28 CO 223/2022-186 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovaným, aby žalobcům společně a nerozdílně zaplatili částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně od [datum] do zaplacení (výrok I.) a na náhradě nákladů řízení [částka] (výrok II.). 2. Žalobci žalobu odůvodnili tím, že měli zájem koupit rodinný dům, a proto reagovali na inzerát žalovaných, kteří chtěli nemovitosti prodat jako pozemky s rozestavěnou stavbou s tím, že žalobci nemovitosti takto koupí, zaplatí za ně kupní cenu [částka], na to vstoupí do příslušného stavebního řízení namísto žalovaných a rozestavěnou stavbu již jako stavebníci dokončí a požádají o schválení dokončené stavby do užívání. V prosinci [rok] došlo ke zběžné fyzické prohlídce nemovitostí ze strany žalobců a žalobci souhlasili, že si nemovitost koupí za podmínky, že nemovitosti budou v právním i technickém bezvadném stavu, o čemž byli žalovanými ubezpečeni. Podmínky, za kterých se strany zavázaly uzavřít na nemovitosti budoucí kupní smlouvu, byly dohodnuty v dohodě o složení blokovacího depozita uzavřené [datum] s tím, že budoucí kupní smlouvu strany uzavřou nejpozději do [datum]. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] byl termín k uzavření budoucí kupní smlouvě prodloužen do [datum]. Na základě dohody o složení blokovacího depozita poskytli žalobci žalovaným zálohu [částka]. Žalovaní v článku 1.3 dohody poskytli žalobcům písemné záruky o tom, že rozestavěná stavba je realizována na základě stavebního povolení ze dne [datum] na základě řádné projektové dokumentace, je realizována kvalifikovanými osobami, kvalifikovaným způsobem, v souladu s veškerými právními předpisy. Teprve po uzavření dohody obdrželi žalobci od žalovaných přes výzvy stavebně právní dokumentaci k rozestavěné stavbě, konkrétně rozhodnutí o umístění stavby a stavební povolení, datované dnem [datum], ze kterého zjistili, že novostavba není prováděna v souladu s vydaným rozhodnutím, ale že mezi obsahem rozhodnutí o povolení stavby a skutečným provedením novostavby jsou zásadní rozdíly. Následně žalovaným předali písemnou zprávu Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] o zjištěných vadách. Žalovaní nezpochybnili zjištění žalobců o reálném stavu stavby, avšak dopisem ze dne [datum] odmítli skutečnost, že se jedná o jakékoliv vady stavby a porušení dohody ze strany žalovaných. Stranami byla dohodnuta schůzka v sídle právního zástupce žalovaných za účasti všech stran a právních zástupců na [datum] od 15:00 hodin za účelem najít řešení k odstranění vad stavby tak, aby bylo možno uzavřít kupní smlouvu v duchu uzavřené dohody. Na tuto schůzku se žalovaní bez omluvy nedostavili, a jak se později ukázalo, již [datum] ráno odeslali žalobcům poštou dopis datovaný dnem [datum] a nazvaný jako odstoupení od dohody o složení blokovacího depozita ze dne [datum], ve kterém žalobcům sdělili, že ani v poslední den neuzavřeli kupní smlouvu, jak bylo dohodnuto, čímž dohodu porušili ve smyslu článku 4.3 dohody. Současně žalovaní odmítli s odkazem na článek 4.3 dohody vrátit žalobcům uhrazenou zálohu [částka] a započetli ji jako smluvní pokutu, přičemž část zálohy ve výši [částka] uloženou do té doby advokátní úschově si nechali s poukazem na své údajné odstoupení od schovatele vyplatit. Žalobci se na schůzku dne [datum] dostavili, avšak nikdo s nimi o ničem nejednal, bylo jim ze strany právního zástupce žalovaných osobně předáno údajné odstoupení žalovaných od dohody. Když se ukázalo, že o řešení vad stavby nemají žalovaní zájem, předali žalobci na schůzce osobně právnímu zástupci žalovaných své vlastní odstoupení od dohody o složení blokovacího depozita ze dne [datum], a to s ohledem na článek 4.4 dohody. Účelové odstoupení od dohody ze strany žalovaných žalobci odmítli v dopise ze dne [datum] a opětovně vyzvali žalované k řádnému vrácení inkasované zálohy nejpozději do pátku [datum]. Prodlení žalovaných s vrácením neoprávněně inkasované zálohy nastalo [datum]. Odstoupení od dohody ze strany žalovaných je neoprávněné a zcela irelevantní, neboť žalobci zjevně dohodu neporušili. Nelze jim vytýkat, že odmítli koupit bez dalšího věc s vadami, které na věci způsobili vědomě žalovaní a které žalovaní před žalobci zatajili. Odstoupení od dohody ze strany žalovaných bylo podle žalobců v kolizi nejen s dohodou ale i § 6 o. z., neboť porušilo povinnost jednat poctivě a žalovaní se pokusili těžit ze svého protiprávního jednání. 3. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Na svoji obranu uvedli, že se se žalobci dohodli, že po převodu vlastnického práva k nemovitostem na žalobce budou veškerá řízení se stavebním úřadem řešit dále žalovaní, a to na základě plné moci, aby došlo k přidělení čísla popisného, což garantovali nejpozději do [datum] s tím, že pokud k přidělení čísla popisného nedojde, vrátí žalobcům 100 % zaplacené kupní ceny. Žalovaní tedy předpokládali řádné dokončení stavby rodinného domu dle schválené dokumentace. Dále vyjádřili nesouhlas s tvrzením žalobců, že by trvali na urychleném uzavření smluv a že v prosinci došlo ke zběžné fyzické prohlídce nemovitostí. Podle žalovaných se o zběžnou prohlídku nejednalo, neboť žalobci, kteří měli klíče od nemovitosti, navštěvovali nemovitosti pravidelně se svými inženýry a architekty, se kterými průběžně posuzovali technické provedení stavby a řešili možnosti umístění dvojgaráže na pozemku, přičemž opakovaně komunikovali s projektantem žalovaných a se stavbyvedoucím a s ohledem na rozestavěnost stavby sami navrhli a požadovali změny stavby tak, aby vyhovovala jejich představám. Zdůraznili dále, že žalobci si byli vědomi a souhlasili s tím, že při žádosti o přidělení čísla popisného se bude postupovat tzv. změnou stavby před dokončením, neboli dodatečným stavebním povolením, přičemž po nich požadovali dokončení stavby včetně všech požadovaných změn. Dále uvedli, že mezi stranami bylo jednáno o uzavření smlouvy o dílo, ve které se žalovaní zavázali k dokončení stavby a v připravené kupní smlouvě dokonce poskytli žalobcům pětiletou záruku na veškeré vady stavby. Podle žalovaných se nejednalo o podstatné odchylky nebo vady stavby, které by odůvodňovaly nezkolaudování stavby. V průběhu února 2019 žalobci žalovaným začali účelově vytýkat údajné nedostatky stavby, byť některé tyto nedostatky - změny sami iniciovali a trvali na nich. V této souvislosti vyjádřili přesvědčení, že tím chtěli žalobci dosáhnout snížení kupní ceny nebo odkladu uzavření kupní smlouvy. Podle názoru žalovaných písemná zpráva Ing. [jméno] [příjmení] nemá žádnou relevantní váhu, neboť se nejedná o soudního znalce a obsahuje nepravdivá tvrzení. Vzhledem k agresivnímu chování žalobců v průběhu února 2019 se žalovaní nechtěli schůzky účastnit osobně a vyvolávat napjaté situace, a proto pověřili advokátku JUDr. [jméno] [příjmení], aby se schůzky zúčastnila. Ta se jednání osobně účastnila, omluvila je a předložila žalobcům k podpisu připravenou kupní smlouvu, která již byla ze strany žalovaných podepsaná s ověřenými podpisy. Taktéž jimi byla zmocněna k jednání o případných změnách smluvní dokumentace. Žalobci však na jednání razantně odmítli připravenou a podepsanou kupní smlouvu podepsat a jakkoliv o ní jednat. I na tento případ byla jejich právní zástupkyně připravena a předložila žalobcům odstoupení od smlouvy, jelikož bylo zřejmé a nepochybné, že žalobci kupní smlouvu ve sjednané lhůtě nepodepíší. Otázka, kdy bylo jejich odstoupení odesláno poštou, byla podle jejich názoru nerozhodná, jelikož úkon je účinný doručením, přičemž své právo na odstoupení od smlouvy dovodili z článku 4.3 dohody o složení blokovacího depozita, jelikož k neuzavření kupní smlouvy došlo vinou žalobců. Tím jim také vzniklo právo na úhradu smluvní pokuty ve výši [částka] a byli oprávněni ji započíst na složenou zálohu. Částku [částka] jim vyplatil z úschovy schovatel, neboť sám dospěl k závěru, že byly naplněny podmínky pro vyplacení. Následné odstoupení od smlouvy ze strany žalobců pokládali za ryze účelové. 4. Žalovaní při jednání soudu prvního stupně dne [datum] vznesli kompenzační námitku ve výši [částka] z důvodu, že mají vůči žalobcům pohledávku k započtení, která vyplývá z nároku na náhradu škody, jež jim způsobili žalobci tím, že si objednali spoustu klientských změn, které žalovaní provedli v období od [datum] do [datum]. Mělo se jednat o posunutí příčky, novou příčku v prvním podlaží, demontáž a montáž vinylu na podlaze, vybourání příčky, výstavbu nové příčky, výmalbu, SOK příčky, nové dveře, nové zárubně, kování, úpravu elektrorozvodů, nový rozvod datových kabelů, přípomocné a manipulační práce, okno v nové ložnici, vybourání zdiva a nosné zabudování nového překladu, zakoupení okna, instalaci parapetu, instalaci okna, usazení, okna odbornou firmou, opravu fasády, venkovní parapet a pronájem lešení, vícenáklady na úpravu koupelen. Žalobci dále požadovali nadstandardní vybavení koupelen, dlažba, obklady, sanita, stavební a elektro přípravu kuchyně, jakož i rozvod elektřiny. K prokázání výše náhrady škody navrhli, aby soud ustanovil znalce za účelem vypracování znaleckého posudku