29 Co 85/2025-219 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 27 000 Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši z částky 6 000 Kč od 16. 12. 2022 do zaplacení a s úrokem z prodlení v zákonné výši z částky 21 000 Kč od 14. 6. 2023 do zaplacení (výrok I), Výrokem II žalované dále uložil povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 30 008 Kč k rukám jeho advokáta.2. Takto rozhodl o nároku žalobce na zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši 27 000 Kč, které mělo žalované dle tvrzení žalobce vzniknout označením restaurace provozované žalovanou na společných částech budovy, konkrétně na černých skleněných deskách umístěných na fasádě budovy specifikované v napadeném rozsudku, dále jen „Budova“, kterou spravuje žalobce. Žalovaná je nájemkyní nebytových prostor, a to jednotky č. , číslo, a jednotky č. , číslo, (dále též jen „Nebytové prostory“). Za využívání fasády Budovy ničeho žalobci nehradila. Nebytové prostory, ve kterých je žalovaná v nájmu, jsou ve vlastnictví Městské části , adresa, (dále jen „, adresa, “), která je žalované pronajímá. Černé skleněné desky se nacházejí na vnější fasádě Budovy na úrovni tohoto nebytového prostoru.3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Tvrdila, že předmětnou provozovnu nejprve vlastním nákladem zrekonstruovala, následně ji v souladu se zákonem označila se souhlasem pronajímatele, tedy , adresa, , a to po zaslání vizualizace a dle podmínek nájemní smlouvy. Mezi účastníky není žádný právní vztah, neboť sporné plochy dle žalované tvoří s pronajímaným nebytovým prostorem funkční celek, ať již jsou vnější součástí této nebytové jednotky anebo společnou částí Budovy. Žalovaná tak není pasivně legitimovaná. Žalovaná dále namítla, že před podpisem nájemní smlouvy na tyto nebytové prostory s , adresa, nebyla seznámena se stanovami žalobce, smlouvou o výstavbě k Budově apod. , adresa, v rámci veřejného záměru zájemce nijak neinformovala o nutnosti plateb za označení provozovny. Proto byla žalovaná při umisťování označení na vnější část Budovy v dobré víře, že se jedná o součást nebytového prostoru ve vlastnictví , adresa, , vůči které by tak měla směřovat žaloba.4. Soud I. stupně vyšel z těchto nesporných skutečností: žalovaná předmětné vnější plochy Budovy užívá k označení své provozovny. Užívá tak plochu 10 m2. Obvyklá výše nájemného za tuto plochu dle nesporných tvrzení účastníků činí částku 3 000 Kč měsíčně. Žalovaná nicméně stále rozporuje svou pasivní legitimaci. Soud I. stupně dále činil skutková zjištění, která popsal v bodech 6 až 9 napadeného rozsudku. Odvolací soud na ně pro stručnost odkazuje.5. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil podle § 2991 odst. 1 a 2, § 2994, § 1194 odst. 1, § 1160 odst. 1 a 2, § 2305 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), a nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Žalobu shledal důvodnou, neboť sporné plochy s instalovanými černými skleněnými deskami jsou z hlediska zákonné dikce jednoznačně společnou částí Budovy. Předmětné plochy jsou pevně umístěny na vnějším opláštění Budovy, přičemž na svislou plochu vedle vstupních dveří do restaurace je vypisováno denní menu, na zbývajících plochách v úrovni rozhraní přízemí a prvního patra je umístěno viditelné označení restaurace. Mezi společné části budovy pak předmětné plochy spadají i dle Smlouvy o výstavbě v dotyčné Budově. Mezi účastníky je nesporné, že žalovaná sporné plochy užívá v souvislosti s provozováním restaurace, v jakém rozsahu je užívá a jaká je obvyklá výše nájemného za užívání těchto ploch. Pakliže žalovaná uvádí, že pasivně legitimována ze sporu by měla být , adresa, , neboť označení provozovny na sporované plochy umístila v dobré víře s jejím souhlasem, pak s touto argumentací soud I. stupně nesouhlasil. Předně žalovaná nepřípustně směšuje povolení k označení provozovny v souladu s Manuálem pro kultivovanou , adresa, příslušným památkovým odborem a tvrzené povolení užívání daných ploch ze strany , adresa, jakožto vlastníka Jednotky. První uvedené povolení , adresa, vydává z pozice správního orgánu, kdy prověřuje, zda označení provozovny nenarušuje historický ráz, nepůsobí rušivě, nevhodně či nevytváří dojem tzv. „vizuálního smogu“. Z tohoto povolení však žalovaná nedůvodně vyvozuje, že jí , adresa, jakožto vlastník jednotky udělila souhlas užíváním společných částí Budovy, přičemž jednak , adresa, takovýto souhlas udělit sama nemůže (toto náleží do kompetence žalobkyně), jednak má soud z uvedeného dokazování za prokázané, že , adresa, nikdy výslovný souhlas žalované s užíváním předmětných ploch neudělila. Všichni tři slyšení svědci potvrdili, že žalovanou upozorňovali na nutnost domluv ohledně označení Jednotky (Nebytových prostor) s žalobcem. Rovněž z vyobrazení Jednotky ve veřejné nabídce ještě s označením minulého nájemce ani z nevytknutí označení provozovny při kontrole ze strany , adresa, nelze vyvozovat jakýsi konkludentní souhlas s užíváním. Navíc, i kdyby při umisťování označení na provozovnu byla žalovaná v dobré víře, není možno přijmout její tezi, že dobrá víra je zkoumána jen k počátečnímu okamžiku výkonu práva. Z předložené e-mailové komunikace pak plyne, že v období října 2022, od kdy žalobce požaduje přiznat plnění, již žalovaná v dobré víře být nemohla. Pokud žalovaná namítá, že ji , adresa, neupozornila na nutnost plateb za užívání ploch, pak je tato skutečnost bez významu pro posuzovaný spor, neboť se netýká vztahu mezi žalobcem a žalovanou. Soud I. stupně proto žalobě vyhověl a přiznal žalobci i náhradu nákladů řízení dle zásady úspěchu ve věci, tedy dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.).6. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání. Namítala nesprávná skutková zjištění a nesprávné právní posouzení věci. Otázka, zda žalovanou užívané plochy na fasádě Budovy jsou součástí společných prostor či nikoliv, je dle žalované irelevantní. Soud I. stupně se měl zabývat tím, co bylo žalované jako nájemci v okamžiku učinění právního jednání, převzetí předmětných prostor do nájmu, známo. Soud I. stupně se měl zabývat tím, na základě jaké skutečnosti dal pronajímatel předmětné plochy žalované do užívání a jak se celá situace jevila žalované. Žalovaná odkázala na § 2994 o. z. a tvrdila svoji dobrou víru. Z ničeho totiž nevyplývalo, že by součástí pronájmu nebytových prostor nebyly i části fasády opatřené černými skleněnými deskami. Žalovaná nebyla seznámena ani se smlouvou o výstavbě ani se stanovami SVJ. Navíc se v nájemní smlouvě hovoří o oprávnění žalované označit provozovnu dle parametrů, které jí , adresa, v nájemní smlouvě upravila. Dále polemizovala s hodnocením svědeckých výpovědí, když tvrdila, že nebyla upozorněna na nutnost dohody s žalobcem, naopak všichni svědci potvrdili, že žalovanou neupozorňovali na nutnost dvojích plateb, nájemného a plateb za označení provozovny. Dále odvolatelka odkázala na judikaturu Nejvyššího soudu a argumentovala, že dobrou víru dle § 2994 o. z. bylo třeba zkoumat k okamžiku uzavření nájemní smlouvy. V žádné fázi do uzavření nájemní smlouvy žalovaná nevěděla o tom, že pokud využije plochy na fasádě k označení provozovny, bude za to povinna hradit další platby. , adresa, přitom o problému věděla, ale žalovanou na to neupozornila. Žalovaná měla právo označit svou provozovnu dle § 2305 o. z. a toto právo vyplývalo i z nájemní smlouvy. Žalovaná proto navrhla změnu napadeného rozsudku a zamítnutí žaloby.7. Žalobce ve vyjádření k odvolání žalované navrhl potvrzení napadeného rozsudku, pokud jde o věc samu. K otázce okamžiku, ke kterému má být zkoumána dobrá víra, namítl s odkazem na komentářovou literaturu, že význam může mít i následné pozbytí dobré víry, k čemuž u žalované došlo. Ke ztrátě této dobré víry došlo v polovině roku 2022, kdy žalované byla předložena zvláštní nájemní smlouva řešící užívání sporných ploch fasády. Označení provozovny dle § 2305 o. z. pak zcela jistě neodpovídá užívání skleněných ploch na fasádě, jak se to děje v posuzovaném případě.8. Žalobce se odvolal do výroku o nákladech řízení. Namítal, že soud I. stupně opomněl přičíst soudní poplatek 1 350 Kč a zcela nedůvodně neuznal úkon vyjádření z 19. 12. 2023. Požadoval tak změnu napadeného výroku tak, že výše náhrady nákladů řízení bude činit 34 358,80 Kč.9. Ve stručném vyjádření k odvolání žalobce žalovaná nesouhlasila s tím, že by vyjádření žalované ze dne 19. 12. 2023 bylo účelné.10. Odvolací soud přezkoumal podle § 212 a § 212a o. s. ř. rozsudek soudu I. stupně a došel k závěru, že odvolání je důvodné.11. Odvolací soud dle § 213 o. s. ř. zopakoval dokazování některými listinnými důkazy. Z nich zjistil dále uvedené skutečnosti:12. Primárně z nájemní smlouvy uzavřené mezi , adresa, a žalovanou skutečně nevyplývá, že by žalovaná byla upozorněna na nutnost dalších plateb žalobci při využívání venkovních černých skleněných desek umístěných na fasádě budovy k označení provozovny, příp. k reklamním účelům (viz nájemní smlouva). Naopak ze záměru na pronájem nebytov