44 C 254/2024-51 — Městský soud v Brně

1. Žalobkyně se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne 18. 9. 2024 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, , nacházejícím se ve 3. podlaží v domě č.p. , Anonymizováno, na pozemku p.č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, (dále též „byt“), ze dne , datum, z důvodu hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu, je neoprávněná. Žalobu žalobkyně odůvodnila tím, že dne , datum, uzavřela s žalovaným jako vlastníkem nájemní smlouvu na nájem předmětného bytu na dobu neurčitou. Dne , datum, byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu předmětného bytu datovaná dnem , datum, . Důvodem výpovědi bylo to, že žalobkyně v bytě nebydlí a byt pronajímá bez předchozího souhlasu pronajímatele. Žalobkyně považuje výpověď z nájmu bytu za neoprávněnou a současně i za neplatnou. Žalobkyně tvrdí, že byt nepronajímá a v bytě trvale bydlí. Samozřejmě se mohlo stát, že žalobkyně mohla být několik dní mimo byt, např. na dovolené nebo krátkodobě přebývala u svého přítele , jméno FO, , ale zcela jistě nepřekročila lhůtu dle čl. III. odst. 7 nájemní smlouvy, dle něhož byla povinna hlásit svou nepřítomnost v bytě pouze překračuje-li dva měsíce. Neplatnost výpovědi žalobkyně spatřuje v tom, že výpovědní důvod není dostatečně specifikován a dále v tom, že výpověď neobsahuje poučení o možnosti nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem.2. Žalovaný k žalobě uvedl, že výpověď z nájmu bytu je platná. žalobkyně v předmětném bytě sama nebydlela a tento neužívala. Byt naopak v rozporu s tím, co bylo ujednáno v nájemní smlouvě, a bez souhlasu žalovaného podnajímala dále třetím osobám. Tyto skutečnosti byly potvrzeny místními šetřeními, které zaměstnanci žalovaného provedli ve dnech , datum, a , datum, . Jak potvrdili nájemci sousedních bytů, žalobkyně nevyužívala byt ke svému bydlení, nýbrž za účelem zisku z jeho podnájmu třetím osobám – neznámé mladé ženě a osobám ukrajinského původu. žalobkyně sama při místní šetření dne , datum, uvedla, že v bytě nebydlí, neboť bydlí u svého partnera. Tvrzení žalobkyně, že v bytě sama fakticky bydlela a tento užívala jsou účelová a nezakládají se na pravdě. Žalovaný trvá na tom, že se žalobkyně dopustila hrubého porušení svých povinností vyplývajících z nájmu (§ 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku), pokud městský byt bez souhlasu žalovaného a v rozporu s nájemní smlouvou dále podnajímala třetím osobám za účelem dosažení zisku.3. Z dokazování provedeného při jednání soud zjistil následující skutkový stav.4. Z nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce uzavřeli smlouvu o nájmu bytu č. , hodnota, , o velikosti 3+1, nacházejícím se ve 3. podlaží bytového domu č.p. , Anonymizováno, , na ulici , adresa, . Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Nájemné bylo sjednáno ve výši 7.821 Kč. Dle čl. II. odst. 4 nájemní smlouvy nájemce je povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu všechny skutečnosti rozhodné pro stanovení výše záloh na služby spojené s užíváním bytu zejména zvýšení počtu členů domácnosti. Výše záloh se změní v nejbližším možném termínu. Neoznámí-li nájemce zvýšení počtu členů domácnosti ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Dle čl. III odst. 6 nájemní smlouvy nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele za předpokladu splnění povinnosti dle čl. II. bod 4 nájemní smlouvy. V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem musí mít písemnou formu. Dle čl. III odst. 7 nájemní smlouvy bude-li nájemce předem vědět o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, je povinen to oznámit včas pronajímateli. Dle čl. IV. odst. 1 nájemní smlouvy nájemní vztah založený touto smlouvou může zaniknout písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí z důvodů uvedených v občanském zákoníku, uplynutím doby u nájmu sjednaného na dobu určitou, popř. dalšími ze způsobů uvedených v občanském zákoníku.5. Z evidenčního listu platného od 1. 3. 2024 plyne, že pro účel služeb byla v bytě nahlášena jedna osoba.6. V zápisu ze šetření sepsaného dne , datum, je uvedeno, že tohoto dne provedla místní šetření v předmětném bytě , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalobkyně nebyla doma, po telefonním rozhovoru přijela s tím, že byla s přítelem venčit psy. Přijela bez psů, nechala je u přítele a v ruce držela spoustu pošty, kterou donesla z poštovní schránky. Na poštovní schránce je napsaná předchozí nájemkyně pí. , jméno FO, , stejně tak i na zvonku. Pošta je prý pro paní , jméno FO, . Na dotaz, že pošty drží v ruce hodně, když tam bydlí, proč nevybírá poštu, žalobkyně uvedla, že ji prostě vybírá jednou za čas. Žalobkyně pustila kontrolu do bytu. Uvedla, že v současné době jsou u ní na návštěvě babička s dcerou, známi od přítele ukrajinského původu. Sousedi potkávají i dva muže ukrajinského původů vycházející z bytu. Sousedka z bytu pod potvrdila, že v bytě bydlí od začátku mladá slečna a slyší z lodžie mužské hlasy a potkává dva muže pravděpodobně ukrajinské národnosti. Bude provedeno do měsíce další místní šetření s podezřením, že žalobkyně byt pronajímá bez souhlasu pronajímatele, přestože tvrdí, že peníze si od nich nebere a že jde pouze o návštěvu. Žalobkyně popřela, že by tam bydleli dva muži. V pokoji na zemi však bylo položené mužské oblečení, pravděpodobně montérky.7. Výpovědí ze dne , datum, žalovaný vypověděl nájem předmětného bytu z důvodu hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu, a to v tříměsíční výpovědní době. Důvod k výpovědi pronajímatel spatřuje v hrubém porušení povinností spočívajících v tom, že byt žalobkyně pronajímá bez předchozího souhlasu pronajímatele. Dne , datum, bylo provedeno místní šetření, při kterém bylo zjištěno, že žalobkyně v bytě nebydlí a byt pronajímá bez předchozího souhlasu pronajímatele. V poučení je uvedeno, že žalobkyně může proti této výpovědi podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu do dvou měsíců ode dne, kdy výpověď došla. Dle dodejky a shodných skutkových tvrzení účastníků byla výpověď doručena žalobkyni dne 14. 8. 2024.8. Ze smlouvy o podnájmu části bytu ze dne , datum, plyne, že žalobkyně podnajala část bytu paní , jméno FO, a panu , jméno FO, , a to jeden pokoj a společné prostory. Měsíční podnájemné činí 1.000 Kč. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, .9. Ze zápisu o přihlášení osob ze dne , datum, plyne, že žalobkyně od , datum, nahlásila do bytu na služby , jméno FO, a , jméno FO, .10. V zápisu ze šetření sepsaného dne , datum, je uvedeno, že tohoto dne provedla místní šetření v předmětném bytě , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, . Schránka již byla označena příjmením žalobkyně. V bytě byla , jméno FO, a , jméno FO, . , jméno FO, . má dočasnou ochranu do r. 2025, , jméno FO, . nemá tuto ochranu prodlouženou (měl do března 2024). Tvrzení žalobkyně, že pomáhá uprchlíkům se tedy v případě , jméno FO, . nezakládá na pravdě. Navíc p. , jméno FO, řekl, že v bytě bydlí tak týden a žalobkyni nic neplatí. Ve smlouvě o podnájmu je přitom uvedeno, že za podnájem části bytu platí 1.000 Kč a podnájem je na dobu od , datum, do , datum, . , jméno FO, dále uvedl, že žalobkyně chodí každý večer do bytu, poté na otázku, že nám tvrdila, že bývá u přítele, reagoval, že někdy přijde do bytu večer, někdy ne, že přesně neví. Sousedka pí. , jméno FO, během telefonického hovoru řekla, že v bytě žádný pohyb tak měsíc nezaznamenala, že v bytě nikdo nebydlel, určitě nepotkává žalobkyni.11. Ze zápisu o odhlášení osob ze dne , datum, plyne, že žalobkyně odhlásila , jméno FO, a , jméno FO, ze služeb ode dne , datum, . Přihlášena zůstává jedna osoba.12. Z doložené emailové komunikace ze dne 14. 8. až 21. 8. 2024 plyne, že dne 21. 8. 2024 paní , jméno FO, sdělila zaměstnankyni žalovaného, že v jejím bytě má věci dcera žalobkyně. Žalobkyně slíbila, že věci do konce měsíce vyklidí.13. Svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, na jednání dne 18. 3. 2025 vypověděla, že je bývalým zaměstnancem žalovaného. Výpověď z nájmu žalobkyni dali na základě provedené výměny bytu s paní , jméno FO, . , jméno FO, je vlastně nová partnerka bývalého manžela žalobkyně. Proběhla výměna, kdy paní , jméno FO, bydlela v bytě na , adresa, , žalobkyně v bytě na , adresa, a tyto dvě si vyměnily byty. Získali nějaké pochybnosti, proto šli na místní šetření, kde zjistili, že výměna bytů byla účelová. Zjistili, že v bytě na , adresa, zůstala bydlet dcera žalobkyně. Svědkyně s kolegou šli na šetření do bytu na , adresa, , žalobkyně nebyla přítomna. Sousedi jim sdělili, že v bytě od poč