11 CO 188/2022-88 — Městský soud v Praze

1. Uvedeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci [částka] se specifikovaným úrokem z prodlení a na náhradu nákladů řízení [částka]. 2. Vycházel ze zjištění, že dne [datum] byla mezi žalobcem jako zájemcem, žalovanou jako realitní kanceláří a [jméno] [příjmení] jako prodávajícím, uzavřena dohoda o koupi nemovitosti – stavba ev. [číslo] stojící na parc. [číslo] v k. ú. [obec], kupní cena byla stanovena částkou [částka], byla dohodnuta výše blokační úhrady [částka] s tím, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně zájemce, zavazuje se zájemce místo prodávajícího uhradit realitní kanceláři provizi za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy s prodávajícím ve výši blokační úhrady. Soud prvního stupně podrobně rekapituloval obsah e-mailové komunikace mezi účastníky završené e-mailem žalobce ze dne [datum], v němž sděluje, že od dohody odstupuje, následně žalobce od smlouvy odstoupil ještě dopisy ze dne [datum] a [datum] se shodným textem prostřednictvím svého zástupce. Dále žalobce vyzval žalovanou k vrácení blokační úhrady ve výši [částka], což žalovaná odmítla. Po právní stránce soud prvního stupně poukázal na ustanovení § 2002 a násl. OZ, § 2445 a násl. OZ, § 2991 a násl. OZ a § 1812 a násl. OZ a konstatoval, že dohoda ze dne [datum] obsahuje více právních jednání, není z ní zcela zřejmé, jaká blokace má být složenou blokační úhradou realizována, ochrana zájmů žalobce a prodávajícího je zajištěna uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí, přičemž činnost realitní kanceláře nemá na výsledek žádný vliv, funkce blokační zálohy tak není podložena žádnou reálnou činností žalované, jde tedy o sjednání smluvní pokuty v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně žalobce. Žalovaná tak má inkasovat blokační úhradu v situaci, kdy žalobce nesplní závazek vůči prodávajícímu a nikoliv vůči žalované, smluvní pokutu však mohou sjednat pouze osoby v postavení věřitele a dlužníka, aktivace smluvní pokuty tak není podložena hlavním závazkem mezi žalobcem a žalovanou, takové ujednání je proto pro rozpor se zákonem neplatné. Dále poukázal na skutečnost, že žalobce vystupoval v pozici spotřebitele, povinnost hradit smluvní pokutu však stíhá pouze jeho a nikoli žalovanou, což představuje významnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran, jde o nepřiměřené ujednání, které nemá žádnou právní relevanci. Dále uvedl, že neuzavření kupní smlouvy nelze přičítat žalobci, jak předpokládá čl. 5 dohody, neboť po celou dobu trvání dohody existovala reálná pochybnost o existenci svodu odpadních vod (jímky) a žalované ani prodávajícímu se nepodařilo tuto informaci doplnit a odstranit nejistotu o klíčové vlastnosti prodávané nemovitosti, žalovaná nebyla schopna ukázat fyzicky existencí jímky při první prohlídce a ani při následné osobní prohlídce, teprve ex post zaslala žalobci kolaudační rozhodnutí, které však fyzickou existenci jímky neprokazuje. Absence legálního zajištění odtoku odpadních vod z nemovitosti je z hlediska jejího užívání zásadní překážkou, neuzavření kupní smlouvy nenastalo z důvodů na straně žalobce, a žalované tak nesvědčí důvod pro ponechání si částky složené jako blokační úhrady ve výši [částka]. Soud prvního stupně shledal rovněž důvody ke splnění podmínky pro odstoupení od smlouvy podle § 2002 OZ, když je zjevné, že žalobce by neuzavřel dohodu a nezavázal se koupit nemovitost, pokud by předvídal, že prodávající ani žalovaná nebudou schopni po dobu trvání smlouvy doložit věrohodně fyzickou existenci řešení svodu odpadních vod. Veden těmito závěry soud prvního stupně žalobě vyhověl a o nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. 3. Rozsudek napadla odvoláním žalovaná. Namítala, že ještě před uzavřením smlouvy byl žalobce řádně informován o faktickém stavu předmětné nemovitosti, byl řešen i stav odpadní jímky, původní kupní cena [částka] byla na žádost žalobce prodávajícím snížena o [částka], následující den došlo k osobnímu jednání, na němž byla uzavřena smlouva, žalobce upustil od následného uzavření kupní smlouvy, a došlo tak k naplnění ujednání čl. 5 odst. 5.2 dohody. Sjednanou blokací se rozumí rezervace nemovitosti ve prospěch žalobce, dochází ke garanci, že po uzavření dohody bude jednáno pouze s žalobcem, funkce blokace je tedy reálně podložena zdržením se určitého jednání se třetí osobou ve vztahu k předmětné nemovitosti. Zdůraznila, že je nutné rozlišovat odměnu zprostředkovatele od smluvní pokuty, nárok na odměnu vzniká za provedení zprostředkování, žalované vznikl již uzavřením smlouvy. Ujednání v čl. 5 je pouze změnou dlužníka a převzetím dluhu ve smyslu § 1888 OZ. V případě prodeje nemovitostí může vzniknout situace, kdy zprostředkovatel provede zprostředkování vícekrát, nárok na provizi tak může vzniknout opakovaně, v čl. 5 smlouvy je výslovně uvedeno, že zájemce hradí provizi namísto prodávajícího, a nikoliv že vzniká nárok nový. Vyslovila přesvědčení, že předmětné ujednání nezakládá nerovnováhu práv a povinností mezi stranami, a nelze proto aplikovat ustanovení o ochraně spotřebitele. Žalobce se rozhodl smlouvu uzavřít za situace, kdy znal stav předmětné nemovitosti i jímky, a je bezpředmětné, zda existovala reálná pochybnost o existenci jímky, když žalobce byl informován o skutečnosti, že není jisté, kde a v jakém stavu jímka je. Závěrem navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl, eventuálně zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 4. Žalobce ve vyjádření uvedl, že realitní makléř ve své svědecké výpovědi potvrdil, že žalovaná inkasovala 2x provizi, a nebyl schopen se vyjádřit k funkci a významu složené zálohy ze strany žalobce, což prokazuje nekalé praktiky žalované. Smluvní pokuta je akcesorickým závazkem, v daném případě však nevznikl závazek hlavní. Znovu zdůraznil, že vystupuje v pozici spotřebitele, a navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil. 5. Odvolací soud v souladu s § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval důkaz dohodou o koupi nemovitosti ze dne [datum], z jejíhož obsahu zjistil, že byla uzavřena mezi [jméno] [příjmení] jako prodávajícím, žalobcem jako zájemcem a žalovanou jako realitní kanceláří. Podle dohody se prodávající a zájemce zavazují uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem je stavba ev. [číslo] na parc. [číslo] v k. ú. [obec] za kupní cenu [částka], realitní kancelář se zavazuje vykonávat činnosti sjednané v dohodě. Uzavřením dohody realitní kancelář obstarala smluvním stranám příležitost k uzavření kupní smlouvy, a vznikl jí nárok na provizi, která je sjednána s prodávajícím v dohodě o zprostředkování. Pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů na straně zájemce, zavazuje se zájemce místo prodávajícího uhradit realitní kanceláři za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy s prodávajícím částku ve výši blokační úhrady, která slouží k blokaci nemovitosti pro zájemce. Blokační úhrada byla sjednána ve výši [částka], dohoda byla uzavřena na dobu do [datum], realitní kancelář se zavázala neuzavřít obdobnou dohodu týkající se předmětné nemovitosti s třetí osobou, v případě porušení této povinnosti je povinna uhradit zájemci smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady. Dohoda byla podepsána dne [datum] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. 6. Následně odvolací soud přezkoumal z podnětu odvolání žalované napadený rozsudek i řízení předcházející jeho vyhlášení podle § 212 a § 212a o. s. ř. a shledal odvolání důvodným. 7. V řízení bylo prokázáno, že dne [datum] byla mezi účastníky a [jméno] [příjmení] uzavřena dohoda výše uvedeného obsahu, jde o třístrannou smlouvu obsahující konkrétní ujednání, která jsou dostatečně určitá a jasným způsobem vymezují práva a povinnosti stran, tuto smlouvu je třeba považovat za nepojmenovanou smlouvu ve smyslu § 1746 odst. 2 OZ. Z obsahu smlouvy je zřejmý důvod složení blokační úhrady zájemcem, blokační úhrada slouží k blokaci nemovitosti pro zájemce po dobu trvání smlouvy, realitní kancelář se zavázala neuzavřít obdobnou dohodu týkající se nemovitosti s třetí osobou, porušení této povinnosti bylo sankcionováno smluvní pokutou (bod 9.3 smlouvy). Složením blokační úhrady tedy zájemce získal jistotu, že po dobu trvání smlouvy je nemovitost„ blokována“ v jeho prospěch a nemůže být předmětem jednání s dalším eventuálním zájemcem. Nelze tedy konstatovat, že by funkce blokační úhrady nebyla podložena žádnou reálnou činností realitní kanceláře. Rovněž neodpovídá obsahu smlouvy, že by realitní kancelář přijala za prodej nemovitosti jednak sjednanou provizi od prodávajícího a dále blokační úhradu od zájemce, neboť smlouva obsahuje jednoznačné ujednání v bodu 5.2, že pokud k uzavření následné kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, zavazuje se zájemce uhradit provizi ve výši blokační úhrady místo prodávajícího (tedy nikoliv vedle prodávajícího), a nelze tedy přijmout argumentaci žalobce, že žalovaná provizi obdržela 2x. Byla-li následně provize zaplacena prodávajícím v souvislosti s prodejem předmětné nemovitosti subjektu odlišném