55 CO 401/2021-791 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně výrokem I. určil, že nájemné v místě a čase obvyklé ke dni [datum] za byt [číslo] o rozloze 46,58 m² (1+0 ve třetím nadzemním podlaží domu [adresa], nacházejícím se na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Vinohrady, obec Praha, část obce Vinohrady) činí [částka] měsíčně, výrokem III. určil v místě a čase obvyklé nájemné pro žalovanou ke stejnému bytu ke dni [datum] ve ve výši [částka] měsíčně. Výroky II., IV. soud částečně žalobu zamítl ke dni [datum] v rozsahu rozdílu mezi žalobkyní požadovaným nájemným [částka] a částkou určenou soudem ve výši [částka], tedy v rozsahu [částka] měsíčně a dále ke dni [datum] ve výši rozdílu mezi požadovaným nájemným [částka] a částkou určenou soudem [částka] měsíčně, tedy v rozsahu částky [částka] měsíčně. Výrokem V. soud I. stupně uložil žalované povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši [částka] k rukám právního zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci rozsudku. Výrokem VI. soud stanovil povinnost žalované zaplatit českému státu náhradu nákladů řízení s tím, že o výši nákladů řízení státu bude rozhodnuto samostatným usnesením. 2. Soud I. stupně ve věci rozhodoval za situace, kdy jeho předchozí rozhodnutí ve věci samé vyhlášené formou rozsudku ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 21 C 24/2013-285 ve spojení s usnesením z [datum rozhodnutí], č. j. 21 C 24/2013-322, potvrzené rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 55 Co 315, [číslo] bylo zrušeno (včetně rozhodnutí odvolacího soudu) rozsudkem Nejvyššího soudu České republiky ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 26 Cdo 2225/2018-445). 3. Soud I. stupně provedl dokazování k otázce v místě a čase obvyklého nájemného u bytu užívaného žalovanou, provedl důkaz znaleckým posudkem zpracovaným znaleckým ústavem [právnická osoba], provedl místní šetření v bytě a dále nechal zpracovat další znalecký posudek znaleckým ústavem [právnická osoba] a následně vyslechl zpracovatele tohoto posudku Ing. [jméno] [příjmení] [jméno]. Po vyhodnocení všech provedených důkazů soud dovodil, že žaloba na určení výše obvyklého nájemného byla žalobkyní podána důvodně s tím, že je třeba ledna 2016 stanovit nájemné ve vyšší míře, než bylo naposledy stanoveno v roce 2012, za tehdy existující regulace výše nájemného, avšak, nikoliv v částkách požadovaných žalobkyní v obdobích od zahájení řízení tedy ke dni [datum] a ke dni [datum]. 4. K částce [částka] [anonymizováno] ke dni zahájení řízení jako výši obvyklého nájemného za předmětný byt soud dospěl tak, když výši nájemného stanoveného znaleckým ústavem s poukazem na ustanovení § 136 o. s. ř. ponížil o 10 % a zohlednil to, že žalovaná vytvořila v bytě koupelnu se sociálním zařízením a vytvořila prostor pro kuchyňský kout. Současně se soud vypořádal s argumentací žalobkyně, dle níž nebyly důvody, aby nájemné nebylo od roku [rok] zvyšováno z částky [částka] měsíčně (platné k [datum]) s tím, že i při zohlednění všech specifik bytu je nepřiměřeně nízké, když se jedná o byt o rozloze asi 50 m² v blízkosti metra, v lokalitě centra [obec]. Jestliže žalobkyně argumentovala tím, že jí bylo přislíbeno předchozím vlastníkem bytu nezvyšování nájemného v osmdesátých letech, tak taková argumentace není důvodná a sama žalovaná akceptovala postupné zvyšování nájemného až do roku [rok]. Soud akceptoval argumentaci znaleckého ústavu [právnická osoba], který se zabýval podrobně námitkami žalované ohledně umístění bytu, existenci hudebního klubu v suterénu domu, vycházel i z akustického měření hlučnosti v domě. 5. Obvodní soud rovněž vzal v úvahu i vyžádané podklady úřadu Městské části [obec a číslo] ohledně nájmu bytu ve vlastnictví Městské části [obec a číslo], přičemž dovodil, že u nájemného obecních bytů se jedná o poněkud odlišnou situaci, než při stanovení nájemného u bytů v privátním vlastnictví. 6. Dále se soud zabýval určením výše nájemného k [datum] s ohledem na rozšíření žaloby ze strany žalobkyně, která byla soudem připuštěna. Za toto období soud určil obvyklé nájemné stanovené znaleckým ústavem [právnická osoba], snížené o 10 %, tedy po zaokrouhlení na částku [částka]. Nad rámec těchto částek soud I. stupně výrokem II., IV. žalobu částečně zamítl, o nákladech řízení před soudem I. stupně a soudem odvolacím i dovolacím rozhodl postupem dle § 142 odst. 3 o. s. ř. a o nákladech státu dle § 148 odst. 1 o. s. ř. 7. Proti vyhovujícím výrokům a nákladovým výrokům podala žalovaná včas odvolání, v němž poukázala na to, že v evidenčních listech k bytu bylo uvedeno, že jde o byt se sníženou kvalitou, k čemuž soud I. stupně nedostatečně přihlédl. Poukázala na dohodu uzavřenou mezi bývalým OPBH v [obec a číslo] a žalovanou [datum], která obsahovala povinnost státní organizace nahradit žalované zhodnocení bytu s tím, že nájemné za byt nebude dále zvyšováno. 8. Dále žalovaná své odvolání doplnila a uvedla, že soud nebyl oprávněn zvýšit nájemné k [datum], když návrh na zvýšení nájemného nebyl žalované doručen a nesouhlasila ani s postupem dle ustanovení § 136 o. s. ř., když dle jeho názoru volnou úvahu pro stanovení obvyklého nájemného obvodní soud nedostatečně zdůvodnil. Dále nesouhlasila s výší přiznaných nákladů řízení, když řada úkonů nebyla účelně vynaložena. Navrhla, aby v odvolacím řízení byl napadený rozsudek zrušen a věc vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení. 9. K odvolání žalované se žalobkyně písemně vyjádřila. Poukázala na to, že řízení trvá od roku [rok] a dokazování bylo velmi podrobné a obsáhlé a obvodní soud se vypořádal s veškerými námitkami žalované. Žalovaná respektovala postupné zvyšování nájemného až do roku [rok] s tím, že právní předpisy umožnily od roku 2013 sjednat nájemné na obvyklé tržní úrovni, což byl postup, s nímž se žalovaná nesmířila. Proto bylo ze strany žalobkyně jako pronajímatele nutno v roce [rok] podat návrh na určení výše obvyklého nájemného. Navrhla, aby v napadených výrocích byl napadený rozsudek potvrzen a žalobkyni přiznány náklady odvolacího řízení. 10. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu I. stupně v rozsahu napadených výroků I., III., V., VI., četně řízení, které jeho vydání předcházelo dle § 212, § 212a odst. 1, 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání proti výrokům o věci samé není důvodné. Důvodným zčásti shledal odvolání pouze ve vztahu k výroku V. rozsudku o nákladech řízení mezi účastníky. 11. Dle ustanovení § 696 odst. 2 občanského zákoníku [účinnost] nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Nesdělil-li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu. 12. Soud I. stupně ve věci provedl velmi podrobné dokazování k otázce určení obvyklé výše nájemného za situace, kdy mezi účastníky nájemního vztahu prokazatelně nedošlo k dohodě a vzal v úvahu argumentaci dovolacího soudu obsaženou ve zrušujícím rozhodnutí z [datum]. V té nejvyšší soud odkázal zejména svoji předchozí judikaturu (rozsudek sp. zn. 26 Cdo 4494/2015). Dovolací soud uvedl, že předchozí rozhodnutí soudu I. stupně i soudu odvolacího bylo chybné v tom směru, že soudy vycházely ze současného stavu po úpravách uskutečněných se souhlasem pronajímatele žalovanou, nicméně dle rozhodovací praxe dovolacího soudu tyto úpravy při výpočtu obvyklého nájemného nelze brát v úvahu. 13. K otázce výše nájemného soud nechal zpracovat dva posudky znaleckými ústavy, které korigoval výše uvedeným způsobem a částečně výši nájemného těmito posudky zjištěnou snížil dle své úvahy postupem dle § 136 o. s. ř. Taková situace je možná za situace, kdy je nárok prokázán co do svého právního základu a je obtížné zjistit výši nároku. Jde tedy o posouzení skutkové. Judikatura ukládá soudu takový postup řádně odůvodnit, což obvodní soud v odůvodnění napadeného rozhodnutí učinil. Vzal v úvahu i rozhodovací praxi nejvyššího soudu v řešení této otázky (26 Cdo 3574/2018, 26 Cdo 2906/2015, 26 Cdo 3923/2015, 26 Cdo 261/2015) i rozhodnutími odvolacích soudů (například rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové sp. zn. 19 Co 204/2014 za něhož v řízení o určení výše nájemného soudem není žalující strana vázána předchozím návrhem učiněným nájemci a v žalobě se může od návrhu odchýlit). 14. Předpoklady pro určení obvyklého nájemného - jak bylo shora uvedeno - byly naplněny, a to i ke dni [datum], kdy návrh na rozšíření žaloby byl žalované doručen. K otázce a námitce žalované, že soudy nebyly oprávněny nájemné zvyšovat s odkazem na dohodu uzavřenou ke dni [datum] lze pouze doplnit, že ta zavazovala účastníky této dohody, tedy bývalý Obvodní podnik bytového hospodářství v [obec a číslo], a nikoliv další pronajímatele bytu. Skutečnost, že si žalovaná byla této situace vědoma, plyne i z toho, že akceptovala další zvyšování tzv. regulovaného nájemného po roce 1989 až do roku