12 Co 288/2025-259 — Městský soud v Praze

1. V záhlaví uvedeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 80 032,81 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 2 587,50 Kč od 10. 12. 2020 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 77 445,31 Kč od 29. 4. 2022 do zaplacení (výrok I), žalobu co do nároku na zaplacení částky 143 548,26 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 74 206,88 Kč od 20. 2. 2021 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 69 341,38 Kč od 29. 4. 2022 do zaplacení zamítl (výrok II) a žalobkyni uložil uhradit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 18 277,26 Kč.2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně na žalovaném domáhala zaplacení částky ve výši 223 581,07 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že se jedná o polovinu nákladů vynaložených žalobkyní v souvislosti s nemovitostí – pozemkem parc. č. , číslo, – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 636 m², jehož součástí je bytový dům č. p. , číslo, , to vše v k. ú. , adresa, , v obci , adresa, , zapsáno na LV č. , číslo, vedeném Katastrálním úřadem pro , adresa, , Katastrální pracovištěm , adresa, (dále také jen „předmětná nemovitost“). Předmětná nemovitost byla v době zahájení řízení v podílovém spoluvlastnictví účastníků s podílem každého z nich o velikosti ideální jedné poloviny. Nárok žalobkyně byl představován 17 dílčími nároky podle § 1136 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), a to polovinou nákladů vynaložených žalobkyní na: (1) pojištění nemovitosti v období od 1. 4. 2020 do 1. 4. 2021 ve výši 45 889 Kč, (2) vyhotovení statického posudku na předmětnou nemovitost ve výši 3 750 Kč, (3) prořez stromů ve dvoře nemovitosti ve výši 12 100 Kč, (4) výměnu zámku vstupních vrat a dodání klíčů ve výši 5 175 Kč), (5) správu nemovitosti v prvním čtvrtletí roku 2021 ve výši 37 103 Kč, (6) výkopové sondy a stavební opravy ve výši 62 500 Kč, (7) instalatérské a topenářské práce ve výši 850 Kč, (8) správu nemovitosti v druhém čtvrtletí roku 2021ve výši 38 290 Kč, (9) elektřinu pro byt , číslo, v období od 22. 12. 2020 do 21. 4. 2021 ve výši 771 Kč, (10) správu předmětné nemovitosti v roce 2020 ve výši 148 412,51 Kč, (11) zavedení deratizace ve sklepě domu ve výši 2 800 Kč, (12) elektřinu v období od 21. 4. 2020 do 26. 4. 2021 ve výši 686 Kč), (13) správu nemovitosti v třetím čtvrtletí roku 2021 ve výši 38 291 Kč), (14) posouzení dřevěných konstrukcí z hlediska poškození škůdci ve výši 38 290 Kč, (15) dodávku plynu v období od 22. 12. 2020 do 23. 4. 2021 ve výši 686 Kč, znalecký posudek č. , číslo, dodavatele , právnická osoba, ve výši 25 000 Kč a na (17) revizi plynové instalace a rozvodů ve výši 14 581 Kč. Předmětná nemovitost se nacházela v havarijním stavu, který zahrnoval silný průnik vody do konstrukcí domu v důsledku poškozené střešní krytiny, nefunkční elektrické a plynové rozvody, nefunkční hlavní zámek, výskyt potkanů a dřevokazných škůdců a prorůstání stromů do zdiva. Bylo tak nezbytné provést zásahy k zabránění dalšímu znehodnocení předmětné nemovitosti. Komunikace se žalovaným však nebyla možná. Žalobkyně však nemohla zůstat nečinná, a to ani s ohledem na probíhající spor o vypořádání podílového spoluvlastnictví. Žalovaný nebyl z užívání předmětné nemovitosti vyloučen, neboť klíče k nemovitosti mu byly připraveny k předání, avšak nikdy si je nepřevzal.3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s tím, že byl z užívání společné nemovitosti vyloučen již právním předchůdcem žalobkyně v důsledku výměny zámků bez předání klíčů. Dále namítl, že vypořádání vzájemných pohledávek a dluhů mezi spoluvlastníky mělo být řešeno v rámci řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví podle § 1148 o. z. Smlouva o správě nemovitosti i smlouva o jejím pojištění byly navíc uzavřeny bez jeho vědomí, žalobkyně s ním nekonzultovala vynaložení žádných nákladů.4. Po provedeném dokazování dospěl soud I. stupně k následujícím skutkovým zjištěním: Ke dni 25. 3. 2022 byli jako spoluvlastníci předmětné nemovitosti zapsáni žalobkyně s podílem ideální ½ a žalovaný s podílem ideální ½. Rozsudkem Obvodního soudu pro , adresa, ze dne 28. 3. 2023,, Anonymizováno, č. j. , spisová značka, bylo jejich podílové spoluvlastnictví zrušeno a předmětná nemovitost byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobkyně proti povinnosti žalobkyně uhradit žalovanému náhradu ve výši 22 050 000 Kč.5. V období od 31. 8. 2020 do 19. 9. 2020 jednala žalobkyně prostřednictvím emailu s osobami, které se označovaly tak, že jednají jménem žalovaného, aniž by však předložily plnou moc k jednání za žalovaného, ohledně schůzky týkající se posudku statického narušení stavby naplánované na den 16. 9. 2020. Žalovaný však schůzku zrušil. Po skončení jednání u Obvodního soudu pro , adresa, ve věci vedené pod sp. zn. , spisová značka, dne 1. 7. 2021 došlo mezi žalovanými a zástupcem žalobkyně k dohodě o předání klíčů dne 22. 7. 2021 v 10 hodin v sídle správcovské společnosti , právnická osoba, ., s čímž žalovaný souhlasil a přislíbil se tam dostavit. Klíče byly pro žalovaného vyhotoveny do následujícího dne a obálka s nimi byla připravená v recepci správcovské společnosti. Ta se v zastoupení žalobkyně snažila navázat kontakt se žalovaným ve věcech opravy nemovitosti dopisy zaslanými na adresy žalovaného. Dne 31. 3. 2020 žalobkyně sjednala u , právnická osoba, . pojištění nemovitosti na období od 1. 4. 2020 do 1. 4. 2023, které zahrnovalo široké spektrum pojistných nebezpečí včetně živelních událostí, vandalismu, krádeže, škod na zařízení, přerušení provozu a odpovědnosti za škody, přičemž roční pojistné činilo 45 889 Kč. Za dobu od 1. 4. 2020 do 1. 4. 2020 činilo pojistné 45 889 Kč a žalobkyně ho uhradila převodem z účtu dne 28. 4. 2020 (dílčí nárok 1). Žalobkyně nechala vypracovat u , tituly před jménem, , jméno FO, statický posudek ze dne 4. 6. 2020, který na předmětné nemovitosti odhalil závažné poškození krovu a stropních konstrukcí domu, včetně rizika ztráty mechanické odolnosti, průniku vody, biologické degradace a hrozby částečného zřícení, přičemž byla doporučena neodkladná regenerace střešní krytiny, opravy konstrukcí, kanalizace a odstranění dalších technických závad, bez nichž by hrozilo selhání konstrukce nebo vznik nevratných škod. Náklady na posouzení stavebnětechnického stavu nemovitosti činily 3 750 Kč a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne 25. 8. 2020 (dílčí nárok 2). Žalobkyně nechala dle nabídky provést prořez stromů ve dvoře domu, přičemž bylo zjištěno, že kmen stromu byl prorostlý skrz položené žlaby. Náklady na prořez činily 12 100 Kč a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne 25. 8. 2020 (dílčí nárok 3). Žalobkyně nechala provést za částku 5 175 Kč, kterou uhradila dne 9. 11. 2022, výměnu zámku hlavních vrat domu, neboť zámek příliš nefungoval a hlavní vrata zůstávala otevřená. Žalobkyně vystavila žalovanému dne 25. 1. 2020 fakturu č. , číslo, , jíž žalovanému vyúčtovala polovinu těchto nákladů, tj. částku 2 587,50 Kč, splatnou dne 9. 12. 2020. Faktura byla žalovanému zaslána poštou dne 27. 11. 2020 (dílčí nárok 4). Žalobkyně prostřednictvím společnosti , právnická osoba, nechala v uliční i dvorní části domu provést výkopové sondy, mykologický průzkum. Dále nechala provést zednické práce, opravu střechy a dvora v místě odstranění náletových stromů, přičemž náklady ve výši 62 500 Kč, zahrnující mimo jiné výměnu žlabu a betonování, byly uhrazeny dne 23. 2. 2021. Práce reagovaly na stav popsaný ve statickém posudku (dílčí nárok 6). Poté, co z dvorní části nemovitosti odešly poslední dvě nájemnice, bylo nutné nechat instalatérem zaslepit vodu kvůli riziku zamrznutí a prasknutí potrubí, přičemž tyto práce byly provedeny za 850 Kč (faktura č. , číslo, od společnosti , právnická osoba, . ze dne 10. 3. 2021) a žalobkyně je uhradila převodem dne 23. 3. 2021 (dílčí nárok 7).6. Žalobkyně, jako 50 % spoluvlastník nemovitosti, uzavřela dne 31. 12. 2019 smlouvu se společností že , právnická osoba, . o správě nemovitosti, která zahrnovala pravidelné kontroly stavu objektu, zajišťování údržby a oprav, evidenci nákladů, kontrolu provedených prací, vedení zpráv o technickém stavu, sledování revizí a odborných prohlídek včetně jejich plánování a zajištění. Za tyto služby se žalobkyně zavázala hradit částku 30 664 Kč + DPH za každé započaté čtvrtletí, přičemž od 1. 4. 2021 byla sjednána inflační doložka. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. V době převzetí správy byla nemovitost téměř neobsazená, s výjimkou čtyř nájemců a jednoho obchodu. Polovina nájemného byla hrazena žalobkyni bezhotovostně, druhou polovinu nájemci údajně platili přímo žalovanému. V roce 2020 žalobkyně uhradila za správu nemovitosti celkem 148 412,51 Kč, a dne, Anonymizováno, 29. 1. 2021 vystavila žalovanému fakturu č. , číslo, na částku 74 206,88 Kč, odpovídající polovině těchto nákladů, se splatností do 19. 2. 2021. Faktura byla žalovanému zaslána poštou již dne 27. 11. 2020. V roce 2021 žalobkyně dále uhradila za správu nemov