12 Co 312/2025-280 — Městský soud v Praze

1. V záhlaví uvedeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům částku ve výši 250 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 250 000 Kč (výrok I) a povinnost uhradit žalobci a) náklady řízení ve výši 89 633 Kč a žalobkyni b) náklady řízení ve výši 78 380 Kč k rukám právního zástupce žalobců (výrok II).2. Doplňujícím rozsudkem ze dne 28. 8. 2025, č. j. , spisová značka, pak soud I. stupně část výroku I napadeného rozsudku doplnil tak, že úrok z prodlení má být zaplacen za období od 4. 6. 2024 do zaplacení.3. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobci domáhali vůči žalovanému zaplacení částky 250 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdili, že uvedená částka představuje rezervační poplatek uhrazený na základě rezervační smlouvy uzavřené dne 28. 1. 2024 mezi žalobci jako zájemci o koupi bytové jednotky č. , číslo, nacházející se ve , číslo, . nadzemním podlaží domu , číslo, stojícího na pozemku st. parc. č. , číslo, a k tomu odpovídající spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku, vše nacházející se v katastrálním území , adresa, (dále také jen „jednotka“) a společností , právnická osoba, jako vlastníkem č. 1 a žalovaným jako vlastníkem č. 2. Podle žalobců došlo k odstoupení od rezervační smlouvy z důvodu, že žalovaný a společnost , právnická osoba, nesplnili povinnost poskytnout součinnost nezbytnou k uzavření úvěrové smlouvy, což znemožnilo žalobcům získat hypoteční úvěr. Banky odmítly poskytnout úvěr, jelikož nemovitost nebyla způsobilým předmětem zástavy pro nesoulad skutečného stavu s prohlášením vlastníka a chybějící stavební povolení či kolaudační souhlas. Přestože žalobci od smlouvy odstoupili dne 9. 5. 2024 a vyzvali žalovaného k vrácení rezervačního poplatku, částka jim vrácena nebyla. Vedle jistiny pak požadovali i zákonný úrok z prodlení od 4. 6. 2024 do zaplacení.4. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby. Potvrdil uzavření rezervační smlouvy dne 28. 1. 2024 společně se společností , právnická osoba, , avšak namítal, že žalobci nesplnili podmínky pro odstoupení od smlouvy. Tvrdil, že žalobcům bylo od počátku známo, a podpisem smlouvy stvrdili, že si byli vědomi skutečnosti, že v budoucnu dojde k přečíslování jednotky a úpravě podílů na společných částech budovy. Popřel, že by na nemovitosti probíhaly stavební či jiné úpravy. Dále uvedl, že dne 10. 4. 2024 byli žalobci vyzváni k uzavření kupní smlouvy. Podle žalovaného naopak byly splněny podmínky pro jeho nárok a nárok společnosti , právnická osoba, na zaplacení smluvní pokuty dle čl. IX rezervační smlouvy, přičemž došlo k automatickému započtení této pohledávky proti pohledávce žalobců na vrácení rezervačního poplatku, a jeho právní zástupkyně učinila projev vůle k započtení. Žalovaný dále tvrdil, že žalobcům poskytl veškerou součinnost a informace, včetně návštěvy stavebního úřadu s osobou pověřenou žalobci, aby si ověřila potřebné údaje. Zdůraznil, že k prodloužení rezervace došlo na žádost žalobců z jeho dobré vůle, přičemž tím mu vznikla škoda spočívající v ušlém zisku z nájmu jednotky. Uváděl také, že se pokoušel s žalobci dohodnout na dalším prodloužení rezervace či slevě z kupní ceny, avšak žalobci již nereagovali.5. Soud I. stupně po provedeném dokazování zjistil, že dne 28. 1. 2024 uzavřeli žalobci se společností , právnická osoba, a žalovaným (jako vlastníky nemovitosti) rezervační smlouvu k bytové jednotce č. , číslo, v budově , číslo, na pozemku st. parc. č. , číslo, , katastrální území , adresa, , spolu s podílem 10973/65154 na společných částech budovy , číslo, a ideálním podílem 1004/7538 na pozemku st. parc. č. , číslo, . Téhož dne žalobci uhradili žalovanému rezervační poplatek ve výši 250 000 Kč, který odpovídal kupní ceně za spoluvlastnický podíl k uvedenému pozemku. Žalobci se rezervační smlouvou zavázali uzavřít se společností , právnická osoba, a žalovaným (jako prodávajícími) kupní smlouvu k předmětné nemovitosti do 31. 3. 2024. U podpisu rezervační smlouvy byla přítomna , jméno FO, , finanční poradkyně žalobců zajišťující hypoteční úvěr, která mj. upozornila, že rezervační poplatek byl oproti původnímu návrhu navýšen žalovaným, a že při uzavření rezervační smlouvy řešila spolu s žalovaným prohlášení vlastníka týkající se jednotky určené odlišně, než jak je označena v rezervační smlouvě. V rezervační smlouvě bylo mj. ujednáno, že vlastníci nemovitosti poskytnou žalobcům součinnost při zajištění hypotečního úvěru, a dále že žalobci mohou od rezervační smlouvy odstoupit v případě, že vlastníci nemovitosti budou vyvíjet takovou činnost, na základě níž nedojde k uzavření kupní smlouvy a žalobcům bude vrácen rezervační poplatek v plné výši. Žalobci současně vzali podpisem rezervační smlouvy na vědomí, že označení jednotky i výše podílu na společných částech domu se proti současnému stavu bude v budoucnu měnit na základě prohlášení vlastníka.6. Dne 29. 1. 2024 žalovaný zaslal finanční poradkyni žalobců podklady k odhadu, a to: původní prohlášení vlastníka zapsané v katastru nemovitostí od roku 2008, očíslování jednotlivých jednotek v domě , číslo, , přílohu č. 1 s označením budovy , číslo, , k. ú. , adresa, , LV č. , číslo, , se schématy 1.–3. NP a půdorysy bytů, dále návrh dohody spoluvlastníků (společnosti , právnická osoba, a žalovaného) o způsobu zrušení spoluvlastnictví, který nebyl datován ani podepsán, a soubor fotografií zachycující předmětnou bytovou jednotku a pohled na dům. Dne 31. 1. 2024 , právnická osoba, . evidovala podání žádosti žalobců o hypoteční úvěr, avšak žádost byla nekompletní. Dne 1. 2. 2024 hypoteční poradce , právnická osoba, . , jméno FO, sdělil požadavek doložení stavebního povolení nebo kolaudačního souhlasu a projektové dokumentace k úpravám v domě. Žalobci prostřednictvím finanční poradkyně , jméno FO, opakovaně žádali žalovaného o předložení těchto dokladů, přičemž dne 9. 2. 2024 , jméno FO, požadavek potvrdil s tím, že je třeba předložit podklady k legalizaci stavebních úprav v domě.7. Dne 27. 2. 2024 finanční poradkyně žalobců požádala žalovaného o kontakt na jiného hypotečního poradce, který byl v minulosti pro žalovaného činný, žalovaný poskytl kontakt na , jméno FO, . Paralelně žalobci prostřednictvím finanční poradkyně požádali o úvěr u , právnická osoba, ., přičemž žalovaný byl vyzván ke spolupráci, a to vyplnění passportu pro online ocenění a zaslání barevných fotografií domu, které žalovaný dne 4. 3. 2024 finanční poradkyni žalobců zaslal. Dne 11. 3. 2024 hypoteční specialistka , právnická osoba, ., , jméno FO, , potvrdila, že pro online ocenění je třeba nové prohlášení vlastníka a provést změnu v katastru, případně lze zpracovat standardní ocenění smluvním odhadcem banky na současný i budoucí stav, přičemž je nutné rovněž doložit stavební povolení/kolaudační souhlas.8. V době od 2. 4. do 10. 4. 2024 probíhala mezi stranami jednání o prodloužení lhůty stanovené v rezervační smlouvě z důvodu nutnosti doplnit bankami požadované dokumenty. Lhůta byla nedatovaným dodatkem prodloužena do 30. 4. 2024. Žalovaný však ani v prodloužené lhůtě požadované dokumenty nedodal. Dne 24. 4. 2024 , jméno FO, informoval finanční poradkyni žalobců a , tituly před jménem, , jméno FO, (zástupkyni žalovaného), že odhad je hotový a činí 6 400 000 Kč, a téhož dne uvedl, že , právnická osoba, . komplexně nemovitost posoudí až s předanou úvěrovou žádostí a kompletním odhadem, s odhadcem konzultoval, že změna prohlášení vlastníka musí proběhnout před čerpáním úvěru, a dále sdělil, že hovořil s paní , jméno FO, , která bude prohlášení vlastníka na katastr nemovitostí podávat koncem dubna 2024, přičemž žádost o úvěr bude podána společně s odhadem a čerpání úvěru bude možné až po zápisu změny prohlášení vlastníka.9. Dne 25. 4. 2024 , tituly před jménem, , jméno FO, e-mailem sdělila , jméno FO, , finanční poradkyni žalobců a žalovanému, že je připravena činit potřebné kroky k zápisu změny prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, ač původní postup měl být jiný (změna prohlášení vlastníka až po prodeji všech bytových jednotek), současně uvedla, že vše potřebné do konce dubna připravit nestihne. Téhož dne , tituly před jménem, , jméno FO, potvrdila zástupci žalobců, že podklady pro zápis změny prohlášení vlastníka nepřipraví do 30. 4. 2024.10. Dne 26. 4. 2024 , jméno FO, informoval žalovaného, že hovořil se žalobkyní b), která mu sdělila, že byt již kupovat nechce, a na její pokyn stornoval žádost o hypoteční úvěr podanou u , právnická osoba, . Tato instituce poté potvrdila, že došlo ke stornu neúplné žádosti, odvolané před dokončením posouzení žádosti a sběru dokumentů, dne 7. 5. 2024 byla žádost automaticky stornována pro vypršení časového rámce a nedodání podkladů.11. Dne 9. 5. 2024 žalobci prostřednictvím svého zástupce doručili žalovanému odstoupení od rezervační smlouvy z důvodu neposkytnutí součinnosti a nemožnosti získat hypoteční úvěr, a ožádali o vrácení rezervačního poplatku. Zásilku s odstoupením si žalovaný (ani společnost , p