36 CO 340/2021-261 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I uložil žalované zaplatit žalobkyni z majetkové podstaty dlužníka [jméno] [příjmení] částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení. Výrokem II žalovanou zavázal k odstranění vad v enunciátu specifikovaných nemovitostí způsobem tam uvedeným a výrokem III jí umožnil, aby místo odstranění závad zaplatila žalobci slevu ve výši [částka] odpovídající 25% kupní ceny se zákonným úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení. O nákladech řízení i státu pak rozhodl podle úspěchu ve věci, když výrokem IV rozhodl o povinnosti žalované uhradit žalované na náhradu účelně vynaložených nákladů částku [částka] a na účet tamního soudu [částka]. 2. Rozhodl tak jednak o požadavku žalobce na vrácení části kupní ceny ve výši [částka] zaplacené za movité věci, které mu nebyly po uzavření kupní smlouvy předány, a dále o nároku na odstranění vad kupní smlouvou nabytých nemovitostí, kterého se žalovaná může zprostit zaplacením částky [částka], představující 25% slevu z kupní ceny (alternativa facultas). 3. Vyšel ze zjištění, že usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočka [obec] ze dne [datum], č. j. [insolvenční spisová značka], byl prohlášen úpadek dlužníka [jméno] [příjmení], [datum narození], [IČO], a insolvenčním správcem byla ustanovena žalovaná; následně byl na majetek dlužníka prohlášen konkurs. Žalovaná jako insolvenční správkyně dlužníka v rámci zpeněžení jeho majetkové podstaty nabídla mimo dražbu - prostřednictvím internetové aukce (on-line aukce) – prodej dvou rodinných domů s bazénem a garáží spolu s pozemkem o rozloze 2 374 m2 v obci [obec], okres [okres], a movitými věcmi specifikovanými na stránkách aukce. Obvyklá cena předmětných nemovitostí byla v době zahájení insolvenčního řízení (v prosinci 2014) stanovena soudním znalcem na [částka]. 4. Žalobce zvítězil v aukci nejvyšším podáním [částka] a dne [datum] se žalovanou jako insolvenční správkyní dlužníka uzavřela kupní smlouvu, kterou se dohodli, že žalovaná na něj převede za kupní cenu dosaženou v aukci ([částka]) vlastnické právo k předmětným nemovitostem (pozemku parc. č. st. 64, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – budova [adresa], rodinný dům, pozemku parc. č. st. 343, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – rozestavěná budova, a pozemku parc. [číslo] zahrada, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], obec Lázně Bělohrad) i k movitým věcem specifikovaným v příloze [číslo] kupní smlouvy; ta však nebyla ke smlouvě přiložena. 5. Dále vzal za prokázané, že v článku V odst. 4 smlouvy si účastníci ujednali závazek žalobce převzít nemovitosti a movité věci do pěti dnů ode dne výzvy prodávajícího k jejich převzetí, a rovněž povinnost prodávajícího k jejich převzetí kupujícího vyzvat do 15 dnů ode dne povolení vkladu vlastnického práva k nemovitostem ve prospěch kupujícího. Zároveň kupující (žalobce) prohlásil, že výslovně bere na vědomí, že vše, co je smlouvou prodáváno, je mu prodáváno a předáváno tak, jak stojí a leží (úhrnkem) ve smyslu § 1918 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). 6. V článku V odst. 5 smlouvy pak strany deklarují, že se dohodly na vyloučení (omezení) práv z odpovědnosti za vady předmětu kupní smlouvy. Žalobce prohlašuje, že si nevymiňuje žádnou konkrétní vlastnost nemovitostí a movitých věcí, a žalovaná nenese odpovědnost za to, zda žalobce bude moci nemovitosti a movité věci využít k zamýšlenému účelu. Žalovaná nepřebírá žádnou záruku za jakékoli vlastnosti nemovitostí a movitých věcí, a výslovně pak účastníci prohlašují, že se dohodli na vyloučení odpovědnosti za vady věcí v plném rozsahu. 7. Předmět internetové aukce byl specifikován na stránkách aukčního portálu [právnická osoba] [webová adresa], kde byly nemovitosti inzerovány jako prodej dvou rodinný domů provozovaných jako penzion s bazénem a garáží a pozemkem 2374 m2 v [příjmení] [příjmení], s popisem, že se jedná o rodinný dům s novostavbou rodinného domu, venkovním bazénem a oplocenou vlastní zahradou s posezením v turisticky vyhledávané lokalitě obce Lázně Bělohrad včetně movitého vybavení, kdy aktuální kapacita je 18 lůžek, po dokončení přístavby pak vznikne dalších 5 dvoulůžkových apartmánů, ke komerčnímu pronájmu lze uvažovat i rodinný dům, který je využíván k trvalému bydlení. K nabídce byl přiložen znalecký posudek, výpis z katastru pro [list vlastnictví] a dokument„ Předmět prodeje“ se specifikací movitých a nemovitých věcí, které jsou předmětem prodejní aukce. Prohlídka předmětu aukce byla avizovaná na [datum], 13:00 hod. 8. Žalobce byl zapsán jako vlastník předmětných nemovitostí do katastru nemovitostí dne [datum] s právními účinky ke dni [datum]; zároveň byla vymazána všechna zástavní práva. Elektronickou zprávou (e-mailem) se následující den ([datum]) dotázal žalované na možnost předání předmětů koupě. Žalovaná v odpovědi ze dne [datum] přislíbila dojednání termínu převzetí s tím, že nezbytná je přítomnost původního majitele nemovitosti, kterého již požádala o součinnost. Dne [datum] proběhla schůzka účastníků, při které mělo dojít k předání a převzetí věcí, avšak žalobce je pro jejich nevyhovující stav odmítl převzít. 9. Namítané vady, pro které odmítl [datum] předmět koupě převzít, žalobce popsal v příloze [číslo] k dopisu ze dne [datum]. V říjnu 2016 pak urgoval stanovisko žalované a následně se jí opakovaně prostřednictvím elektronických zpráv dotazoval na stav věci (v březnu [rok], srpnu [rok], listopadu [rok], březnu a dubnu [rok]) a v srpnu [rok] jí rovněž vyzval předžalobní výzvou, aby mu uhradila škodu spočívající v ušlém zisku ve výši [částka], představující ušlé nájemné, a zároveň k řádnému předání věcí ve stavu odpovídajícímu kupní smlouvě nebo poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny ve výši 20 %. 10. E-mailem ze dne [datum] jí sdělil, že očekává její stanovisko, jinak podá žalobu. V srpnu na žádost žalované vyčíslil předpokládané škody a v říjnu 2018 opět urgoval odpověď. 11. Dopisem ze dne [datum], odeslaným dne [datum], sdělil žalované, že mu do téhož dne nebyly řádně předány nemovitosti, nemá od nich klíče, a že si nemovitosti prohlédl na místě opětovně dne [datum] při příležitosti návštěvy soudního znalce. Navrhl žalované smírné řešení věci a zároveň vytkl další vady, které v době prodeje dle žalobce nepochybně existovaly, ale byly skryté: nefunkční jímka s propadlým záklopem v bezprostřední blízkosti přístavby domu [adresa] a s tím související havarijní stav přístupové konstrukce k obytným jednotkám přístavby, zřícení střechy nad vjezdovými vraty, praskliny ve zdech původní části domu [adresa] svědčící o narušené statice, vlhkost zdí – opadávající omítky, plísně, a nestabilní podloží domu [adresa] projevující se nerovnoměrným vyvýšením podlah. K dopisu připojil fotodokumentaci, z níž jsou patrné praskliny ve zdech, dále poškozené stropy uvnitř domu a propadlá jímka (zjištěno z dopisu ze dne [datum] vč. přílohy, tj. fotodokumentace a podací stvrzenky). E-mailem ze dne [datum] požádal žalobce zástupce žalované o zaslání klíčů od nemovitosti na jeho adresu (zjištěno z e-mailu ze dne [datum]). 12. Obvyklou cenu předmětných nemovitostí stanovil v prosinci 2020 soudní znalec na částku [částka]. S ohledem na zjištěné vady, a to i ty, které v době převodu musely být zjevné, ke dni [datum] vyčíslil pouze odborným odhadem slevu ve výši 15 % z kupní ceny, tedy z částky [částka] na [částka]. 13. Uvedená zjištění posoudil zejména dle § [číslo], § [číslo], § 1918, § 2079, § [číslo], § [číslo], § [číslo], § 2121 a § 2129 o. z. a dospěl k následujícím závěrům. Kupní smlouva uzavřená mezi účastníky je platná jen částečně, a to pouze v rozsahu předmětných nemovitostí, když movité věci v ní nebyly dostatečně popsány (příloha s jejich specifikací nebyla ke kupní smlouvě připojena), a ani výkladem nelze dovodit, jaké movité věci měly být předmětem zamýšleného převodu. Jedná se tak o zdánlivé právní jednání dle § 553 o. z., které nebylo způsobilé vyvolat sledovaný právní následek (převod vlastnického práva). Část kupní ceny ve výši [částka], která byla kupní smlouvou určena jako prodejní cena movitých věcí, tak ve smyslu ustanovení § 2991 o. z. představuje bezdůvodné obohacení žalované, které je povinna žalobci z majetkové podstaty dlužníka vydat. Za situace, kdy je v prodlení se zaplacením této částky, uložil jí výrokem I povinnost žalobci tuto částku spolu se zákonným úrokem z prodlení zaplatit. 14. Důvodným shledal i zbylý nárok žalobce na odstranění vad nabytých nemovitostí. V první řadě akcentoval, že z odpovědnosti žalované neplynou žádné výluky, když v případě převodu individuálně určených věcí se nelze odpovědnosti za vady zprostit prostřednictvím převodu věcí„ jak stojí a leží“ (úhrnkem). 15. Rovněž zcela vyloučil i platnost výslovně smluvně ujednaného vyloučení odpovědnosti za vady s tím, že s ohledem na spotřebitelskou povahu jejich závazkového vztah (žalovaný uzavřel smlouvu mimo rámec své podnikatelské činnosti (§ 419 o. z.), žalovaná jak