13 CO 365/2021-292 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhal zaplacení částky [částka] spolu s 8,5% úrokem z prodlení ročně od [datum] do zaplacení a žalobci uložil povinnost zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta Mgr. [jméno] [příjmení]. 2. Na základě skutečností zjištěných provedeným dokazováním vzal za prokázáno, že žalobce jakožto právnická osoba zapsaná v obchodním rejstříku s předmětem činnosti pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, je vlastníkem pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, kat. pracoviště [obec], na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], obec Praha, jehož součástí je předmětný dům. Dne [datum] uzavřeli žalovaní jakožto nájemci s [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] jakožto pronajímatelem nájemní smlouvu, na základě níž jim byl přenechán do užívání byt [číslo] přičemž nájem byl sjednán na dobu neurčitou. S ohledem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu je nájem uhrazen nájemcem předem od [datum] do [datum] formou nepeněžního plnění. Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], uvedl, že nájemné za období od [datum] do [datum] určené odkazem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu bez vyčíslení jejich výše nelze určit konkrétní částkou, a proto je smlouva neplatná. Dne [datum] uzavřel žalobce s [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] kupní smlouvu, na základě níž byl převeden předmětný dům do vlastnictví žalobce, a to za kupní cenu [částka]. Dne [datum] byla předsedkyni žalobce předána informace, že [ulice] část [obec a číslo] eviduje u bytů nájemce [jméno] [příjmení] (byt [číslo]) a nájemce JUDr. [jméno] [příjmení] (byt [číslo]) nepeněžní plnění nájemného na dobu [anonymizováno] let, a to od roku [rok], v původní hodnotě [částka] ve vztahu k JUDr. [příjmení]. Dne [datum] převzala předsedkyně žalobce originály nájemních smluv k bytu [číslo] (pan [příjmení]) a bytu [číslo] (JUDr. [příjmení]). Žalovaní, resp. 1. Žalovaný vybudovali na vlastní náklady na základě smlouvy o vybudování bytové jednotky ze dne [datum] prostřednictvím stavebníka [právnická osoba] předmětnou bytovou jednotku. Následně předali [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] účetní doklady o skutečně vynaložených investičních nákladech ve výši [částka]. Tato investice vložená žalovanými do předmětné bytové jednotky byla zohledněna tak, že je touto investicí uhrazeno nájemné na dobu [anonymizováno] let trvání nájemního vztahu, tedy od [datum] do [datum]. Tato informace byla žalobci předána v rámci protokolu o předání a převzetí nemovitosti ze dne [datum]. Dne [datum] uzavřela [právnická osoba] s.r.o. s 1. Žalovaným dohodu o narovnání s tím, že uvedená společnost má vůči [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] pohledávku ve výši [částka], přičemž 1. žalovaný v souvislosti s výstavbou předmětného bytu půjčil uvedené společnosti částku [částka]. Pohledávka [právnická osoba] s.r.o. za [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] tedy byla převedena na 1. Žalovaného. Ve vztahu k bytové jednotce [číslo] v předmětném domě, k níž byla uzavřena shodná nájemní smlouva jako se žalovanými (a rovněž konstatovaly soudy její neplatnost z týchž důvodů jako v případě žalobce v řízení vedeném u téhož soudu pod sp. zn. [spisová značka]), konstatoval Ústavní soud, že je třeba na danou nájemní smlouvu nahlížet jako na platnou. 3. Na podkladě takto zjištěného skutkového stavu soud I. stupně dovodil, že s ohledem na ust. § [číslo] odst. 3 a § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. je v posuzovaném případě třeba aplikovat ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník platný do [datum] (§ 685 odst. 1 a § 686 odst. 1 ve znění účinném do 30.3.2006). Neshledal přitom důvod odchylovat se od názoru vysloveného Ústavním soudem v nálezu ze dne [datum], sp.zn. II.ÚS 3314/20, podle něhož je jedním ze základních principů výkladu smluv výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady (viz též nález Ústavního soudu sp.zn. II.ÚS 3379/19 ze dne [datum]), přičemž se tento princip uplatní i při výkladu nájemních smluv, a to bez ohledu na datum jejich uzavření, tj. za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. či dříve. Na základě písemného znění nájemní smlouvy je zcela zřejmé, že výše nájemného má být zjištěna jako podíl„ prostředků vynaložených nájemcem na vybudování bytu“ a počtu měsíců v období od [datum] do [datum] (článek 3). Je přitom bez významu, že investice byla v první fázi vynaložena [právnická osoba] s.r.o., jelikož již ze smlouvy o vybudování bytové jednotky z r. 1996 plyne, že [ulice] část [obec a číslo] byla srozuměna, že byt bude následně v konečném důsledku pronajímat jednomu ze společník této společnosti, jímž stěžovatel ke dni uzavření nájemní smlouvy byl. Uzavřel, že i v posuzovaném případě [ulice] část [obec a číslo] žalovaným potvrdila výši„ odbydlované“ částky ([částka]) s tím, že tato investice vložená žalovanými do předmětné bytové jednotky byla zohledněna tak, že je touto investicí uhrazeno nájemné na dobu [anonymizováno] let trvání nájemního vztahu, tedy od [datum] do [datum]. Zároveň [ulice] část [obec a číslo] konstatovala, že tato informace byla žalobci předána v rámci protokolu o předání a převzetí nemovitosti ze dne [datum] (viz dopisy ze dne [datum] a ze dne [datum]). Námitka žalobce, že předmětný nález nebyl vydán ve věci žalovaných [příjmení] a že tedy nemá na tuto věc přímý vliv, není na místě, když se jednalo o naprosto shodný případ dalších nájemců v tomtéž domě, kteří rovněž na své náklady vybudovali bytovou jednotku s tím, že si to, co vložili do majetku pronajímatele,„ odbydlí“. Soud I. stupně tedy neměl důvod se od názoru vysloveného v daném nálezu jakkoli odchýlit. K námitce žalobce, že ke dni uzavření kupní smlouvy neměl povědomost o obsahu nájemní smlouvy žalovaných uvedl, že žalobce byl se skutečností„ odbydlování“ nájemného ze strany žalovaných srozuměn v protokolu o předání nemovitosti z [datum]. Žalobce vstoupil do právních vzutahů vyplývajících z předmětných nájeních smluv a pokud namítá, že mu tato skutečnost měla být oznámena dříve, nemůže to jít k tíži žalovaných, ale k tíži druhé ze stran kupní smlouvy, tedy [anonymizována dvě slova] [obec a číslo]. Žalovaní vynaložili (ať již napřímo či prostřednictvím společnosti [právnická osoba]) na výstavbu předmětného bytu částku [částka] a protože tedy nájemné za žalované období již fakticky uhradili, pak v případě, že by soud žalobě vyhověl, uhradili by jej vlastně dvakrát. Žalobu proto zamítl a o nákladech řízení rozhodl podle úspěchu ve věci (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). 4. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včas odvolání a namítal, že soud I. stupně založil své rozhodnutí na obsahu nálezu Ústavního soudu sp.zn. II.ÚS 3314/20 ze dne [datum], který se však netýká posouzení platnosti nájemní smlouvy k předmětnému bytu [číslo] užívanému žalovanými, ale týká se posouzení platnosti jiné nájemní smlouvy, a to k bytu [číslo] ve stejném domě, který byl v minulosti obýván jinými nájemníky, konkrétně [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], aniž by se jakkoli vypořádal s tím, že ve věci relevantní nájemní smlouvy k bytu [číslo] Nejvyšší soud ČR svým rozsudkem z [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], uzavřel, že tato nájemní smlouva ze dne [datum] mezi žalovanými jako nájemci a [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] jako právním předchůdcem žalobce a pronajímatelem k bytu [číslo] je absolutně neplatná. Tím, že nalézací soud naprosto ignoroval existenci rozsudku Nejvyššího soudu ČR, popřel jeho právo na spravedlivý proces, resp. popřel samotnou existenci principu vázanosti soudu nižší instance právním názorem soudu vyšší instance, který představuje záruku realizace práva na spravedlivý proces a poukázal v tomto směru na nález Ústavního soudu sp.zn. Pl. ÚS 15/14. Pokud tedy žalovaní v řízení sp.zn. [spisová značka] o vyklizení bytu [číslo] nevyužili svého práva podat proti rozsudku Nejvyššího soudu ČR ústavní stížnost, nemůže jít tato skutečnost v žádném případě k tíži žalobce, který byl v řízení sp.zn. [spisová značka] veden principem právní jistoty v pravomocný judikatorní závěr Nejvyššího soudu ČR, že předmětná nájemní smlouva k bytu [číslo] je absolutně neplatná. Dále uvedl, že nalézací soud se v rámci posouzení platnosti/neplatnosti nájemní smlouvy na byt [číslo] nezabýval skutečností, že ze strany [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] jako žalobcova právního předchůdce nebyl v souladu s § 36 zákona č. 131/2000 Sb., o hl. m. [obec] uveřejněn záměr k uzavření nájemních smluv ze strany [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] příslušným usnesením. Nájemní smlouva tak může trpět i touto právní vadou, která má v konečném důsledku vliv na její platnost. Přitom podle § 43 odst. 2 zákona o hl. m. [obec] k neplatnosti právního jednání z důvodů stanovených v § 35 odst. 7, § 36 od