44 C 52/2025-46 — Městský soud v Brně

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 1. 3. 2025 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, , který se nachází v 5. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (dále též „předmětný byt“), a jehož nájemci jsou žalovaní 1. a 2., činí 8.920 Kč měsíčně, a to s účinky od 1. 3. 2025. Žalobu odůvodnil tím, že nájemní bytový dům na adrese , adresa, , je ve vlastnictví , Anonymizováno, . Žalovaní předmětný byt užívají na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 4. 8. 1993. Nájemné bylo stanoveno vyhláškou č. 60/1964 Sb., nebylo tedy stanoveno dohodou ani rozhodnutím soudu. Nájemné bylo zvyšováno v souladu s vývojem právní úpravy, a to vyhláškou č. 176/1993 Sb. a zákonem č. 107/2006 Sb. V současnosti nájemné činí 3.204 Kč měsíčně. Dne 4. 10. 2024 byl žalovaným doručen návrh žalobce na zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 3 ve spojení s § 3074 odst. 2 občanského zákoníku na zvýšení nájemného na částku 8.920 Kč. Přílohou byl znalecký posudek č. , č. účtu, , č.j. , Anonymizováno, , který stanovil obvyklé nájemné za předmětný byt v dané lokalitě na 18.108 Kč. Žalobce žalobou požaduje nájemné ve výši 8.920 Kč.2. Žalovaní 1. a 2. ve vyjádření ze dne 23. 4. 2025 k žalobě uvedli, že návrh na zvýšení nájemného zvyšuje nájemné o 178,2 %. Navrhované nájemné vysoce překračuje srovnatelné nájemné v daném místě a čase. Žalovaní poukázali na to, že žalobce za dobu užívání bytu (32 let) nijak nezvýšil kvalitu bydlení, naopak to byli žalovaní, kteří v roce 2003 byt rekonstruovali a v roce 2008 provedli zasklení balkónu. Žalovaní mají za to, že předložený znalecký posudek v rozporu se zadáním hodnotil komerční nájmy, a nikoliv byty s nimiž hospodaří městská část. Znalecký posudek je tedy dle žalovaných irelevantní a nelze k němu přihlížet. S odkazem na rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, a sp. zn. , spisová značka, tak mají žalovaní za to, že žalobce nedostál povinnosti aby ověřitelně doložil, že navržené nájemné nepřesahuje hranici srovnatelného nájemného a nesplnil tak podmínku pro podání žaloby.3. Žalobce v podání ze dne 15. 5. 2025 reagoval tak, že režim změn v bytě provedených žalovanými spadá pod § 2263 popř. § 2220 občanského zákoníku, a podle toho, zda změny byly se souhlasem žalobce nebo bez bude postupováno při skončení nájmu. Pro účely tohoto řízení jsou však úpravy bytu nerozhodné. Rozporovaný znalecký posudek je dle žalobce dostatečný. Žalobce dále poukázal na to, že posuzoval, jaké jsou jeho možnosti u stávajících smluv upravovat nájemné. U části nájemních smluv, mezi které spadá i případ žalovaných, žalobce zvolil postup dle § 3074 odst. 2 občanského zákoníku. Žalobce činí kroky, aby nájemné ve všech jeho bytech činilo 120,69 Kč/m2 měsíčně. Žalobce dále poukázal na to, že ustanovení § 3074 odst. 2 občanského zákoníku uvádí, že se nepoužije § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Žalobce tedy k návrhu na zvýšení nájemného nemusel dokládat obvyklou výši nájemného., právnická osoba, podání ze dne 27. 5. 2025 žalovaní 1. a 2. doplnili, že postup žalobce dle § 3074 odst. 2 občanského zákoníku je nesprávný. Od 31. 12. 2001 již nic nebránilo uplatnění zásady smluvní volnosti a svobodném projevu vůle stran při sjednávání nájemného. Zákon č. 107/2006 Sb. neurčoval výši nájemného, ale pouze stanovoval procesní postup pro jednostranné zvyšování nájemného. V tomto směru žalovaní poukázali na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019. Žalovaní mají za to, že v období od 07/2002 došlo mezi účastníky k dohodě na výši nájemného, kdy bylo nájemné zvýšeno na 2.092 Kč měsíčně. K dohodě na výši nájemného došlo mezi účastníky i od 11/2003, kdy bylo nájemné zvýšeno na 2.153 Kč měsíčně a od 06/2017, kdy bylo nájemné zvýšeno na 3.204 Kč. Jelikož došlo mezi účastníky k dohodě na zvýšení nájemného, nelze postup dle § 3074 odst. 2 občanského zákoníku použít. Žalovaní mají tudíž za to, že žalobce měl respektovat limit dle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku.5. Na jednání dne 23. 10. 2025 žalobce poukázal na to, že judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019 na projednávanou věc nedopadá, neboť skutkový základ je jiný. Na projednávanou věc naopak dopadá judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3927/2020. Evidenční listy dle žalobce neznamenají, že mezi účastníky došlo k dohodě, podpis na evidenčním listě je dokladem pouze o tom, že se nájemník s evidenčním listem seznámil. Ke zvyšování nájemného docházelo v souladu s právními předpisy – vyhláškou č. 176/1993 Sb., zákonem č. 526/1990 Sb. a výměrem , Anonymizováno, č. 01/2002, a poté zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. Uplatnění jednostranného zvýšení nájemného dle zákona 107/2006 Sb. není dohodou o výši nájemného mezi pronajímatelem a nájemcem. Od posledního zvýšení dle zákona č. 107/2006 Sb. již nájemné nijak zvyšováno nebylo.6. Žalovaní na jednání dne 23. 10. 2025 uvedli, že od roku 2003 zde neexistoval kogentní předpis, který by určoval výši nájemného. bylo tedy na pronajímateli, jaké nájemné v bytě stanoví. Žalobce vystavoval evidenční listy a tyto zasílal nájemcům, tito zpravidla nově určené nájemné akceptovali a hradili ho ve zvýšené výši. Od roku 2003 tedy bylo nájemné zvyšováno dohodou. Evidenční list je nabídka na zvýšení nájemného a nájemci tento návrh akceptovali a začali zvýšené nájemné platit. Žalovaní dále poukázali na to, že judikáty Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019 a sp. zn. 26 Cdo 3927/2020 nejsou v rozporu, jsou pouze aplikovány na odlišné skutkové okolnosti. Judikát sp. zn. 26 Cdo 3927/2020 se však skutkově od projednávané věci liší – nájemné v dané věci nebylo po celou dobu zvyšováno. Žalovaní mají za to, že tím, že akceptovali nabídku dle evidenčního listu a začali platit zvýšené nájemné, byla konkludentně uzavřena smlouva, a výše nájemného tak byla mezi účastníky ujednána vzájemnou dohodou. Ustanovení § 3074 odst. 2 občanského zákoníku tudíž v této věci nelze použít. Co se týče znaleckého posudku, žalovaní mají za to, že znalec neměl vycházet z komerčního nájemného, ale měl vycházet z nájemného v bytech městské části , adresa, .7. Z dokazování provedeného při jednání soud zjistil následující skutkový stav.8. Z výpisu z nahlížení do katastru nemovitostí ze dne 29. 11. 2024, soud zjistil, že stavba č.p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , je postavená na pozemcích p.č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a je ve vlastnictví , Anonymizováno, .9. Z nájemní smlouvy ze dne 4. 8. 1993, která byla sjednána mezi , právnická osoba, ., jako pronajímatelem a žalovanými 1. a 2. jako nájemci, soud zjistil, že pronajímatel přenechal žalovaným do nájmu byt č. , hodnota, , o třech pokojích, ve 4. poschodí domu na , adresa, , a to na dobu neurčitou. V čl. IV. odst. 1 smlouvy bylo sjednáno, že nájemce se zavazuje platit pronajímateli měsíčně nájemné a zálohy na poskytování služeb s bydlením spojených ve výši dle platných cenových předpisů. Výše nájemného a záloh je uvedena na evidenčním listě, který je nedílnou součástí této smlouvy.10. Dle evidenčního listu ze dne 4. 8. 1993 činilo měsíční nájemné za byt 332 Kč. Dle výpočtového listu ze dne 21. 12. 1993 činilo od 1. 1. 1994 měsíční nájemné 479 Kč. Dle evidenčního listu nájemného platného od července 1995 činilo měsíční nájemné 566,53 Kč. Dle Rozpisu nájemného ze dne 20. 6. 1996 činilo od července 1996 měsíční nájemné 765 Kč. Dle Rozpisu nájemného ze dne 18. 6. 1997 činilo od července 1997 měsíční nájemné 1.236,20 Kč. Dle Rozpisu nájemného ze dne 11. 6. 1998 činilo od července 1998 měsíční nájemné 1.596,40 Kč. Dle Rozpisu nájemného ze dne 10. 6. 1999 činilo od července 1999 měsíční nájemné 1.745 Kč. Dle Rozpisu nájemného ze dne 15. 6. 2000 činilo od července 2000 měsíční nájemné 1.830,20 Kč.11. Rozpisem nájemného ze dne 5. 6. 2001 bylo od července 2021 měsíční nájemné zvýšeno na 1.903,10 Kč. V rozpisu je uvedeno, že výše nájemného byla stanovena na základě vyhlášky MF ČR č. 176/1993 Sb.12. Evidenčním listem ze dne 20. 6. 2002 bylo od července 2002 měsíční nájemné zvýšeno na 2.031,82 Kč.13. Rozpisem úhrad ze dne 9. 3. 2007 bylo od dubna 2007 měsíční nájemné zvýšeno na 2.579 Kč. V rozpisu je uvedeno, že je prováděno zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb.14. Rozpisem úhrad ze dne 12. 5. 2008 bylo od června 2008 měsíční nájemné zvýšeno na 3.009 Kč. V rozpisu je uvedeno, že od 1. 6. 2008 dochází ke zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb.15. Rozpisem úhrad ze dne 9. 2. 2009 bylo od března 2009 měsíční nájemné zvýšeno na 3.204 Kč. V rozpisu je uvedeno, že od 1. 3. 2009 dochází ke zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb.16. Dle Evidenčního listu platného od 1. 1. 2025 měsíční nájemné za byt stále činí 3.204 Kč. Celková podlahová plocha bytu včetně balkónu a sklepa činí 76,91 m2. Podlahová plocha bytu pro účely nájemného činí 73,91 m2.17. Žalovaní 1. a 2. soudu doložili evidenční listy ze dne 1. 10. 2003, ze dne 15. 5. 2017 a ze dne 30. 5. 2025.