68 Co 156/2024-209 — Městský soud v Praze

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhá zaplacení částky 1 065 000 Kč, z toho částku 700 000 Kč uplatňuje z titulu bezdůvodného obohacení a částky 345 000 Kč a 2 x 10 000 Kč z titulu smluvní pokuty. Tvrdí, že dne 16. 2. 2020 uzavřela se žalovanými coby prodávajícími prostřednictvím realitní kanceláře kupní smlouvu o převodu bytové jednotky v budově č. p. , hodnota, , postavené na pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, spolu s příslušnými spoluvlastnickými podíly na společných částech budovy a pozemku (dále též jen „bytová jednotka“) a rovněž spoluvlastnickým podílem na nebytové jednotce č. , hodnota, – garáž, nacházející se v prvním podzemním podlaží budovy č. p. , hodnota, (dále též jen „spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce“), se kterým mělo být spojeno právo užívání garážového stání č. , hodnota, a garážového stání č. , hodnota, . Z celkové kupní ceny na spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce připadala částka 1 400 000 Kč. Jak posléze vyšlo najevo, s tímto spoluvlastnickým podílem nebylo spojeno užívání dvou garážových stání, nýbrž toliko jednoho. Žalovaní tak na žalobkyni převedli jen takový podíl, s nímž bylo spojeno právo užívání jediného garážového stání, čímž se na její úkor bezdůvodně obohatili částkou 700 000 Kč, kterou jsou povinni žalobkyni vydat. Vedle této částky se žalobkyně domáhala zaplacení smluvní pokuty ve výši 345 000 Kč, neboť žalovaní porušili svou povinnost zajistit ve sjednané lhůtě výmaz zástavního práva váznoucího na předmětu koupě ve prospěch , právnická osoba, . Konečně žalobkyni vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 2 x 10 000 Kč za uvedení nepravdivých údajů v kupní smlouvě stran předmětu koupě, s nímž bylo spojeno užívání pouze jednoho parkovacího místa, a dále i za nepravdivé ujištění, že na předmětu koupě neváznou dluhy vůči společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“). V podrobnostech jsou tvrzení a argumenty žalobkyně předestřeny v prvním odstavci odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně.2. Žalovaní se žalobou nesouhlasí a navrhují její zamítnutí na základě tvrzení a argumentů podrobně uvedených ve druhém odstavci odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně3. Soud prvního stupně rozsudkem uvedeným v záhlaví uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 1 065 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % p. a. z této částky od 29. 10. 2022 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Současně zamítl žalobu v té části, v níž se žalobkyně domáhala zákonného úroku z prodlení ve výši 10 % p. a. z částky 720 000 Kč od 16. 2. 2020 do 28. 10. 2022 a z částky 345 000 Kč od 16. 5. 2020 do 28. 10. 2022 (výrok II) a žalovaným uložil povinnost zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 288 198,72 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejich advokátky (výrok III). Takto soud prvního stupně rozhodl na základě skutkových zjištění a právní argumentace, které jsou uvedeny v písemném odůvodnění odvoláním napadeného rozsudku a které není třeba v zájmu stručnosti opakovat.4. Rozsudek soudu prvního stupně napadli oba účastníci včasným odvoláním.5. Žalobkyně svým odvoláním brojí pouze proti výroku o nákladech řízení (III). Namítá, že výroková část rozsudku, a to výše náhrady nákladů řízení, jež byla žalobkyni přisouzena, nekoresponduje s odůvodněním rozsudku a že výpočet náhrady nákladů řízení je nesprávný. Žalobkyně si v řízení před soudem prvního stupně nárokuje odměnu za 15 úkonů právní služby, přičemž soud prvního stupně jí odměnu za jeden úkon nepřiznal vůbec a jeden z úkonů nesprávně podřadil pod § 11 odst. 2 vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen „advokátní tarif“), byť se jednalo o úkon dle § 11 odst. 1 advokátního tarifu. Navrhla, aby rozsudek soudu prvního stupně byl ve výroku III změněn tak, že výše náhrady nákladů řízení činí 271 800 Kč.6. Žalovaní podali odvolání do všech výroků rozsudku. Ohledně částky 700 000 Kč, jež byla žalobkyni přiznána z titulu bezdůvodného obohacení, namítají, že kupní smlouvou nebyla převáděna samotná „garážová stání“ (která dle judikatury ani nemohou být samostatným předmětem vlastnictví), nýbrž spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, a ten také převeden byl. Nevykazoval ale vlastnosti ve smlouvě uvedené, neboť s ním nebylo spojeno užívání dvou, nýbrž pouze jednoho garážového stání. Jednalo se tak o zjevnou vadu předmětu koupě, což mohlo založit odpovědnost žalovaných za vady, nikoliv nárok žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení. V této souvislosti žalovaní zdůraznili, že bezdůvodné obohacení má subsidiární charakter a uplatní se pouze tam, kde neexistuje jiný právní režim. Nesprávně byla určena i případná výše bezdůvodného obohacení, ohledně níž nelze vycházet z kupní ceny, která byla sjednána za spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, a nikoliv za dvě garážová stání. Za účelem zjištění hodnoty spoluvlastnického podílu spojeného s jedním garážovým stáním žalovaní navrhli důkazy, mimo jiné znalecký posudek, které však soud prvního stupně neprovedl, aniž by se s nimi jakkoliv vypořádal. Ke smluvní pokutě ve výši 345 000 Kč žalovaní uvedli, že učinili vše, co pro výmaz zástavního práva učinit mohli, a že bylo na žalobkyni, která v té době již byla vlastníkem nemovitosti, aby si převzala od banky připravenou dokumentaci a podala návrh na výmaz, neboť žalovaní k tomuto kroku již nebyli oprávněni. Nesouhlasili ani s tím, že by porušili smluvní ujednání uvedením nepravdy ohledně jejich bezdlužnosti, a navíc měli nárok na smluvní pokutu opírající se o tento důvod za nejasný a neurčitý. Žalobkyně původně tvrdila, že dluhy žalovaných se týkaly plateb za garážové stání, později uváděla, že souvisely s bytovou jednotkou. Z provedeného dokazování pak vyplynulo, že se mělo jednat o dluh z vyúčtování služeb za rok 2020, které bylo zpracováno až v roce 2021. Kupní smlouva však byla uzavřena dne 16. 2. 2020, tedy v době, kdy toto vyúčtování ještě neexistovalo, a nemohlo proto založit ani jakékoliv nedoplatky. Ujištění žalovaných, že ke dni uzavření smlouvy nemají dluh vůči SVJ, proto bylo pravdivé. Navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítne.7. Žalobkyně ve svém vyjádření k odvolání žalovaných navrhuje potvrzení rozsudku soudu prvního stupně ve výroku o věci samé a přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení. Zdůraznila, že žalovaní na ni kupní smlouvou nepřevedli to, k čemu se zavázali. Nemůže se jednat o „vadu“ předmětu koupě, neboť k převedenému spoluvlastnickému podílu na garáži nelze přidat možnost užívání žádného dalšího garážového stání a nabyté (jedno) garážové stání netrpí ani jakýmkoliv faktickým defektem. Co se týče smluvní pokuty za nezajištění výmazu zástavního práva, žalobkyně podle kupní smlouvy nemusela dělat vůbec nic, vše bylo na žalovaných. Žalobkyně ani nevěděla o tom, že by jí měly dojít nějaké dokumenty od banky, a podání návrhu u příslušného katastrálního úřadu je navíc spojeno i s určitými časovými a finančními náklady (úhradou nezanedbatelného správního poplatku), k nimž nebyla povinna. Za správný má žalobkyně též závěr soudu prvního stupně ohledně smluvní pokuty za uvedení nepravdy o bezdlužnosti žalovaných. Ti měli před převodem bytové jednotky nastaveny velmi nízké zálohy, ačkoliv nadměrně čerpali energie, v důsledku čehož na jednotce vznikl dluh ve výši 36 254 Kč, který byl ze stany SVJ vymáhán po žalobkyni.8. Žalovaní své odvolání doplnili ještě podáním ze dne 5. 8. 2024, v němž uvedli, že (jak vyplývá i z odůvodnění napadeného rozsudku) žalobkyni byla v jiném řízení přisouzena částka 156 631 Kč vůči realitní kanceláři, která připravila návrh kupní smlouvy. Jedná se o náhradu škody ve výši finančních prostředků, které žalobkyně vynaložila na získání spoluvlastnického podílu odpovídajícího druhému garážovému stání od právních předchůdců žalovaných, manželů , jméno FO, . Žalovaní jsou přesvědčeni, že tato skutečnost by měla být v nyní probíhajícím sporu zohledněna, neboť jinak by se žalobkyni v souvislosti s druhým garážovým stáním dostalo de facto dvojího plnění. Žalovaní se dále nesouhlasně vyjádřili k závěru soudu prvního stupně stran částečné absolutní neplatnosti kupní smlouvy, který by musel vést k tomu, že - pokud by žalovaní měli žalobkyni vrátit polovinu kupní ceny za spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce - žalobkyně by musela žalovaným vrátit polovinu tohoto spoluvlastnického podílu, což je vyloučeno. Co se pak týče případné relativní neplatnosti smlouvy nebo nároků z odpovědnosti za vady, ani jedno nebylo ze strany žalobkyně řádně a včas uplatněno. Žalovaní upozornili i na to, že ke dni uzavření kupní smlouvy se žalobkyní disponovali platným právním titulem rovněž ohledně druhého spoluvlastnického podílu s druhým garážovým stáním (a to kupní smlouvou uzavřenou s manžely , jméno FO, dne 4. 3. 2011), jenž toliko nebyl správně zapsán do katastru nemovitostí. Stačilo dát jej s příslušným návrhem znovu na katastr, přičemž takový návrh je možno učinit prakticky kdykoliv. Žal