55 CO 296/2022-72 — Městský soud v Praze

1. Žalovaný podal včasné odvolání proti rozsudku, kterým mu soud I. stupně uložil vyklidit blíže specifikovaný byt v [obec a číslo], [ulice a číslo] a zaplatit žalobci [částka] na nákladech řízení. 2. Namítal, že uzavření nájemní smlouvy mezi ním a žalobcem předcházelo uzavření dohody o výměně bytů odsouhlasené předchůdcem žalobce. Nejednalo se tedy o uzavření nové nájemní smlouvy, když žalovaný vstoupil do práv a závazků původní nájemnice, které svědčilo právo nájmu na dobu neurčitou. Proto nebylo namístě aplikovat § 27 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb. Závěr, že při realizaci legální výměny bytů jde o nástup do nájemního práva právního předchůdce (účastníka výměny) učinil již nejvyšší soud pod sp. zn. 20 Cdo 1230/99 publikovaný jako R 7/2002 sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek. 3. Pokud by soud přesto shledal, že k cesi nedošlo, je nesprávný názor o neplatnosti uzavřené nájemní smlouvy, jelikož tato obsahuje ujednání o délce nájmu. Soud mohl maximálně uzavřít, že tato doba nemohla přesáhnout 8 let. Pak by nájem zanikl [datum], a jelikož žalovaný byl v dobré víře, že nájem trvá a žalobce s ním nadále jednal jako s nájemcem, počala téhož dne ve smyslu § 2238 o. z., běžet 3letá lhůta pro„ vydržení nájmu“, resp. vznik nové nájemní smlouvy nejméně na nových 8 let. 4. Konečně brojil proti nákladovému výroku s tím, že tvrdil, že mu nebyla doručena předžalobní výzva. Její doručení nebylo prokázáno a dle zprávy pošty není zásilka evidována. Soud také vyzval účastníky k pokusu o smírné řešení, avšak žalobce se o smír nepokusil a soudu výsledek nesdělil. Žalovaný se o usnesení dozvěděl až [datum]. Do jednání s žalobcem by přitom vstoupil, jelikož má odpojeny (žalobcem) dodávky vody a energií. Navrhl rozsudek změnit tak, že žaloba bude zamítnuta a náhrada nákladů přiznána žalovanému. 5. Žalobce navrhl rozsudek jako správný potvrdit. Nájemní smlouva byla sjednána [datum] za účinnosti zákona č. 219/2000 Sb., který umožňoval sjednávat nájem nejdéle na 8 let. Tomu smlouva neodpovídá tudíž je absolutně neplatná. Platby žalovaného odpovídají náhradě za bezdůvodné obohacení, které mu užíváním bytu vzniká. 6. Odvolací soud přezkoumal rozsudek dle §§ 212, § 212a o. s. ř. a shledal rozsudek ve výroku správným, byť zčásti na základě jiného právního posouzení. 7. Vycházel převážně ze skutkových zjištění učiněných z obsahu spisu soudem I. stupně. Žalovaný v odvolání přichází s řadou skutkových tvrzení, která v řízení před soudem I. stupně neuplatnil a ke kterým nelze již v odvolacím řízení dle § 213 odst. 5 přihlížet. 8. Soud I. stupně totiž žalovanému zaslal výzvu k vyjádření se k žalobě i výzvu, aby sdělil, zda souhlasí s rozhodnutím bez jednání, s tím, že pokud se nevyjádří, bude mít soud za to, že s rozhodnutím bez jednání souhlasí. Tuto výzvu mu zaslal v souladu se zákonem (§46b písm. a/ o. s. ř.) na adresu trvalého pobytu, což je adresa předmětného bytu, žalovaný si ji nevyzvedl a byla doručena dle § 49 odst. 4 o. s. ř. uplynutím stanovené doby 10 dnů od uložení. Žalovaný na výzvu nereagoval a soud proto rozhodl bez nařízení jednání. 9. Soud I. stupně proto vycházel jen z listinných důkazů ve spisu a žalovaný se zbavil možnosti uplatňovat v řízení před ním svá skutková tvrzení a důkazy k nim. Vzhledem k tomu se zbavil i možnosti být soudem poučen (dle § 119a o. s. ř.) o tom, že skutečnosti nebo důkazy, které nebyly uplatněny před soudem I. stupně nejsou přípustným odvolacím důvodem, nejde-li o výjimky uvedené v § 205a o. s. ř. 10. V důsledku toho nemohl odvolací soud přihlédnout k nově uplatněným skutkovým tvrzením odvolatele. Výjimkou ovšem je tvrzení, že ve skutečnosti se žalovaný stal nájemcem bytu na základě schválené a realizované dohody o výměně bytů s původní nájemkyní p. [příjmení]. Tato skutečnost totiž vyplývá přímo z textu čl. III. bodu 4. předmětné nájemní smlouvy mezi účastníky, ze které vycházel již soud I. stupně. 11. Jak odvolatel správně uvádí, v případě schválené a realizované dohody o výměně bytů za účinnosti občanského zákoníku č. 60/64 Sb. docházelo k nástupnictví do práva nájmu dosavadního nájemce, aniž by bylo třeba uzavírat novou nájemní smlouvu (šlo jen o změnu nájemce). V tomto směru odvolatel správně poukázal na judikaturu. Z toho plyne, že úvahy soudu I. stupně o neplatnosti uzavřené nájemní smlouvy z důvodu neuvedení doby nájmu (pozn.: doba nájmu přitom byla ve smlouvě uvedena) nejsou správné, ale ani významné. Předmětná smlouva nemohla způsobit vznik nájemního práva žalovaného, jelikož realizací schválené dohody o výměně bytů žalovaný vstoupil do nájemního práva původní nájemnice (namísto ní). V tomto směru tedy nebylo možno uzavřít platnou nájemní smlouvu duplicitně. To zároveň nebránilo pronajímateli a nájemci, aby takto deklarovali existencí nájmu a aby se případě dohodli (odlišně od původní úpravy) na některých změnách nájemního vztahu (např. pokud jde o úhrady na užívání bytu či za služby apod.). 12. S ohledem na okolnost, že předmětem nájmu byla část nemovitosti ve vlastnictví České republiky, se kterou hospodařila státní příspěvková organizace, i na nájemní smlouvu uzavřenou s předchůdkyní žalovaného dopadala úprava § 27 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb. Tudíž takový nájemní vztah mohl být uzavřen nejvýše na dobu 8 let (s případnou možností prodloužení, o níž ovšem žalovaný ničeho neuvádí). Je tedy třeba uzavřít, že doba nájmu bytu svědčící žalovanému musela uplynout nejpozději 8 let po vstupu do nájemního vztahu namísto původní nájemnice – to za předpokladu, že uvedenou nájemní smlouvou mínily strany dojednat prodloužení dosavadní doby trvání nájmu o 8 let – jinak skončila ještě dříve v závislosti na tom, kdy začala běžet osmiletá doby původní nájemnice. 13. Soud I. stupně tedy správně uzavřel, že nájemní právo žalovaného k předmětnému bytu zaniklo. Dovolává-li se žalovaný ust. § 2238 o. z., nejde o argumentaci důvodnou. Uvedené ustanovení především dopadá na jinou situaci než v této věci, konkrétně na situaci, kdy je nájemce po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu. Půjde především o situaci, kdy byla uzavřena neplatná nájemní smlouva a podle ní (v dobré víře) po stanovenou dobu plněno, anebo i o jinou situaci tomu podobnou. Žalovaný však jednak netvrdil ničeho o tom, zda, kdy a jak byt užíval, jednak nemohl být bez dalšího v dobré víře, neboť neznalost zákona dobrou víru nezakládá a neuvedl také nic o tom, jaké informace měl o době nájmu původní nájemnice popř., jak si je ověřil. V tomto směru se fakticky dovolává toliko vlastní nedbalosti. 14. Odvolací soud zvažoval i to, zda se nemohlo nájemní právo žalovaného prodloužit podle ust. § 2285 o. z., podle něhož dojde k prodloužení skončeného nájmu o dobu maximálně 2 let, pokud nájemce pokračuje v užívání i po uplynutí doby nájmu alespoň 3 měsíce, aniž by jej v tu dobu pronajímatel vyzval k opuštění bytu. Jakkoli žalovaný o užívání nic netvrdí, jak výše již uvedeno, z hlediska lhůt by šlo opět o právo zaniklé. Pokud totiž by mu svědčila teoreticky nejdelší možná doba nájmu do [datum], mohl by se nájem prodloužit při splnění dalších podmínek do [datum] a poté do [datum], přičemž následovala výzva žalobce k opuštění bytu z [datum] učiněná v tříměsíční lhůtě. 15. Soud I. stupně tedy správně uzavřel, že žalovanému žádný právní důvod k užívání bytu nesvědčí a žaloba na vyklizení je důvodná. Správně bylo rozhodnuto i o nákladech řízení. Odeslání předžalobní výzvy prostřednictvím držitele poštovní licence bylo doloženo, a to na adresu trvalého pobytu žalovaného totožnou s adresou předmětného bytu. Okolnost, že žalovaný tvrdí faktické nedoručení, není významná, podstatné je, že se zásilka dostala do jeho disposice. To, že jí nepřevzal, jak tvrdí, jde v takovém případě k jeho tíži. Stejně tak okolnost, že Česká pošta po cca 1 ¾ roce již zásilku neeviduje. Význam tu nemá ani okolnost, že se soud pokusil vést strany ke smíru, jelikož k němu nedošlo. 16. Proto odvolací soud rozsudek dle § 219 o. s. ř. potvrdil. 17. Jelikož byl žalobce úspěšný i v odvolacím řízení, uložil soud žalovanému povinnost nahradit mu náklady právního zastoupení sestávající z odměny advokáta za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast u jednání) po [částka] a 2 paušálních náhrad hotových výdajů po [částka].