30 Co 123/2025-102 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I. určil, že 1/ žalovaná je vlastníkem bytové jednotky č. , číslo, vymezené v pozemku parc. č. , číslo, , jehož součástí je stavba čp. , číslo, , bytový dům, a k bytové jednotce náležícího podílu na společných částech ve výši 433/14224 na pozemku parc. č. , číslo, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo, , zapsané na LV č. , číslo, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , u , správní orgán, , Katastrální pracoviště , adresa, (dále „předmětná jednotka“ nebo jen „jednotka“), výrokem II. určil, že předmětná jednotka není zatížena zástavním právem smluvním a zákazem zcizení a zatížení, zřízenými na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7. 5. 2021, zapsaným na základě zápisu , číslo, , a výrokem III. uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům na nákladech řízení 47.945,60 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta žalobců.2. Soud prvního stupně zjistil tento skutkový stav: Žalobci s 1/ žalovanou dne 14. 4. 2020 uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí o převodu jednotky (dále „smlouva o smlouvě budoucí“), jíž se zavázali uzavřít kupní smlouvu ohledně předmětné jednotky s tím, že s vlastnictvím předmětu převodu je spojeno výlučné užívání sklepní kóje č. , číslo, , parkovacího stání , číslo, a parkovacího stání , číslo, , za kupní cenu 3.980.000 Kč. Podle čl. III. bodu 12. této smlouvy budoucí kupující nebyl oprávněn provádět, případně zadávat zhotoviteli projektu či jeho části jakékoli změny bytu nebo domu bez předchozího písemného souhlasu budoucího prodávajícího. V případě porušení povinnosti podle předchozí věty byl budoucí prodávající oprávněn od smlouvy odstoupit. Dne 5. 2. 2021 předala 1/ žalovaná žalobcům klíče od jednotky; dne 10. března 2021 1/ žalovaná navrhla žalobcům uzavření kupní smlouvy s kupní cenou 4.325.000 Kč, což žalovaná k dotazu žalobců vysvětlila tím, že oproti původní ceně došlo k navýšení ceny za 2. parkovací stání; žalobci s navýšením kupní ceny nesouhlasili; dne 12. 4. 2021 1/ žalovaná odstoupila od smlouvy o smlouvě budoucí z důvodu porušení povinnosti neprovádět jakékoliv změny bytu nebo domu bez předchozího písemného souhlasu a vyzvala žalobce k vyklizení nemovité věci; v odstoupení byly vytknuty tyto změny: a) provedení vestavěné kuchyňské linky, b) provedení vestavěné skříně v koupelně, c) provedení vestavěné šatní skříně, d) montáž osvětlení v místnostech, e) připevnění zrcadla do stěny, f) vyvedení roury pro odsavač par. Dne 7. 5. 2021 uzavřela 1/ žalovaná s 2/ žalovanou kupní smlouvu, jíž prodala předmětnou jednotku 2/ žalované, a téhož dne uzavřela 1/ žalovaná jako zástavní dlužník s 2/ žalovanou jako zástavním věřitelem zástavní smlouvu, jíž bylo zřízené zástavní právo k předmětné jednotce (dále „kupní smlouva z 7. 5. 2021“ a „zástavní smlouva z 7. 5. 2021“), přičemž obě smlouvy uzavřel za obě žalované jednatel , jméno FO, . Zástavní právo smluvní ve prospěch 2/ žalované bylo do katastru nemovitostí zapsáno k okamžiku 10. 5. 2021, 13:28 hodin a vlastnictví 2/ žalované bylo zapsáno k okamžiku 10.5.2021, 13:30 hodin. Dne 18. 5. 2021 žalobci předali 1/ žalované předmětnou bytovou jednotku. Dále bylo zjištěno z rozsudku Městského soudu v Praze č. j. , spisová značka, z 21. února 2024 (dále „dřívější rozsudek“), že tímto rozsudkem byl nahrazen projev vůle 1/ žalované jako prodávající s uzavřením kupní smlouvy se žalobci jako kupujícími ohledně předmětné jednotky.3. Na základě takto zjištěného skutkového stavu soud prvního stupně především shledal existenci naléhavého právního zájmu na žalovaném určení, neboť při vkladovém řízení zkoumá katastrální úřad, zda navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru.4. Soud prvního stupně učinil stejné právní závěry, jako byly ve vztahu ke kupní smlouvě z 7. 5. 2021 vysloveny v dřívějším rozsudku. Poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 5. 2008, sp. zn. 30 Cdo 1430/2007, podle něhož smlouva, která neodporuje výslovnému zákazu zákona, avšak svými důsledky směřuje k výsledku zákonu odporujícímu, je absolutně neplatná pro obcházení zákona, přičemž není rozhodné, zda účastníci smlouvy o důvodu neplatnosti věděli. Obě smlouvy ze dne 7. 5. 2021 posoudil jako neplatné smlouvy, neboť se jimi 1/ žalovaná snažila zabránit své povinnosti k uzavření kupní smlouvy se žalobci podle smlouvy o smlouvě budoucí, přičemž s těmito okolnostmi byla seznámena také 2/ žalovaná s ohledem na personální propojení obou žalovaných. K odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí soud prvního stupně uvedl, že „2/ žalovaná neprokázala“, že by byly splněny podmínky pro odstoupení, neboť v předávacím protokolu popsané zásahy v bytě nejsou změnou bytu nebo domu, jak upravuje čl. III. bod 12 smlouvy o smlouvě budoucí. K zástavní smlouvě soud prvního stupně poukázal na okamžik vkladu zástavního práva (13:28 hodin) a vlastnického práva (13:30 hodin) do katastru a na to, že téměř ve stejným okamžik se zástavní věřitel stal vlastníkem zastavené nemovitosti, tedy zástavní právo se míjí svého účinku. Z uvedených důvodů vyhověl žalobě a úspěšným žalobcům přiznal právo na náhradu nákladů řízení podle § 142 odst. 1 o. s. ř., jejichž výši podrobně vysvětlil.5. Proti tomuto rozsudku podala včasné odvolání 2/ žalovaná. Namítla, že ve vztahu k otázce platnosti kupní smlouvy je rozsudek soudu prvního stupně nepřezkoumatelný, neboť soud prvního stupně vycházel z dřívějšího rozsudku, nikoliv ze svých vlastních zjištění. Dřívější rozsudek přitom neřešil otázku platnosti kupní smlouvy ze dne 7. 5. 2021 jako věc samou, tj. ve výroku rozsudku, ale spíše jako obiter dictum či nanejvýše jako otázku prejudiciální. Není tak jasné, na základě jakých skutečností zjištěných v rámci dokazování u soudu prvního stupně dospěl tento soud k závěru o neplatnosti kupní smlouvy. Dále 2/ žalovaná vytkla, že měl-li soud prvního stupně za to, že 2/ žalovaná neprokázala splnění podmínek pro odstoupení od smlouvy, měla být vyzvána k navržení důkazů podle § 118a odst. 3 o. s. ř., což však soud prvního stupně neučinil. Ani otázka neplatnosti odstoupení nebyla v dřívějším rozsudku vyřešena ve výroku, tedy nebylo o takové otázce pravomocně rozhodnuto. Kupní smlouva ze dne 7. 5. 2021 byla mezi žalovanými uzavírána v době, kdy závazek mezi žalobci a 1/ žalovanou ze smlouvy o smlouvě budoucí podle všech indicií zanikl odstoupením, tedy jednotka byla právně volná a bez omezení zcizitelná. Není proto správný závěr, že se se žalované snažily zabránit své povinnosti k uzavření kupní smlouvy se žalobci. I v otázce závěru o neplatnosti zástavní smlouvy je rozsudek soudu prvního stupně nepřezkoumatelný, a to z důvodů uvedených 2/ žalovanou ke smlouvě kupní. Podle 2/ žalované bylo v řízení prokázáno, že zřízení zástavního práva a souvisejících zápisů mělo racionální základ a opíralo se o skutečný závazek mezi 1/ žalovanou jakou jako úvěrovanou a 2/ žalovanou jako úvěrující v podobě smlouvy o úvěru ze dne 1. 3. 2019. Finanční prostředky byly skutečně poskytnuty, přičemž úvěr nemohl být zajištěn dříve, neboť do května 2021 vázlo na všech jednotkách zástavní právo smluvní pro , právnická osoba, , včetně zákazu zcizení a zatížení. Počátkem května šlo o první možnost zajištění dluhu podle smlouvy o úvěru ze dne 1. 3. 2019. S touto argumentací se soud prvního stupně nevypořádal. Uzavření zástavní smlouvy bylo podloženo racionálního důvody, což však soud prvního stupně nijak nereflektoval. Závěrem 2/ žalovaná navrhla zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení.6. Žalobci navrhli potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Soud prvního stupně podle žalobců provedl veškeré potřebné dokazování a své závěry přezkoumatelně zdůvodnil. Přiléhavě soud prvního stupně uzavřel, že 1/ žalovaná od smlouvy odstoupila bez právního důvodu, když změny učiněné na bytové jednotce nezakládají takovou změnu bytu, na základě které by 1/ žalované mohlo vzniknout právo na odstoupení od smlouvy. Přiléhavě též bylo odkázáno na závěry dřívějšího rozsudku, v němž soud řešil absolutní neplatnost kupní smlouvy ze dne 7. 5. 2021 jako otázku předběžnou. Správně též byla vyřešena otázka neplatnosti zástavní smlouvy, kdy bylo zejména poukázáno na to, že obě smlouvy byly uzavřeny tentýž den a shodný den byly rovněž vloženy do katastru nemovitostí. Daný postup se minul účinkem, neboť v případě splynutí osoby zástavního věřitele a zástavce v jednu osobu nemůže zástavní smlouva vůbec plnit svůj účel. S ohledem na časové okolnosti je zřejmé, že žalované společnosti postupovaly při uzavření zástavní smlouvy účelově a že předmětné jednání je neplatné. Žalobci navrhli potvrzení napadeného rozsudku.7. Odvolací soud přezkoumal ve smyslu ustanovení § 212 a § 212a o. s. ř. napadený rozsudek i řízení, které předcházelo jeho vydání, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Rozsudek byl přezkoumán z podnětu odvolání 2/ žalované i ve vztahu k 1/ žalované, neboť obě žalované mají v řízení postavení nerozlučných společníků, proto odvolání 2/ žalované se vztahuje také