15 Co 243/2024-139 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku ve výši 150 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 24. 11. 2021 do zaplacení ve výši 8,5 % p.a. (výrok I.), a povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 100 198,50 Kč, k rukám právního zástupce žalobce (výrok II.). Výrokem III. uložil žalované povinnost zaplatit České republice prostřednictvím Obvodního soudu pro , adresa, na náhradě nákladů řízení částku, 1 541 Kč.2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce domáhal po žalované zaplacení uvedené částky z titulu bezdůvodného obohacení. Podle skutkových tvrzení se jednalo o Blokační úhradu vyplacenou žalované na základě Dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne 02.11.2020 (dále jen „Dohoda , název, “), kdy předmětem Dohody bylo realitní zprostředkování koupě nemovitých věcí v obci , název, , katastrálním území , adresa, , zapsaných na LV č. , číslo, . V Dohodě , název, byla sjednána tzv. Blokační úhrada v částce ve výši 150 000 Kč (dále jen „Blokační úhrada“), kterou žalobce uhradil při podpisu Dohody , název, v hotovosti. Po podpisu Dohody , název, a složení částky Blokační úhrady žalobce zjistil, že nebude schopen financovat kupní cenu předmětných nemovitých věcí. Dohoda , název, byla uzavřena na dobu určitou do 02.02.2021. Dle článku 2.1. Dohody , název, , měla být Blokační úhrada buď (a) započtena na kupní cenu předmětných nemovitých věcí, nebo (b) měla být vrácena žalobci. Dne 28.01.2021 účastníci podepsali Dohodu o ukončení smlouvy a finančním vypořádání (dále jen „Dohoda o narovnání“), dle které došlo k ukončení Dohody , název, . Žalovaná si měla uhrazenou Blokační úhradu v plné výši ponechat, údajně jako smluvní pokutu dle ujednání čl. 4.2. Dohody , název, , na jejíž úhradu měla mít dle svého názoru nárok. Žalobce předloženou Dohodu o narovnání podepsal, měl obavy z problémů, které by mu snad měly ze strany žalovaného hrozit, a jednak proto, že jako spotřebitel neuměl obsah dohody posoudit, resp. dohlédnout důsledky svého podpisu. Dohodou o narovnání se žalovaná zjevně pokusila legalizovat neplatné ujednání Dohody , název, , jde o postup contra legem, neboť jde o obcházení zákona. Žalovaná je povinna plnění, které inkasovala jako Blokační úhradu dle ukončené Dohody , název, , žalobci vrátit.3. Žalovaná žalobu považovala za nedůvodnou, neboť žalobce porušil povinnost, když svým jednáním jednoznačně zprostředkovatelskou činnost zmařil, čímž žalovanému vznikl v souladu s ujednáním čl. IV odst. 4.2 Smlouvy , název, nárok na smluvní pokutu ve výši 150 000 Kč. Jelikož si byl žalobce vědom svého pochybení, po vzájemné domluvě s žalovanou, uzavřel dne 28. 01. 2021 Dohodu o narovnání. Na základě této dohody došlo k ukončení Smlouvy , název, , přičemž došlo také k vypořádání složené Blokační úhrady, která propadla ve prospěch žalované na úhradu smluvní pokuty.4. Na základě výsledků provedeného dokazování a nesporných tvrzení účastníků, vyšel soud prvního stupně zejména z následujících skutkových zjištění: Žalobce uzavřel dne 02.11.2020 s žalovanou, zastoupenou pověřeným realitním makléřem, panem , jméno FO, , formulářovou Dohodu o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb („Dohoda , název, “), č. , číslo, , ev. č. zakázky , číslo, . Předmětem Dohody , název, bylo realitní zprostředkování koupě nemovitých věcí v obci , název, , katastrálním území , adresa, , zapsaných na listu vlastnictví č. , číslo, . Žalobce se na základě ujednání čl. I. odst. 1.4 zavázal mimo jiné na výzvu žalovaného poskytnout veškerou součinnost potřebnou k převodu předmětné nemovitosti, jednat o podmínkách kupní smlouvy, dostavovat se na naplánované schůzky, a především nemařit zprostředkovatelskou činnost. Tato povinnost byla v čl. IV odst. 4.2 utvrzena smluvní pokutou ve výši 150 000 Kč. Současně byla sjednána tzv. Blokační úhrada v částce ve výši 150 000 Kč, která byla žalobcem uhrazena v plné výši při podpisu Dohody , název, (v hotovosti dle příjmového daňového dokladu, ze dne 02. 11. 2020). Dle ujednání článku 2.1. věty druhé, měla být Blokační úhrada užita tak, že měla být započtena na kupní cenu předmětných nemovitých věcí nebo měla být vrácena žalobci. Dne 24. 11. 2020 byla mezi žalobcem a žalovanou sjednána další Dohoda o zprostředkování na základě, které byl sjednán prodej nemovitosti žalobce v , adresa, . Žalobce a žalovaná uzavřeli dne 28. 01. 2021 Dohodu o ukončení smlouvy a finančním vypořádání („Dohoda o narovnání“), jejíž čl. I. odst. 5 zní: „Smluvní strany dále prohlašují, že zprostředkovaná kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně Zájemce, jelikož ten nedostál své povinnosti poskytovat potřebnou součinnost za účelem uzavření kupní smlouvy, čímž Zprostředkovateli vznikl nárok na uhrazení smluvní pokuty Zájemcem dle ustanovení čl. IV. odst. 4. 2. Smlouvy, a to ve výši blokační úhrady tj. 150 000 Kč.“. Čl. II. odst. 1. zní: „Smluvní strany se dohodly, že si zprostředkovatel ponechá blokační úhradu ve výši , částka, jakožto smluvní pokutu v souladu s ustanovením čl. IV. odst. 4.2 Smlouvy“. Čl. II. odst. 2. zní: „Uzavřením této dohody zanikají veškeré závazky smluvních stran vyplývající ze Smlouvy a jsou nahrazeny novými závazky, které vyplývají z této dohody. Účastníci této dohody prohlašují, že tímto jsou jejich vzájemné vztahy zcela vyjasněny a nemají a ani nebudou mít vůči sobě v souvislosti s uzavřenou Smlouvou žádných dalších nároků.“ Dle inzerátu na prodej nemovitosti , název, , byl stav objektu uváděn jako dobrý. Žalobce v písemném Čestném prohlášení ze dne 21.11.2023 uvedl, že po prohlídce nemovitosti , název, podepsal Dohodu , název, , ale následně po konzultaci s odborníky zjistil nevhodný technický stav této nemovitosti. Sdělil realitnímu makléři, že od koupě ustupuje, sdělil mu důvody a požadoval vrácení Blokační úhrady. Realitní makléř akceptoval ukončení zájmu o dům s tím, že zálohu vrátí, pokud mu žalobce dá exkluzivní zastoupení prodeje chaty s pozemkem. Žalobce realitnímu makléři vše podepsal a tehdy mu musel makléř podstrčit mezi množstvím listin přípis, že se vzdává Blokační úhrady. Po skončení prodeje žalobce realitního makléře , jméno FO, kontaktoval, a ten jej odkázal na vedení realitní kanceláře. Žalobce požádal o vrácení blokační zálohy. Dostal odpověď, že je vše v pořádku a nic mu nevrátí. , jméno FO, , realitní makléř žalované v demisi, potvrdil uzavření Dohody , název, , aniž však byl žalobce dostatečně informován o rozsahu nutných oprav na prodávané nemovitosti. Současně svědek potvrdil, že důvodem pro ukončení zájmu o koupi nemovitosti , název, ze strany žalobce byl rozsah a náklady rekonstrukce nemovitosti , název, . Dal k podpisu žalobci Dohodu o narovnání, důvod, proč nebyla vrácena blokační úhrada žalobci, a z jakého důvodu vznikl žalované nárok na smluvní pokutu, neznal. Nestalo se, že by žalobce neposkytl realitnímu makléři součinnost. Žalobce vyzval žalovanou předžalobní výzvou ze dne 16. 11. 2021 k vrácení Blokační úhrady ve výši 150 000 Kč a nákladů na právní zastoupení ve výši 17 908 Kč ve lhůtě 7 dnů. Žalovaná dopisem ze dne 23. 11. 2021 sdělila, že nárok na vrácení Blokační úhrady nevznikl.5. Soud prvního aplikoval ve věci ustanovení § 2 písm. c), § 11, § 12, § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování) (dále jen „zákon o realitním zprostředkování“) ve spojení s § 1812, § 1813 a § 1815 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). Konstatoval, že nárok žalobce na vydání bezdůvodného obohacení je dán, když zdůraznil, že žalobce vystupoval ve smluvních vztazích s žalovanou v pozici spotřebitele a je tak třeba smluvní vztah s žalovanou hodnotit optikou právní úpravy na ochranu spotřebitele.6. Z Dohody , název, soud prvního stupně dovodil, že žalovaná se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobci, jakožto zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, realitní zprostředkování za úplatu, kterou žalobce uhradil ve formě Blokační úhrady. Jedná se o smlouvu o realitním zprostředkování (§ 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování). Ve vztahu k ujednané povinnosti dle čl. 1.4. „do konce Doby trvání Dohody uhradit zbývající část ceny Předmětu převodu.“ soud prvního stupně uzavřel, že tato část zavazuje žalobce hradit část ceny Předmětu převodu ovšem nikoliv žalované, ale třetí osobě (prodávajícímu). Takové ujednání lze shledat absolutně neplatným pro rozpor se zákonem, a to § 14 zákona o realitním zprostředkování, podle kterého nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu. Ve vztahu k ustanovení Dohody , název, zakotvující smluvní pokutu (čl. IV. odst. 4.2.) soud prvního stupně konstatoval, že není-li možné sjednat takovou povinnost, nelze s jejím porušením platně spojovat vznik nároku na smluvní pokutu, a proto shledal ujednání o smluvní pokutě za ab