobce se žalobou podanou k Městskému soudu v Brně dne 1.3.2025 domáhal s odkazem na § 2249 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, vůči žalovaným 1) a 2) určení nové výše nájemného, a sice 7 923 Kč měsíčně, které by žalovaní měli být povinni hradit od 1.3.2025 za užívání bytu č. , hodnota, v domě na , adresa, , jehož je žalobce vlastník a pronajímatel, žalovaní pak (společní) nájemci - na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 5.6.1986. Nájemné bylo původně stanoveno tehdy platnou vyhláškou č. 60/1964 Sb. (ke dni podání žaloby činí celkem 2 847 Kč měsíčně), tj. právním předpisem regulujícím maximální výši nájemného a dosud bylo zvyšováno pouze v souladu s vývojem předmětné právní úpravy, tedy na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb. a zákona č. 107/2006 Sb.. Výše nájemného nikdy nebyla výsledkem dohody pronajímatele a nájemců ani dána rozhodnutím soudu. Účastníci si v nájemní smlouvě platně nesjednali způsob zvyšování nájemného ani výslovně jeho zvyšování nevyloučili. Dne 3.10.2024 byl žalovaným 1) a 2) doručen návrh na zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 3 ve spojení s § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, na částku 7 923 Kč měsíčně. Návrh obsahoval novou výši nájemného a jeho přílohou byl - pro prokázání obvyklé výše nájemného v místě a čase - znalecký posudek z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí č. 053414/2023, č.j. 19-412-2023 zpracovaný soudním znalcem Ing. , jméno FO, ze dne 14.09.2023, dle kterého tato výše nájemného dosahuje částky 16 084 Kč měsíčně. Žalovaní však žalobci do dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného nesdělili, že se zvýšením nájemného souhlasí, ani počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu na zvýšení nájemného nezaplatili zvýšené nájemné. Proto se žalobce domáhá určení výše nájemného, resp. jeho zvýšení soudně, a to tak, že výše nájemného bude činit 120,69 Kč/m2/měsíc, tj. má-li byt výměru 65,65 m2, bude zvýšené nájemné činit právě požadovaných 7 923 Kč měsíčně.Žalovaný 1) , Jméno žalované A, se k žalobě nevyjádřil, ačkoliv mu byla doručena do vlastních rukou.Žalovaná 2) , Jméno žalované B, v podání ze dne 9.6.2025 uvedla, že je s žalovaným od roku 1997 rozvedena, v tomtéž roce se z předmětného bytu odstěhovala, výlučným nájemcem bytu se po dohodě žalovaných stal žalovaný 1), jak doložila výpisem z evidence obyvatel (č.l. 36 spisu) a rozsudkem zdejšího soudu o rozvodu manželství žalovaných č.j. 14 C 217/96-13 ze dne 4.4.1997. Žalovaná 2) tak namítla nedostatek své pasivní legitimace. V reakci na vyjádření žalované 2) vzal žalobce v podání ze dne 15.7.2025 žalobu vůči žalované 2) zpět, soud tedy řízení ve vztahu mezi žalobcem a žalovanou 2) zastavil usnesením č.j. 34 C 44/2025-44 ze dne 5.8.2025, zde rozhodl i o nákladech řízení mezi těmito dvěma účastníky. Usnesení nabylo právní moci dne 10.9.2025.Soud rozhodoval pouze na základě listinných důkazů, neboť to typová povaha věci umožňuje (skutková zjištění o právně významných skutečnostech, jež jsou mezi účastníky sporné, lze činit jen na základě listin) a bez jednání ve smyslu § 115a občanského soudního řádu; účastníci za použití ustanovení § 101 odst. 4 občanského soudního řádu s tímto postupem soudu souhlasili.Soud provedl následující dokazování, z něhož zjistil tento skutkový stav:Z informace o pozemku - náhledu do katastru nemovitostí ze dne 26.11.2024 se podává, že žalobce je vlastníkem bytového domu na adrese , adresa, , ve kterém se nachází byt č. , hodnota, , který jako nájemce užívá žalovaný 1).Z listiny s názvem „dohoda o užívání bytu“ ze dne 5.6.1986 soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel a žalovaný 1) jako nájemce uzavřeli dohodu, na základě které byl žalovaný 1) oprávněn užívat v domě na adrese , adresa, , byt v , Anonymizováno, . patře, č. , hodnota, , I. kategorie o třech pokojích a jedné kuchyni, za celkovou úhradu 425 Kč měsíčně.Dle evidenčního listu s datem rovněž 5.6.1986 užívali byt s žalovaným 1) od počátku nájmu manželka (žalovaná 2) a syn Jan; samotné nájemné činilo 145 Kč měsíčně. Dle tohoto prvního evidenčního listu má byt 40 m2 obytné plochy místností, 19 m2 plochy vedlejších místností.Z výpočtového listu ze dne 21.12.1993 soud zjistil, že od 1.1.1994 bylo nájemné zvýšeno na částku 403 Kč měsíčně.Z rozpisu nájemného ze dne 1.7. 1996 soud zjistil, že od 1.7.1996 se nájemné zvýšilo na částku 733 Kč.Z evidenčního listu pro výpočet nájemného (dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., jak je uvedeno přímo v záhlaví této listiny) ze dne 18.8.1997 soud zjistil, že od 1.10.1997 se nájemné zvýšilo na částku 1 094,61 Kč; zde je výměra bytu specifikována hodnotou 68,92 m2 (tj. 3 pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, WC, sklep a lodžie)Z rozpisu nájemného ze dne 10.6.1998 soud zjistil, že od 1.7.1998 se nájemné zvýšilo na částku 1 413,40 Kč (dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., jak je uvedeno na konci textu této listiny).Z rozpisu nájemného ze dne 4.2.1999 soud zjistil, že od 1.3.1999 nájemné zůstalo ve stejné výši 1 413,40 Kč (dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., jak je uvedeno na konci textu této listiny); zvýšila se pouze cena záloha na služby spojené s nájmem bytu.Z rozpisu nájemného ze dne 3.6.1999 soud zjistil, že od 1.7.1999 se nájemné zvýšilo na částku 1 545,10 Kč (dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., jak je uvedeno na konci textu této listiny).Z rozpisu nájemného ze dne 9.6.2000 soud zjistil, že od 1.7.2000 se nájemné zvýšilo na částku 1 620,50 Kč (dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., jak je uvedeno na konci textu této listiny).Z rozpisu nájemného ze dne 11.6.2000 soud zjistil, že od 1.7.2001 se nájemné zvýšilo na částku 1 685,00 Kč (dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., jak je uvedeno na konci textu této listiny).Z rozpisu nájemného ze dne 30.9.2002 soud zjistil, že od 1.1.2002 se nájemné zvýšilo na částku 1 805,30 Kč, listina neobsahuje žádný podpis či jiný projev vůle žalovaného 1).Z rozpisu úhrad ze dne 12.3.2007 vyplývá, že od 1.4.2007 bylo nájemné zvýšeno na částku 2 291 Kč měsíčně; to s odkazem na zákon č. 107/2006 Sb. a usnesení , Anonymizováno, , adresa, konané dne 29.11.2006.Z rozpisu úhrad ze dne 13.5.2008 vyplývá, že od 1.6.2008 bylo nájemné zvýšeno na částku 2 673 Kč měsíčně; to s odkazem na zákon č. 107/2006 Sb.Z rozpisu úhrad ze dne 10.2.2009 vyplývá, že od 1.3.2009 bylo nájemné zvýšeno na částku 2 847 Kč měsíčně; to s odkazem na zákon č. 107/2006 Sb.Z evidenčního listu ze dne 29.1.2025 soud zjistil, že od 1. 1. 2025 činil předpis nájemného 2 847 Kč. Evidenční list obsahuje pouze otisk razítka a podpis zástupce „správce“, tj. žalobce.Z kopie doručenky (č.l. 3 spisu) a návrhu na zvýšení nájemného ze dne 1.10.2024 bylo prokázáno, že žalobce doručil žalovanému 1) dne 7.10.2024 návrh na zvýšení nájemného za byt na částku 7 923 Kč s účinností od 1.1.2025, k návrhu byl připojen formulář k souhlasu s návrhem na zvýšení nájemného.Ze znaleckého posudku č. 053414/2023 ze dne 14.9.2023 zpracovaného Ing. , jméno FO, znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí a výslechu znalce u jednání vzal soud za prokázané, že znalec zpracoval znalecký posudek pro žalobce za účelem získání informací o obvyklé výši nájemného v , Anonymizováno, , adresa, . Žalobce vyžádal znalecký posudek jako podklad pro jednání o jednostranném zvyšování nájemného. Znalec neurčoval výši nájemného v konkrétním bytě, ale stanovoval odhad obvyklé výše nájemného pro srovnatelné byty v dané lokalitě. Vzhledem k tomu, že se znalci nepodařilo získat relevantní vzorek realizovaných nájmů, neměl k dispozici konkrétní nájemní smlouvy ze srovnatelných bytů, určil nikoliv obvyklé, ale tržní nájemné, které dle znalce vzhledem k postupům použitým v ocenění by mělo být zcela srovnatelné s nájemným obvyklým. Znalec vycházel z nabídkových nájmů z realitní inzerce, kterých měl dostatek. Vzhledem k tomu, že inzerce odráží představu o nájmu pouze jedné strany a konečná výše sjednaného nájemného může být jiná, přistoupil znalec ke snížení nabízeného nájemného o 10 %. Dle znalce a znaleckého posudku činilo průměrné nájemné u bytů 3 +1 (v domech o 59 bytech, tj. 12 patrech, což je i dům na adrese , adresa, ) o rozloze jak do 65 m2 tak do 70 m2 v lokalitě , adresa, v období od 2/2022 do 1/2023 241 Kč za m2.Je pak obecně známou skutečností, že od roku 2023 do roku 2025 nájmy bytů v městě , Anonymizováno, neklesaly, naopak vykazovaly mírný růst (žalovaný 1) pak případný opak ani netvrdil ani nedokládal, k žalobě se totiž nevyjádřil). Žalovaný pak ani netvrdil a nedokládal, že by snad zvýšené nájemné po 3.10.2024 dobrovolně žalobci hradil.Soud zhodnotil provedené listinné důkazy (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy, že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel. Pravost ani pravdivost listinných důkazů nebyla v tomto řízení účastníky zpochybňována.Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se nájem řídí tímto