18 Co 265/2025-187 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovaným povinnost souhlasit s vydáním předmětu úschovy, a to částky 433 000 Kč složené u Obvodního soudu pro , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, , ve prospěch žalobců (výrok I.), zamítl vzájemnou žalobu žalovaných na nahrazení souhlasu žalobců s vydáním totožného předmětu úschovy (výrok II.), a rozhodl, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 181.279 Kč (výrok III.).2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobci domáhají vrácení rezervačního poplatku, na základě skutkových tvrzení že dne 1. 6. 2023 uzavřeli jako zájemci kupující, v postavení spotřebitelů, s žalovanými jako prodávajícími, panem , jméno FO, – , společnost, , IČ , IČO, , jako zprostředkovatelem (podnikatelem v oblasti realit) a společností , právnická osoba, , IČ , IČO, , jako vedlejším účastníkem (příjemcem blokovacího depozita) Smlouvu o složení blokovacího depozita (dále jen „Smlouva“). Předmětem Smlouvy bylo zprostředkování příležitosti k uzavření kupní smlouvy k nemovitým věcem ve vlastnictví žalovaných jako prodávajících, konkrétně jednotky č. , číslo, , umístěné ve 4. nadzemním podlaží domu č. p. , číslo, , umístěného na pozemku parc. č. , číslo, , a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemků parc. č. , číslo, , parc. č. , číslo, , parc. č. , číslo, o velikosti id. 1149/47106, odvozené od vlastnictví jednotky, vše v k. ú. , adresa, , zapsané u , právnická osoba, pro Hlavní město Prahu, Katastrálního pracoviště , adresa, (dále jen „nemovitosti“), tj. předmětem Smlouvy byly závazky zprostředkovatele k poskytování realitní činnosti ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 39/2020 Sb.“), dále závazek žalovaných neprodat předmětné nemovitosti jinému zájemci po dobu účinnosti uvedené Smlouvy a závazek žalobců k úhradě blokovacího depozita ve výši 433.000 Kč, kdy tato částka měla být v případě uzavření kupní smlouvy započtena na kupní cenu a současně, v případě uzavření kupní smlouvy představovala odměnu zprostředkovatele, kterému by v takovém případě měla být uhrazena prostřednictvím společnosti , právnická osoba, , u které bylo blokovací depozitum složeno.3. Soud I. stupně po provedeném dokazování a citaci příslušných zákonných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), zákona č. 39/2020 Sb. a ustanovení vzahujících se k soudní úschově, zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, měl za prokázané, že mezi žalobci jako zájemci, kupujícími, zprostředkovatelem a vedlejším účastníkem byla uzavřena smlouva označená jako „Smlouva o složení blokovacího depozita“, kterou posoudil jako smlouvu o realitním zprostředkování podle § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., jelikož se jedná o smlouvu, ve které se zprostředkovatel zavazuje, že zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, tj. smlouvy dle § 2 písm. d) zákona č. 39/2020 Sb., konkrétně v tomto případě kupní smlouvy na nemovitosti ve vlastnictví žalovaných. Tento závěr opřel o obsah Smlouvy, zejména o výčet povinností, které má ve Smlouvě stanoven zprostředkovatel, a to s odkazem na čl. IV. Smlouvy, kterým se zavázal vyvíjet činnost směřující k uzavření kupní smlouvy ohledně nemovitostí. Uzavřenou Smlouvu označil za smlouvu typově běžně uzavíranou v oblasti obchodu s realitami, tj. smlouvou, na základě které dojde k „rezervaci nemovitosti“ ze strany zájemců o koupi oproti zaplacení určité částky, proti které stojí povinnost prodávajících po dobu trvání rezervace neuzavírat smlouvu s jinými zájemci, tj. smlouvou směřující k uzavření kupní smlouvy na nemovitost mezi prodávajícími a zájemci a rovněž zprostředkovatelem, kterému za úspěšný prodej bude vyplacena provize, čemuž odpovídá i nastavení práv a povinností mezi účastníky Smlouvy navzájem.4. Neztotožnil s argumentací žalovaných, že se nejednalo o smlouvu o realitním zprostředkování dle zákona č. 39/2020 Sb., nýbrž pouze o smlouvu o smlouvě budoucí uzavřenou mezi žalobci a žalovanými, neboť na Smlouvu je třeba hledět uceleně, přičemž práva a povinnosti obsažená ve Smlouvě jsou vzájemně provázaná a netýkají se pouze žalobců a žalovaných, jak se snaží dovodit žalovaní, nýbrž i realitního zprostředkovatele. Odkázal na ustanovení § 14 zákona č. 39/2020 Sb. ve spojení s důvodovou zprávou, které výslovně zakazuje uložit zájemci o koupi nemovitosti povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, a to jako reakci na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Povinnost žalobců jako zájemců uzavřít realitní smlouvu stanovenou v čl. V. Smlouvy označil za rozpornou se zákonem. Upozornil na skutečnost, že záměrem zákonodárce bylo, aby se ochranná ustanovení zákona č. 39/2020 Sb. (včetně jeho ustanovení § 14) vztahovala právě na takové smlouvy, v nichž bude kupující v postavení spotřebitele, a pokud by soud přistoupil na výklad žalovaných, aproboval by obcházení zákona, které by mělo za následek výrazné zhoršení postavení žalobců v pozici spotřebitelů.5. S ohledem na uvedené odkázal také na judikaturu řešící věc obdobnou, a to rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, ve kterém Nejvyšší soud při posuzování téměř obdobné smlouvy jako je výše uvedená Smlouva s podobně nastavenými vzájemnými právy a povinnostmi zdůraznil, že na jednotlivá ustanovení zákona č. 39/2020 Sb. je třeba nahlížet uceleně v souladu se záměrem zákonodárce a smyslem, který zákon č. 39/2020 Sb. má.6. Neztotožnil se s argumentem žalovaných, že Smlouvu nelze posuzovat jako zprostředkovatelskou smlouvu dle zákona č. 39/2020 Sb., neboť dispoziční oprávnění s blokovacím depozitem měli žalovaní a částka 433.000 Kč tak nebyla úplatou zprostředkovateli za zprostředkování, a to s ohledem na dikci Smlouvy, ve které si účastníci jednoznačně sjednali, že bude-li uzavřena kupní smlouva, bude odměna za zprostředkování zprostředkovateli uhrazena právě z blokovacího depozita.7. Uzavřel, že žalobci byli v postavení spotřebitelů, jelikož měli zájem o koupi z důvodu zajištění vlastní bytové potřeby, jak je výslovně uvedeno v čl. II. odst. 4 Smlouvy, Smlouvu sjednávali se zprostředkovatelem, který jednal jako odborník v rámci své podnikatelské činnosti, Smlouva byla uzavřena mimo obchodní prostory zprostředkovatele (byla ze strany žalobců podepsána v bydlišti žalobců), a žalobci tak řádně odstoupili od Smlouvy dle § 1829 o. z. dopisem ze dne 9. 6. 2023. Odstoupení od Smlouvy bylo doručeno ostatním stranám Smlouvy dne 13. 6. 2023, tj. v zákonem stanovené lhůtě 14 dnů. Odstoupením od Smlouvy se závazek zrušil od počátku a účastníci si byli povinni vrátit veškerá vzájemná plnění dle § 2004 o. z., tudíž žalobci mají právo na vrácení složeného blokovacího depozita, tj. mají právo na vydání předmětu úschovy vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, . Soud I. stupně se pro nadbytečnost (důvody odstoupení od smlouvy nelze zpětně rozšiřovat) nezabýval ostatními žalobci tvrzenými důvody, pro které dle nich bylo možné od smlouvy odstoupit. S odkazem na uvedené dospěl nalézací soud k závěru, že žaloba na nahrazení souhlasu žalovaných s vydáním předmětu úschovy je důvodná, proto jí zcela vyhověl (výrok I.) a současně zamítl vzájemný návrh žalovaných (výrok II). O náhradě nákladů řízení (výrok III.) rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“).8. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní včasné odvolání, ve kterém namítají, že nalézací soud nepřihlédl k tvrzením a důkazům, které předložili, aniž by byly splněny podmínky podle § 118b nebo § 175 odst. 4 o. s. ř. (§ 205 odst. 2 písm. b) o. s. ř.), dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním (§ 205 odst. 2 písm. e) o. s. ř.) a na jejich základě provedl nesprávné právní posouzení věci (§ 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř.). Zejména brojí proti posouzení Smlouvy jako smlouvy o realitním zprostředkování a setrvávají na svém tvrzení, že Smlouva byla uzavřena mezi prodávajícími (žalovanými) a kupujícími (žalobci) za účelem rezervace nemovitosti a budoucího uzavření kupní smlouvy. Podle žalovaných jde o rezervační smlouvu, resp. smlouvu o smlouvě budoucí kupní, nikoli o smlouvu o zprostředkování. Zároveň zdůrazňují, že ve Smlouvě je role zprostředkovatele vedlejší a organizační, týká se pouze čl. IV. Smlouvy, hlavní závazek se týká vztahu mezi kupujícím a prodávajícím, nikoli mezi spotřebitelem a podnikatelem. Soud I. stupně zároveň nesprávně rozšířil definici smlouvy o realitním zprostředkování na závazky mezi prodávajícím a kupujícím, když podle § 15 zákona o realitním zprostředkování neplatnost části smlouvy o zprostředkování neovlivňuje platnost ostatních závazků. Na své závěry pak aplikoval nesprávnou judikaturu, a pokud se opírá o rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 6. 2023, sp. zn.