53 CO 363/2022-239 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně od [datum] do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši [částka] (výrok I.), žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení a z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení (výrok II.) a dále rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve [částka] (výrok III.). 2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobkyně domáhá žalované částky z titulu smlouvy o nájmu nemovitosti ze dne [datum] (dále jen„ nájemní smlouva“) s odůvodněním, že žalobkyně během trvání nájmu provedla se souhlasem žalované stavební úpravy budovy, které vedly k jejímu technickému zhodnocení ve výši [částka] (po započtení pohledávky žalované), přičemž touto žalobou žalobkyně uplatňuje jeho část ve výši [částka]. 3. Žalovaná nárok neuznala, neboť se žalobkyní uzavřela dne [datum] dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu nemovitosti. V něm bylo dohodnuto, že žalovaná uhradí žalobkyni částku [částka] a DPH jako náhradu za provedení stavebních úprav předmětu nájmu. Touto částkou považuje žalovaná veškeré pohledávky žalobkyně za vypořádané. Žalovaná dále uplatnila ve smyslu § 97 odst. 1 o. s. ř. proti žalobkyni vzájemným návrhem svoji pohledávku v celkové výši [částka] včetně DPH s příslušenstvím z titulu neuhrazeného nájemného podle nájemní smlouvy za období únor 2018 až říjen 2018. 4. Soud prvního stupně na základě nesporných skutečností a provedených důkazů dospěl ke skutkovým zjištěním, která popsal v odůvodnění přezkoumávaného rozsudku (bod 4. až 9.), přičemž se vypořádal i s tím, proč neprováděl další dokazování, resp. proč z některých důkazů nevycházel. Odvolací soud na tato skutková zjištění v plném rozsahu odkazuje. 5. Soud prvního stupně s ohledem na [ustanovení pr. předpisu]“) aplikoval ve vztahu k nájmu ustanovení tohoto zákona. Po citaci § 1987 odst. 1, 2, [ustanovení pr. předpisu] měl za podstatné, že technické zhodnocení bylo provedeno se souhlasem žalované jakožto pronajímatele. Nepřisvědčil námitce žalované, že technické zhodnocení bylo vypořádáno dodatkem [číslo] jelikož z textu tohoto dodatku celkové vypořádání technického zhodnocení neplyne. Naopak z něj vyplývá částečné vypořádání a v kontextu faktury [číslo] je zřejmé, že se jedná o vypořádání prací na fasádním plášti. Z faktur dodavatelů a dalších listin (bod 9. rozsudku) vyplývá, že byly provedeny i jiné práce než práce na fasádě. Jedná se například o práce v interiéru, schodišti, rampě apod. Vzhledem k tomu, že z těchto listin vyplývá, že byly práce minimálně v těchto částech budovy provedeny a znalec neshledává předražení těchto prací, měl prvostupňový soud při aplikaci metodiky výpočtu podle znaleckého posudku za prokázaný vznik technického zhodnocení. Soud prvního stupně přitom odkázal i na přílohu znaleckého posudku – účetní deník, ze kterého je patrné, že uvedené faktury byly do účetnictví žalobkyně zahrnuty důvodně a znalec z nich správně mohl vycházet. Navíc se jedná o faktury od více dodavatelů. Výše technického zhodnocení minimálně za práce v interiéru, schodišti a rampě přesahuje žalovanou část tohoto zhodnocení. Co do žalované částky tak shledal žalobu důvodnou. 6. K otázce zápočtu pohledávky na nájemném vůči technickému zhodnocení soud prvního stupně uvedl, že k započtení nemohlo dojít, neboť z výzvy k úhradě ze dne [datum] nezjistil určitý úkon započtení. Žalobkyně nikterak neidentifikovala pohledávky na nájemném, bez uvedení konkrétních měsíců a dlužného nájemného za jednotlivé měsíce nelze zápočet uznat. Navíc výši technického zhodnocení v dané době považuje za pohledávku nejistou a neurčitou, a tedy nezpůsobilou k započtení ve smyslu § 1987 o. z., když se jedná o pohledávku závislou na znaleckém ocenění a i z komunikace mezi stranami vyplývá, že byly různé dohady o výši technického zhodnocení, navyšování pohledávek za nájemné a možném započítávání. Prvostupňový soud poté uzavřel, že se účastníkům listinnými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě a ve vzájemném návrhu. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. 7. Proti výroku II. a III. rozsudku podala žalobkyně odvolání. Namítala, že soud prvního stupně sice přiznal žalované požadovanou částku na vypořádání technického zhodnocení se závěry, že nárok žalobkyně přesahuje žalovanou částku, avšak současně plně vyhověl i vzájemnému návrhu žalované na dlužném nájemném. Nezohlednil tak jednostranný zápočet, který žalobkyně provedla výzvou k úhradě ze dne [datum]. Při posouzení zápočtu jako neurčitého nevzal v úvahu úmysl žalobkyně započítat svoji pohledávku proti pohledávce žalované z titulu dlužného nájemného, ačkoliv tento úmysl byl žalované znám, jak plyne z odpovědi žalované ze dne [datum] a poukázala přitom na § 556 o. z. Žalovaná navíc neurčitost nenamítala a ani se řádně nedovolala relativní neplatnosti jednostranného zápočtu. Nárok žalované odpovídající dlužnému nájemnému zanikl v důsledku jednostranného zápočtu, a proto neměl být žalované přiznán. Nesprávný je i závěr, že pohledávka žalobkyně z titulu nároku na vypořádání technického zhodnocení byla v rozhodné době pohledávkou nejistou a neurčitou, a tedy nezpůsobilou k započtení. Obě pohledávky, které žalobkyně zahrnula do jednostranného zápočtu, mají svůj základ v nájemní smlouvě, a proto odpovídá spravedlivému uspořádání mezi účastníky, aby uvedené pohledávky byly vzájemně započitatelné. Výše pohledávky žalobkyně byla stanovena na základě znaleckého posudku a i jednostranný zápočet z něj vycházel. Rovněž soud prvního stupně vycházel ze závěrů tohoto posudku, přičemž současně uzavřel, že nárok žalobkyně přesahuje žalovanou částku. Odkázala na konstantní judikaturu ohledně výkladu právního jednání a započtení a navrhla, aby odvolací soud napadený výrok II. rozsudku změnil tak, že se vzájemný návrh žalované zamítá a přiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení. V doplnění odvolání žalobkyně s poukazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] doplnila odvolací důvod o § 205 odst. 2 písm. f) o. s. ř., opírající se o skutečnost, že po vydání napadeného rozsudku žalobkyně učinila jednostranný hmotněprávní úkon směřující k započtení své pohledávky proti vymáhané pohledávce přiznané žalované výrokem II. rozsudku. Přestože nesouhlasí se závěry prvostupňového soudu, že jednostranný zápočet ze dne [datum] je neurčitý, provedla žalobkyně z opatrnosti jednostranný zápočet dne [datum], který byl doručen žalované dne [datum], v němž pohledávku na nájemném identifikovala zcela vyčerpávajícím způsobem. Vzhledem k tomu, že důvod vzniku, výše i splatnost pohledávky užité žalobkyní v aktuálním zápočtu byly prokázány již v řízení před soudem prvního stupně, nejedná se o nepřípustné uplatnění nových skutečností. 8. Proti výroku I. a III. rozsudku podala odvolání žalovaná. Nepopírá sice, že došlo k částečnému zhodnocení předmětné nemovitosti za dobu trvání smlouvy na náklady žalobkyně, avšak žalovaná poskytla souhlas ke změnám provedeným nejpozději do [datum], kdy došlo k uzavření dodatku [číslo]. Žalovaná má za to, že vzhledem k absenci jejího souhlasu k úpravám předmětné nemovitosti v rozsahu změn, ke kterým nedala souhlas a které sloužily výlučně k účelům nájemce, žalobkyni právo nesvědčí. Všechny úpravy provedené po [datum] nemají a nemohou mít žádnou využitelnost pro žalovanou jakožto vlastníka nemovitosti či pro dalšího nájemce z hlediska jejich charakteru. Tím se soud prvního stupně dostatečně nezabýval. Přestože účastníci navrhli provedení celé řady významných důkazů, včetně výslechu konkrétních fyzických osob, soud prvního stupně tyto důkazní návrhy zcela přehlédl. Soud prvního stupně pak nehodnotí nikterak obsah zcela klíčové emailové zprávy ze dne [datum]. Rozhodl tak bez opory v důkazech a jeho rozhodnutí lze označit za velmi předčasné. Navrhla, aby odvolací soud změnil napadený výrok I. tak, že se žaloba žalobkyně zamítá a přiznal žalované náhradu nákladů řízení, případně napadený rozsudek zrušil. 9. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání žalované nesouhlasila s tvrzením žalované, že neposkytla souhlas k úpravám nemovitosti, resp. že poskytla souhlas pouze ke změnám provedeným nejpozději do dne [datum], kdy byl uzavřen dodatek [číslo]. Zdůraznila, že žalovaná souhlasila se všemi úpravami za celé období nájmu. Většina úprav navíc proběhla v období bezprostředně navazujícím na uzavření nájemní smlouvy, když žalobkyně upravovala pronajaté prostory pro účely svého podnikání, tj. v letech 2010 až 2012. Technické zhodnocení předmětu nájmu k datu ukončení nájmu d