21 CO 385/2021-96 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobkyni částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 0,5 % denně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, ve výši 0,5 % denně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a ve výši 0,5 % denně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení (výrok I.), uložil žalované zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši [částka] (výrok II.) a k samostatnému projednání vyloučil řízení o vzájemném návrhu žalované ze dne [datum], aby soud rozhodl o změně závazku žalované z nájemní smlouvy platit nájemné za období měsíců července až září 2020 ve výši [částka] plus DPH měsíčně, celkem za toto období nájemné ve výši [částka] plus DPH, dále o tom, že žalobkyně nemá nárok na úrok z prodlení s úhradou nájemného za měsíce červenec až září 2020 vůbec či pouze do výše zákonného úroku z prodlení a že žalobkyně je povinna zaplatit žalované částku [částka] (výrok III.). 2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky [částka] s příslušenstvím jako dlužného nájemného, které byla žalovaná povinna žalobkyni platit podle Smlouvy o nájmu nemovitostí a věcí movitých ze dne [datum], jejímž předmětem byl dům [adresa] v k. ú. a obci [obec], včetně pozemků souvisejících, a vybavení domu za účelem provozování hotelu (dále jen„ hotel“), ve znění Dodatku [číslo] ze dne [datum], a to za měsíce červenec, srpen a září [rok], a částky [částka] s příslušenstvím jako dlužné spotřeby vody za období od [datum] do [datum], kdy došlo ke skončení nájmu. 3. Žalovaná učinila nesporným uzavření nájemní smlouvy a Dodatku [číslo] skončení nájmu uplynutím doby dne [datum], nezaplacení sjednaného nájemného za měsíce červenec až září [rok] a spotřeby vody za období od [datum] do [datum]. Namítla však, že v období od poloviny března [rok] byla její podnikatelská činnost utlumena z důvodu mimořádných opatření přijatých vládou z důvodu pandemie onemocnění Covid-19. V žalovaném období hotel sice byl otevřen, avšak obsazenost razantně poklesla, stejně tak ceny za ubytování se podstatně snížily. Příjmy za období měsíců července až září [rok] ve spojení s čerpáním programů podpory postačovaly maximálně na pokrytí nákladů spojených s běžným provozem hotelu. Žalovaná měla za to, že nastalá situace založila podstatnou změnu okolností, která znamená zvlášť hrubý nepoměr jejím znevýhodněním jako nájemce. Považovala za rozporné s dobrými mravy, aby důsledek mimořádné situace nesla pouze strana nájemce, ačkoli jí bylo znemožněno, aby předmět nájmu využívala pro generování příjmů, z nichž by mohla nájemné hradit. Považovala za rozporný s dobrými mravy i požadavek žalobkyně na placení úroků z prodlení v dohodnuté výši a dále uplatnila vůči žalobkyni jako obranu nárok na zaplacení hodnoty movitých věcí, které se ke dni skončení nájmu nacházely v pronajaté věci a žalobkyně je žalované nevydala v hodnotě [částka]. 4. Soud prvního stupně vyšel z nesporných tvrzení účastníků o uzavření nájemní smlouvy ve znění (posledního) Dodatku [číslo] ukončení nájemního poměru uplynutím doby dne [datum], výši sjednaného nájemného vč. DPH za měsíce červenec až září [rok] ([částka] za jeden měsíc), a že nájemné za uvedené období zůstalo neuhrazeno, vč. faktury na částku [částka] vč. DPH představující spotřebu vody od [datum] do [datum], dále že ve smlouvě byl sjednán úrok z prodlení ve výši 0,5 % denně, že žalobkyně poskytla žalované slevu na nájemném za období měsíců duben až červen ve výši 50 % (podle Dohody o mimořádné úpravě nájemního vztahu ze dne [datum]) a za toto období bylo žalovanou zaplaceno nájemné ve výši [částka] plus DPH (za jeden měsíc). Žalovaná nezaplatila žalobkyni nájemné za sporné měsíce ani v dodatečné lhůtě, která jí byla poskytnuta v předžalobní výzvě ze dne [datum]. Žalovaná byla podle nájemní smlouvy zavázána hradit služby spojené s užíváním pronajatých prostor, včetně dodávek vody s tím, že spotřeba vody byla dodavatelem účtována žalobkyni, která posléze provedla přefakturaci žalované. Dále bylo prokázáno, že ke dni skončení nájmu se v předmětu nájmu nacházely movité věci, které nebyly součástí předmětu nájmu v odhadované hodnotě [částka], tyto věci byly uvedeny v Seznamu položek, které se nacházejí v předmětu nájmu při předání žalobkyni s tím, že jejich vypořádání bude řešeno separátně. K dohodě o vypořádání movitých věcí mezi žalobkyní a žalovanou nedošlo, věci žalované vydány nebyly, nebylo prokázáno, že všechny uvedené věci jsou ve vlastnictví žalované ani jejich celková hodnota. Dále bylo prokázáno, že hotel byl v měsících červenec a srpen [rok] v plném provozu, se standardní až nadstandardní obsazeností. 5. Soud prvního stupně věc po právní stránce posoudil podle zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku [účinnost] (o. z.), s odkazem na § 3028 odst. 1 o. z. a své rozhodnutí odůvodnil tím, že žalovaná nezaplatila žalobkyni nájemné za měsíce červenec až září [rok], přičemž v této době provoz hotelů nijak omezen nebyl, jednalo se o pronájem dlouhodobý, žalovaná od října [rok] věděla, že nájemní poměr skončí k [datum] a mohla si prostředky na úhradu nájemného zajistit. Žalobkyně žalované poskytla v období duben až červen [rok] slevu na nájemném ve výši 50 %, žalovaná na tomto základě obdržela podporu od státu ve výši zbývajících 50 % nájemného. V předmětném období tak na nájmu nezaplatila ničeho. V žalovaném období nevznikl jakýkoliv nepoměr mezi právy a povinnostmi účastníků, vznik mimořádných okolností nelze přičítat žalobkyni, která svým povinnostem pronajímatele dostála. Vznik překážky v ubytovacích službách je třeba zahrnout pod podnikatelské riziko, na které by měl být podnikatel připraven, v předmětném období provoz hotelu omezen nebyl, tudíž nebyla dána objektivní neschopnost generovat příjmy. [obec] je jedno z nejvyhledávanějších horských center a obsazenost hotelů tam je jedna z nejvyšších v ČR. Návrh na změnu závazku považoval soud prvního stupně za nedůvodný, navíc jednání žalované odporuje zásadám poctivého obchodního styku, když na nájemném žalobkyni nezaplatila ničeho, ani navrhovanou ½. Ujednání o úroku z prodlení shledal soud prvního stupně za souladné právem, a to jak z hlediska námitek vztahujících se k době sjednání smlouvy, tak týkajících se přímo žalovaného období. Poukázal na to, že strany jako podnikatelé si úrok z prodlení sjednaly v čl. 4 nájemní smlouvy, v čl. 16 nájemní smlouvy žalovaná výslovně prohlásila, že smlouva odpovídá její svobodné vůli, až dosud proti tomuto ujednání ničeho nenamítala, jiná sankce, než úrok z prodlení ve smlouvě sjednána nebyla. Uplatnění požadavku na zaplacení smluvního úroku z prodlení nepovažoval soud prvního stupně za rozporné s dobrými mravy, neboť žalované v plnění smluvních povinností v žalovaném období nic nebránilo, naopak hotel provozovala. K pohledávce žalované na zaplacení částky [částka] soud prvního stupně uvedl, že žalobkyně měla právo podle § 2234 o. z. zadržet movité věci na úhradu své pohledávky za žalovanou na zaplacení nájemného; při předání dne [datum] byl vytvořen seznam věcí, u nichž se strany nebyly schopny shodnout, kdo je jejich vlastníkem a vypořádání těchto položek bylo odloženo na později s tím, že si strany předají nabývací tituly k jednotlivým položkám. Žalovaná k tomu ničeho nedoložila, některé položky na seznamu ani nebyly movitými věcmi (např. přístřešek, terasa), popřípadě byly popsány zcela obecně. Na druhou stranu i sama žalovaná zadržuje určité movité věci, které jsou ve vlastnictví žalobkyně. Soud prvního stupně dále shledal, že v žalovaném období nevznikl jakýkoliv nepoměr mezi právy a povinnostmi účastníků (§ [číslo] odst. 1, § 1766 o. z.). Soud prvního stupně výrokem III. vyloučil podle § 112 odst. 2 o.s.ř. k samostatnému projednání nároky žalované uplatněné vzájemnou žalobou v podání ze dne [datum] (o změně závazku žalované z nájemní smlouvy platit nájemné za období měsíců červenec až září 2020, o povinnosti žalované zaplatit žalobkyni smluvní úrok z prodlení za toto období a na zaplacení částky [částka]) s tím, že skutečnosti tvrzené žalovanou nebyly tvrzeny v dostatečném rozsahu, nebyly doloženy důkazy, nebyl zaplacen soudní poplatek. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a plně úspěšné žalobkyni přiznal právo na náhradu nákladů řízení v částce [částka] zahrnující zaplacený soudní poplatek a náklady právního zastoupení. 6. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání z důvodů podle § 205 odst. 2 písm. c), d), e) f) a g) o.s.ř. Namítla, že ačkoli doložila, že v důsledku mimořádných opatření souvisejících s celosvětovým rozšířením onemocnění Covid-19 došlo k téměř absolutnímu omezení provozování podnikatelské činnosti, soud prvního stupně uzavřel, že k naplnění podmínek aplikace § 1765 odst. 1 o. z. nedošlo. Žalovaná je přesvědčena, že nastalá situace byla natolik výjimečná a nepředvídatelná, že založila hrubý nepoměr jejím znevýhodněn