39 CO 281/2022-82 — Městský soud v Praze

1. Soud prvního stupně napadeným rozsudkem žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobcům částku [částka] spolu s 8,25 % úrokem ročně z této částky od [datum] do zaplacení v třídenní lhůtě od právní moci rozsudku (výrok I), výrokem II uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku [částka] v téže lhůtě k rukám jejich právního zástupce. 2. Takto rozhodl o žalobě, jíž se žalobci domáhali žalované částky na základě dne [datum] uzavřené smlouvy – dohody o zablokování prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] – prodej bytové jednotky [číslo] vymezené v budově [adresa], katastrální území Vinohrady, na adrese [ulice a číslo] v [obec] za dohodnutou kupní cenu. Žalobci vystupovali na místě zájemců a žalovaný byl prodávajícím. V rámci dohody o zablokování prodeje se zavázal spolu se žalobci nejpozději v poslední den trvání blokační dohody ([datum]) uzavřít kupní smlouvu k této nemovitosti. Žalovaný opakovaně sdělil, že z důvodů na jeho straně smlouvu neuzavře. Pro případ, že by z tohoto důvodu nedošlo nejpozději v poslední den trvání blokační lhůty ani k uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní, vznikl žalobcům nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 % hodnoty blokačního poplatku, který činil částku [částka]. Blokační lhůta uplynula dnem [datum] a žalovaný ani jednu ze smluv neuzavřel. Vznikla mu tak povinnost na úhradu žalované částky. Výzvu k jejímu zaplacení obdržel dne [datum]. 3. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby. Uvedl, že dne [datum] uzavřel se společností [právnická osoba], [IČO], zprostředkovatelskou smlouvu na prodej uvedené nemovitosti za [částka]. Makléř jej tak dlouho přesvědčoval, až souhlasil s poklesem ceny na [částka]. Podle žalovaného to však byla pouze obchodní taktika zprostředkovatele byt co nejrychleji prodat a inkasovat provizi. Nepočítal s prodloužením zprostředkovatelské smlouvy, která měla vypršet dne [datum]. Tato okolnost byla stvrzena dodatkem ke smlouvě ze dne [datum] a akceptována dopisem ze dne [datum]. Těsně před uplynutím lhůty makléř žalovanému sdělil, že našel zájemce – žalobce. Ti bez domluvy o podstatných náležitostech kupní smlouvy dne [datum], tedy den po ukončení zprostředkovatelské smlouvy, v jeho sídle podepsali dohodu o zablokování prodeje. Smlouva o zprostředkování prodeje vypršela, proto žalovaný pod nátlakem makléře podepsal novou zprostředkovatelskou smlouvu [číslo] s další šestiměsíční dobou platnosti bez možnosti výpovědi. Poté se žalovaný snažil aktivně o uzavření kupní smlouvy, před uzavřením blokační dohody bylo třeba vyřešit řadu nejasných otázek, to však zprostředkovatel neudělal. Strany neměly dohodnutý způsob úhrady kupní ceny, žalobci nejprve tvrdili, že mají peníze na byt, později se vyjádřili, že chtějí čerpat [anonymizováno] úvěr a ručit kupovanou nemovitostí, což se žalovanému nelíbilo. Byla sporná i forma úhrady, zprostředkovatel zamýšlel, že cena bude uhrazena na jeho účet, žalovaný trval na složení ceny do notářské úschovy. V bytě bydlel, doba odevzdání nemovitosti nebyla odsouhlasena. Podle žalovaného byla blokační dohoda zprostředkovatelem připravena narychlo, o čemž svědčí její nedostatky, například, že blokační dohoda ze dne [datum] se vázala k původní zprostředkovatelské smlouvě [číslo] ukončené dne [datum]. Žalobkyně a) byla uvedena v kolonce II jako prodávající. V části blokační lhůta bylo uvedeno datum [datum]. Žalobci žalovanému nepředložili doklad o solventnosti. Žalovaný měl obavu o ztrátu bytu i peněz. Podle něj zprostředkovatel jednal účelově. Rozhodl se, že nebude jednat pod jeho tlakem a byt žalobcům neprodá. Odůvodnil to tím, že nebylo prokázáno, že by žalobci měli peníze na nákup bytu. Zprostředkovatel zaslal žalovanému návrh kupní smlouvy s výzvou k jejímu uzavření, šlo o formulářový návrh bez doplnění relevantních údajů o způsobu a času platby kupní ceny. Měli-li by žalobci připraveno financování nákupu bytu, návrh by v článku 4 musel obsahovat doplněné údaje. Minimálně by již věděli, od jaké [anonymizováno] budou čerpat úvěr a v jaké lhůtě jsou schopni zaplatit kupní cenu. Platební podmínky nebyly jasné od podpisu blokační dohody. Žalobcům muselo být zřejmé, že žalovaný očekává úhradu kupní ceny z jejich vlastních prostředků složených na účet do notářské úschovy. Nesouhlasil s případným zastavením svého bytu jako jištění úvěru. Bylo pro něj nepřijatelné ujednání v článku 6.4 návrhu kupní smlouvy, neboť v bytě bydlel, jinou možnost bydlení neměl, a proto nemohl souhlasit, že do třiceti dnů po povolení vkladu práva předá byt žalobcům. Proto dne [datum] sdělil zprostředkovateli, že v bytě bydlí, v blokační dohodě chybí informace o datu odevzdání bytu. S poukazem na pandemii koronaviru uvedl, že nemůže jednat pod takovým tlakem a v nejisté době. Poukázal na nesprávně vypracovanou dokumentaci včetně chybné datace a neprofesionální přístup zprostředkovatele. Upozornil i na nejasnosti ohledně podstatných věcí kupní smlouvy, které nebyly domluveny již v blokační dohodě, konkrétně způsob úhrady kupní ceny a platební podmínky. Poukázal i na pochybení v blokační dohodě, vázané na smlouvu [číslo] které skončila platnost dne [datum], v souvislosti s tím zdůraznil, že blokační dohoda má podpis dne [datum] s nesprávně datovanou blokační lhůtou – [datum]. Uzavřel, že nebyly naplněny podmínky článku 3.5 blokační dohody, nedošlo k uzavření kupní smlouvy pouze z důvodů na jeho straně, ale i z důvodů na straně žalobců, neboť objektivně nebylo možno kupní smlouvu uzavřít pro nedojednání obsahu kupní smlouvy. Dále poukázal na nepřiměřenost výše smluvní pokuty s ohledem na charakter zajišťované povinnosti. Zdůraznil, že žalobci neutrpěli škodu ve výši [částka]. Proto dospěje-li soud k oprávněnosti žaloby, navrhoval snížení smluvní pokuty ve smyslu § 2051 občanského zákoníku (dále jen o. z.). 4. Žalobci doplnili, že žalovaný si prodej bytové jednotky na poslední chvíli rozmyslel či chtěl dosáhnout vyšší kupní ceny. Následně pouze účelově hledal důvod vyvázání ze svého závazku. K poukazu na číslo zprostředkovatelské smlouvy uvedli, že je bezpředmětný, neboť smlouva není označena číslem, které je interní. Kupní smlouva byla žalovanému zasílána opakovaně a k jejímu obsahu se mohl vyjádřit. Stejně tak byl žalovaný prokazatelně opakovaně vyzýván, aby předložil souhlas stávajícího zástavního věřitele s uhrazením pohledávky zajištěné jeho zástavním právem či vyčíslení aktuální výše pohledávky spolu s příslušenstvím, naprosto standardně. Smlouva byla připravena v maximálním možném rozsahu. Logicky bylo třeba jeho součinnosti, konkrétně dodání vyčíslení [anonymizováno] prodávajícího ke stávajícímu zástavnímu právu, na jehož základě bylo možno doplnit veškeré částky včetně splatnosti. Žalovaný zůstal po celou dobu nečinný s tím, že smlouvu neuzavře tak jako tak. Před uzavřením smlouvy žádné specifické požadavky nevznesl, ani na takové otázky, jako například na způsob předání nemovitosti či stěhování. Pokud by tak učinil, nepochybně by trval na uvedení těchto věcí přímo do textu blokační dohody. Byl-li tento požadavek pro něj natolik podstatný a jeho porušení představovalo nepřekročitelnou překážku pro uzavření kupní smlouvy, je s podivem, že si svůj požadavek nevymínil právě v blokační dohodě. Kupní cena měla být dle článku XI blokační dohody složena do notářské úschovy. Námitka v tomto smyslu je nepřípadná. Otázka způsobu financování koupě nemovitosti žalobci je nepřiléhavá, navíc dehonestující a nepodložená, nemá oporu ve smlouvě o zprostředkování, s níž žalovaný výslovně souhlasil (článek 5.2 písmeno f/ smlouvy). Asi [anonymizováno] realizovaných prodejů nemovitostí je financována hypotečním úvěrem, navíc sám žalovaný na koupi nemovitosti čerpal hypotéku ve výši [částka], jak plyne z řízení, vedeného u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu pod V [číslo]. 5. Z provedeného dokazování vzal soud prvního stupně za prokázané následující skutečnosti: -) Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni [datum], [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] to, že nemovitost, která měla být realizována, je ve vlastnictví žalovaného. -) Z dodatku [číslo] ke zprostředkovatelské smlouvě k zakázce [číslo] ze dne [datum] to, že smlouva se automaticky neprodlužuje, ale je ukončena k datu [datum]. -) Ze zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum] to, že žalovaný jako zákazník a zprostředkovatel [jméno] [příjmení] (za [právnická osoba]) se dohodli na zprostředkování prodeje předmětné nemovitosti. Jako doporučenou kupní cenu uvedli částku [částka]. Dohodli se i na automatickém prodloužení doby trvání vždy na stejně dlouhou dobu, na jakou byla smlouva původně sjednána. -) Z dohody o zablokování prodeje nemovitosti k zakázce [číslo] ze dne [datum] to, že blokační lhůta uplyne dne [datum]. Blokační poplatek činil [částka], kupní cena nemovitosti [částka], účastníky smlouvy byli jako prodávající žalovaný a jako zájemci žalobci. Byla uvedena adresa nemovitosti, byly sjednány smluvní pokuty. Článek VIII – 1. 1. vymezoval předmět dohody, v bodě 2.1 se prodávající a zájem